Pourquoi et comment investir en SCPI démembrée ?

Le démembrement en SCPI consiste à séparer la possession d’une part de SCPI en pleine propriété entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. À quelques années de la retraite, investir dans une SCPI démembrée s’avère être un bon choix de placement. Mais qui a intérêt à investir dans des SCPI démembrées ? Quelles sont les meilleures SCPI en démembrement ? Dans cet article, vous découvrirez les avantages, mais aussi les inconvénients des SCPI démembrées. Nous vous partagerons aussi  notre classement des meilleures SCPI en démembrement. Voyons sans plus attendre pourquoi et comment investir en SCPI démembrée.

Qu’est-ce qu’une SCPI démembrée ?

Pour bien comprendre ce qu’est une SCPI démembrée, nous allons vous rappeler d’abord ce qui constitue la propriété. La pleine propriété d’un bien immobilier, ou les parts de SCPI, se compose de plusieurs droits :

• D’une part, l’usufruit qui est le droit d’user du bien et d’en tirer les fruits (revenus ou loyers) ;
• Et d’autre part, la nue-propriété qui est le droit de disposer du bien sans pouvoir en user.

Les droits de propriété sont dits « démembrés », lorsque ces droits sont partagés entre plusieurs personnes ou associés. Dans le cas d’une SCPI, on distingue 2 formes de démembrement. Il y a le démembrement temporaire et le démembrement viager. L’usufruitier et le nu-propriétaire seront rattachés par un contrat stipulant le partage des droits de propriété pour une durée convenue en amont par les cosignataires.

Le démembrement temporaire

Dans le cas d’un démembrement temporaire, les droits se répartissent comme suit :

• L’usufruitier percevra les éventuels revenus que la SCPI lui versera ;
• Le nu-propriétaire, quant à lui, détient les parts de SCPI mais ne perçoit pas de revenus. En revanche, il pourra récupérer l’usufruit ou la pleine propriété des parts à la fin du démembrement. La durée du démembrement est établie à l’acquisition des parts.

Le démembrement temporaire de parts de SCPI offre certains avantages au nu-propriétaire :

• Selon la durée de démembrement convenue, il bénéficie d’une décote à l’acquisition de la part. Du fait qu’il ne perçoit aucun revenu, aucune fiscalité sur le revenu lui est exigée pendant le démembrement ;
• Ses parts de SCPI ne sont pas soumises à l’impôt sur la fortune immobilière ;
• Au terme du démembrement, il récupère automatiquement la pleine propriété des parts de SCPI. Par ailleurs, il pourra désormais toucher les revenus issus des parts. Ces revenus seront toutefois imposables.

 Le démembrement viager en SCPI avec donation de la nue-propriété

SCPI démembrée et succession

Le démembrement viager de parts de SCPI est un procédé qui consiste à séparer l’usufruit et la nue-propriété en vue d’une transmission de patrimoine. Grâce aux abattements accordés par l’administration fiscale, la nue-propriété est alors transmise aux héritiers. Dans le démembrement viager, les parents sont les usufruitiers : ils perçoivent donc les revenus. Les enfants, quant à eux, sont les nus-propriétaires : ils détiennent les parts de SCPI.

Les avantages au moment de la transmission du patrimoine

Le démembrement viager s’achève au décès des parents-usufruitiers. Les héritiers nus-propriétaires jouissent aussitôt de la pleine propriété des parts, sans payer de frais ni de taxe. Ils pourront aussi désormais percevoir des revenus issus de ces parts.

Quels sont les inconvénients d’une SCPI démembrée ?

Le démembrement temporaire de parts de SCPI présente certains inconvénients pour le nu-propriétaire :

• Les parts en nue-propriété ne sont pas liquides du tout : ce type de placement n’est recommandé que si vous êtes prêt à récupérer des liquidités uniquement à la fin du démembrement. Le nu-propriétaire ne perçoit rien et ne peut pas récupérer ses avoirs, entre l’achat jusqu’à la fin du démembrement ;
• L’engagement de l’associé s’étale strictement sur toute la durée de la phase de démembrement.
• Les frais d’une SCPI étant souvent inclus dans le prix d’acquisition, le prix de cession est généralement toujours inférieur au prix d’achat. Aussi, si le prix d’achat était de 100€ incluant 10€ de frais, le prix de cession reviendrait à 90€.

