L’investissement immobilier est une valeur sûre pour de nombreux français. Peu savent toutefois qu’une belle alternative existe : l’achat en nue-propriété. À ne pas confondre avec l’indivision, l’achat en nue-propriété permet d’investir en immobilier pour un ticket bien moindre à celui d’une acquisition « classique ». Reste à bien comprendre en quoi consiste ce type de projet. Qu’est-ce que l’achat en nue-propriété ? Quels sont ses avantages ? Voyons tout cela ensemble !
Sommaire
Nue-propriété et usufruit : comment ça marche ?
La pleine propriété d’un bien (immobilier, compte-titres…) se divise en deux parties :
- La « nue-propriété » qui, par définition, est le droit de disposer du bien,
- L’ « usufruit », qui est le droit de jouir du bien et d’en percevoir les fruits. Dans le cas d’un appartement par exemple, il s’agit du droit de l’habiter ou de le mettre en location.
Grâce à ce « démembrement », la pleine propriété peut donc être scindée en deux. Une personne peut être nue-propriétaire et une autre usufruitière.
Le démembrement de propriété n’a pas vocation à être infini. À terme (au décès de l’usufruitier par exemple), l’usufruit rejoint la nue-propriété. La personne qui était nue-propriétaire récupère alors le bien en pleine propriété. On dit que « la pleine propriété se reconstitue entre les mains du nu-propriétaire ».
Bien comprendre cela est important si vous souhaitez investir. Il est en effet possible de n’acquérir que la nue-propriété d’un bien. On récupérera l’usufruit (et donc la pleine propriété) plus tard. L’opération a notamment des avantages financiers et fiscaux.
Le démembrement usufruit / nue-propriété peut aussi s’appliquer, par exemple, à un compte-titres. Seul l’usufruitier perçoit les gains, mais au terme du démembrement, le contrat appartient au nu-propriétaire.
Le démembrement ne doit pas être confondu avec l’indivision. Il n’y a pas d’indivision nue-propriété / usufruit. Il s’agit de droits distincts. Dans tous les cas, le démembrement doit faire l’objet d’un acte notarié.
Dans quels cas peut-on avoir la nue-propriété d’un bien ?
Il existe plusieurs cas dans lesquels la pleine propriété d’un bien est scindée.
Lors d’une succession notamment. Il est possible, pour un bien immobilier par exemple, que les enfants du défunt soient usufruitiers, et les petits-enfants nus-propriétaires.
Idem pour une donation. On peut donner la nue-propriété et conserver l’usufruitier. Nous y reviendrons.
Il est aussi possible d’acheter directement en nue-propriété. C’est une alternative, en quelque sorte, à l’investissement locatif. On ne touche pas de revenus (de loyers) puisque l’on est seulement nu-propriétaire, mais on récupère la pleine propriété du bien à l’issue du démembrement. L’opération présente de nombreux avantages, tant fiscaux que patrimoniaux.
Pour acheter en nue-propriété, il faut passer par un professionnel de la nue-propriété qui commercialise des programmes dédiés à cela.
Dans tous les cas, le démembrement a vocation à prendre fin (décès de l’usufruitier, durée définie au départ…). In fine, le nu-propriétaire récupère donc la pleine propriété, sans aucune incidence fiscale.
L’achat en nue-propriété : quels avantages ?
L’achat d’un bien immobilier en nue-propriété a de nombreux avantages.
Déjà, à l’inverse d’un viager (qui suppose des rentes viagères), l’investissement se fait en une fois. Il faut donc un apport suffisant ou un financement à crédit. Et sur le plan financier, l’achat en nue-propriété est optimal : le prix d’acquisition subit une décote allant de 30 à 60 % selon les opérations. Cette décote dépend notamment de la durée du démembrement. La nue-propriété est donc beaucoup moins chère que la pleine propriété.
Cette décote correspond en fait à la totalité des loyers qui auraient été perçus pendant la durée du démembrement.
L’achat en nue-propriété a aussi un intérêt fiscal. Pendant toute la durée du démembrement, le nu-propriétaire :
- Ne paye pas de taxe locale (la nue-propriété n’est pas soumise à la taxe foncière),
- Ne paye pas l’Impôt sur la fortune immobilière (la nue-propriété n’est pas soumise à l’IFI),
- Ne paye pas les frais d’entretien courant du bien,
- N’est pas imposé sur les revenus, puisqu’il n’en perçoit pas pendant la durée du démembrement,
- Ne supporte pas d’aléa (comme en viager).
Autre avantage : les frais de notaire ne sont calculés que sur la valeur de la nue-propriété. Cela allège encore le coût de l’opération.