Est-il possible d’investir à crédit dans une SCPI démembrée ?

Pour investir en SCPI, plusieurs méthodes d’investissement sont possibles :

• Investir dans une SCPI au comptant : cette option convient aux investisseurs disposant de liquidités qui souhaitent acquérir des parts de SCPI ;
• SCPI en assurance-vie : comme son nom l’indique, cela consiste à investir en SCPI au moyen d’un contrat d’assurance-vie ;
• Acquérir des parts de SCPI à crédit : l’investisseur achète les parts de SCPI au moyen d’un financement à crédit. Cette option est idéale pour les investisseurs ne disposant pas de liquidités. Acheter des parts de SCPI à crédit donne l’opportunité de se constituer un patrimoine immobilier sans disposer d’une trésorerie importante ;
• SCPI en démembrement : le nu-propriétaire et l’usufruitier se partagent les droits de propriété des parts de SCPI.

Il faut noter que chaque méthode d’investissement a sa propre fiscalité. De ce fait, pour investir en SCPI, une personne a le choix entre investir à crédit ou investir en démembrement. Elle peut donc soit investir à crédit en SCPI, soit investir dans une SCPI en démembrement. Ces options d’investissement sont soumises à des règles fiscales différentes. Par ailleurs, une personne peut également choisir d’acquérir des parts de SCPI au comptant ou via une assurance-vie.

Qui a intérêt à investir dans des SCPI démembrées ?

L’investissement dans des SCPI démembrées profite particulièrement aux personnes soumises à des prélèvements fiscaux importants. En plus d’être fortement fiscalisées, ces personnes ne disposent pas de revenus immédiats. Ce type d’investissement convient également aux épargnants souhaitant atteindre l’un des objectifs suivants :

• Percevoir une décote à l’acquisition : le prix d’acquisition est réduit en contrepartie de la période où le nu-propriétaire n’a rien perçu. Plus la durée de démembrement s’étalera, plus la décote sera élevée ;
• Profiter d’une défiscalisation sur le revenu et le patrimoine, durant toute la période de démembrement ;
• Anticiper des revenus complémentaires futurs ou d’éventuelles dépenses : revenus pour la retraite, financement des études des petits-enfants …
• Préparer la transmission : le nu-propriétaire pourra transmettre la nue-propriété à ses héritiers dès lors la pleine propriété acquise.

Exemple de démembrement de parts de SCPI

Pour vous aider à mieux comprendre le démembrement de parts de SCPI, nous vous proposons un exemple concret.

Supposons que vous choisissiez d’investir dans une SCPI en démembrement sur une durée de 10 ans. Avec votre associé, vous vous répartissez les droits de propriété comme suit :

• 60% pour la nue-propriété ;
• 40% pour l’usufruit.

Vous souhaitez investir 15 000 €, en sachant que le prix d’une part en pleine propriété s’élève à 1 000 €.

Au moyen du démembrement, vous allez pouvoir désormais acheter la part à 600 € au lieu de 1 000 €. Ce qui correspond à 25 parts au lieu de 15, pour un montant total de 15 000 €.

Au terme du démembrement, c’est-à-dire dans 10 ans, vous allez pouvoir récupérer l’usufruit sans frais ni fiscalité. En supposant qu’il n’y ait eu aucune revalorisation des parts, vous aurez réalisé un gain d’environ 67 % à la fin du démembrement. Soit, 10 000 € de rendement (25 parts – 15 parts = 10 parts x 1 000 € = 10 000 €) pour un investissement de 15 000 €.

Quelles sont les meilleures SCPI en démembrement ?

Les SCPI en démembrement à privilégier sont celles qui accordent une décote élevée sur le prix de la part. En effet, la décote accordée varie en fonction des SCPI. La décote est variable selon la politique de leur société de gestion ou des prévisions de rendement.

Outre la décote, un autre critère doit être pris en compte dans le choix d’une SCPI en démembrement. Il s’agit de la revalorisation potentielle de la SCPI. C’est un critère important dans la mesure où elle va contribuer à l’amélioration du bilan de l’investissement.

Pour vous aider à faire un bon choix, retrouvez notre sélection des 5 meilleures SCPI en démembrement :