Citons aussi le fait que la nue-propriété reste « liquide ». Il est tout à fait possible de vendre ses droits. À l’inverse, certains dispositifs (comme le Censi-Bouvard par exemple) impliquent un engagement de détention. Rien de tout cela avec la nue-propriété. Vous pourrez vendre à tout moment sans perdre les avantages fiscaux (l’exonération d’IFI par exemple).
Il est important de bien distinguer achat en nue-propriété et investissement locatif. L’achat en « NP » ne génère pas de revenus réguliers. La finalité est différente.
Quels sont les risques de l’achat en nue-propriété ?
L’achat en nue-propriété présente au final assez peu de risques. Il s’agit plutôt, en réalité, de points d’attention à bien prendre en compte avant de penser à ce type d’investissement.
Déjà, sachez qu’il y a, comme pour tout investissement dans l’immobilier, un risque de moins-value si vous souhaitez revendre un jour. La durée du démembrement peut être longue. Le marché peut évoluer dans le mauvais sens et votre bien peut perdre de la valeur.
Autre chose à savoir : même s’il est possible de revendre votre nue-propriété, rien n’indique que vous trouverez un acheteur rapidement. Le marché reste tout de même assez dynamique.
Il y a aussi quelques risques par rapport au bien lui-même :
- L’usufruitier peut changer la destination du bien sans votre accord (en faire un bail commercial par exemple) alors qu’il doit vous le demander en amont,
- L’usufruitier peut ne pas payer les travaux d’entretien du bien, alors qu’ils lui incombent,
- L’usufruitier peut dégrader le bien.
Le mieux est de bien préciser les obligations de l’usufruitier et du nu-propriétaire dans l’acte notarié, notamment au sujet des travaux d’entretien.
L’autre chose qu’il faut bien comprendre, et même s’il ne s’agit pas d’un risque, c’est que le nu-propriétaire ne perçoit aucuns revenus. Il ne touche pas de loyers. Cet investissement n’a donc pas vocation à générer des revenus complémentaires.
Dernier inconvénient que l’on peut soulever : le nu-propriétaire doit assumer les gros travaux sur son bien, s’il y en a. Il doit en effet s’assurer de la bonne conservation de son bien.
La vente en nue-propriété : quels avantages ?
Le fait de vendre la nue-propriété de son bien et de conserver l’usufruit a aussi des avantages côté vendeur.
Déjà, la vente de la nue-propriété permet de toucher tout de suite un « bouquet », égal à la valorisation de la nue-propriété. C’est là une bonne façon de récupérer une belle somme sans vendre le bien en pleine propriété.
Si le bien est loué, le fait de le vendre en nue-propriété permet de conserver les loyers. Pour rappel, l’usufruitier est celui qui perçoit tous les fruits générés par le bien. Si l’usufruitier habite l’appartement ou la maison, il pourra continuer à y résider jusqu’à ce que la pleine propriété se reconstitue entre les mains du nu-propriétaire.
L’inconvénient majeur est que l’usufruitier continue à être imposé sur ses revenus locatifs s’il en a. Il devra aussi continuer à assumer les charges liées à l’entretien du bien. Le nu-propriétaire ne réglera que la note des gros travaux de conservation.
La donation en nue-propriété, c’est quoi ?
Comme nous l’avons vu, la nue-propriété peut être acquise moyennant finances. Elle peut aussi être reçue par donation (ou succession).
Le propriétaire d’un bien peut tout à fait donner la nue-propriété et conserver l’usufruit (s’il réside dans le logement ou s’il le loue). La chose a plusieurs intérêts, tant fiscaux que patrimoniaux.
La donation de la nue-propriété permet d’optimiser sa succession future. Elle permet par exemple de donner un beau « coup de pouce » à un enfant. Le concept est simple : le donateur conserve l’usufruit et à son décès, l’ex nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien.
La donation de cette nue-propriété est intéressante au niveau fiscalité. Celle-ci sera ponctionnée au moment de la donation, mais il n’y en aura aucune lorsque la pleine propriété sera reconstituée.
La valeur de la nue-propriété et de l’usufruit sera calculée selon l’âge de l’usufruitier. Plus ce dernier est jeune, plus la valeur de la nue-propriété est basse, et les droits de mutation aussi. Le nu-propriétaire ne sera donc fiscalisé que sur la valeur de sa nue-propriété, largement inférieure à celle de la pleine propriété.
La donation permet aussi de profiter des abattements prévus par la loi. Un parent peut par exemple donner jusqu’à 100 000 euros à un enfant sans fiscalité. Cet abattement, rechargeable tous les 15 ans, permet donc de donner dans des conditions fiscales optimales.
Le plus souvent, la nue-propriété est donnée à des héritiers (enfants, petits-enfants). Ce démembrement permet de transmettre de son vivant sans pour autant perdre le droit de jouir du bien / d’en percevoir les fruits. Attention toutefois : la donation est irrévocable.