SCPI en usufruit : boostez votre trésorerie d’entreprise !

Expert
Mis à jour le 24 septembre 2023

Les SCPI, investissement pierre-papier offrent des alternatives plus performantes que les comptes à terme ou encore les livrets réglementés. D’autant qu’il est possible de réaliser des montages, comme acquérir des parts en usufruit temporaire. Solution particulièrement intéressante pour les entreprises qui souhaitent placer leur excédent de trésorerie. Alors en quoi consiste l’investissement dans une SCPI en usufruit ? Quels sont les avantages et les risques ? On fait le point pour vous !

Une question sur les SCPI ? Nous sommes là pour vous aider

Qu’est-ce qu’un investissement dans une SCPI en usufruit ?

Investir dans une SCPI, c’est investir dans plusieurs biens immobiliers qui peuvent être des bureaux, des locaux commerciaux ou logistiques, ou encore des immeubles résidentiels. En contrepartie de l’achat de parts de SCPI, vous devenez donc propriétaire d’une partie du patrimoine immobilier détenu par la SCPI. Par conséquent, vous percevez des revenus locatifs. 

Mais il est possible d’investir en SCPI démembrée. Cela revient à diviser les droits de propriété entre l’usufruit et la nue-propriété. Dans le cas d’une SCPI, il s’agit d’un démembrement temporaire dont les droits se répartissent comme suit :

Détenir l’usufruit ou la nue-propriété d’une SCPI est un droit cédé pour un délai fixé à l’avance lors de l’acquisition des parts. 

L’usufruitier est généralement une personne morale soumise à l’IS (impôt sur les sociétés), et le nu-propriétaire, une personne physique. 

Regardons de plus près les spécificités d’un investissement en SCPI en pleine propriété et démembrée : 

UsufruitNue-Propriété
DroitPercevoir les loyers de la SCPIPosséder les parts de SCPI
Durée de placement conseillé5 ans et plus5 ans et plus
Rendement moyen Entre 5 et 8%Entre 4 et 6%
Fiscalité Pour les personnes morales : le montant du placement est amortissable ce qui vient diminuer le résultat fiscal imposable

Pour les particuliers : Intéressant lorsqu’il existe un déficit foncier reportable 
Pendant la période de démembrement : aucun revenu n’est perçu donc aucune imposition sur les revenus locatifs ou encore à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) 
Pour quiLes personnes morales et les particuliers Les particuliers
Caractéristiques d’une SCPI en usufruit ou en nue-propriété

Ici, nous remarquons donc que l’investissement en SCPI usufruit offre un rendement plus performant et un levier fiscal intéressant pour les personnes morales. Mais voyons tout cela en détail !

Comment fonctionne l’usufruit ?

Une SCPI en usufruit temporaire fonctionne selon certaines spécificités qui lui sont propres, notamment sur la durée, le prix de l’usufruit et sa fiscalité. 

La fixation du prix de l’usufruit

Les prix de l’usufruit et de la nue-propriété sont fixés librement par la société de gestion de la SCPI. Concrètement, le prix correspond à un pourcentage de la part en pleine propriété, appelé « clé de répartition ». 

Chaque société de gestion peut fixer librement le prix de l’usufruit et celui de la nue-propriété. Ce prix est exprimé en pourcentage du prix de la part en pleine propriété. Ainsi selon leur pourcentage, les clés de répartition offrent un gain plus ou moins significatif. Par conséquent, il s’agit d’un critère à vérifier lors de l’investissement en SCPI en démembrement.

Par exemple, ci-dessous les clés de répartition pour la SCPI Iroko Zen : 

5 ans10 ans15 ans20 ans
Nue-Propriété79%65,5%60%55%
Usufruit21%34,5%40%45%
Clé de répartitions de la SCPI Iroko Zen

Dans cet exemple, si la part d’une SCPI en pleine propriété vaut 10 000 € : 

Ainsi plus vous conservez longtemps l’usufruit plus il coûtera cher puisque vous toucherez les loyers plus longtemps. 

L’usufruit est temporaire

Comme nous l’avons vu, détenir l’usufruit ne peut être fait que de façon temporaire, selon un délai fixé lors de l’acquisition des parts. Ainsi, pendant cette période vous percevez l’intégralité des loyers. 

En revanche, à l’issue de la période de démembrement, l’usufruitier n’a plus aucun droit sur le bien, à savoir :

Mais alors quel intérêt d’investir dans une SCPI en usufruit ? Nous vous répondons tout de suite !

Pourquoi investir dans l’usufruit d’une SCPI ? 

Nous allons voir qu’il est possible d’optimiser la performance du placement grâce à la fiscalité d’une SCPI en usufruit !

SCPI en usufruit et entreprise 

Les entreprises ont la possibilité d’amortir le montant de l’usufruit des SCPI investie ce qui permet une économie sur l’impôts sur les sociétés (IS). Ainsi l’économie d’IS réalisé et la perception des loyers pendant la durée de l’usufruit temporaire boostent la performance du placement

D’autre part, si les biens de la SCPI sont situés à l’étranger, c’est la fiscalité locale qui s’applique. Par conséquent, les revenus locatifs ne sont pas soumis à l’IS français. 

Pour rappel, les revenus issus des SCPI situés en Europe sont soumis à une imposition moyenne de 19% contre 25% en France. Sans oublier qu’il existe des conventions fiscales entre la France et la majorité des pays européens et internationaux afin d’éviter une double imposition. Par conséquent, investir dans des SCPI européennes permet une économie d’impôt supplémentaire !

En résumé, détenir l’usufruit temporaire de parts de SCPI permet à l’entreprise d’optimiser sa trésorerie avec un placement généralement plus performant qu’un compte à terme ou un contrat de capitalisation. 

SCPI en usufruit et particuliers ?

Généralement ce sont les entreprises qui investissent en SCPI usufruit afin de profiter de l’amortissement linéaire. Les particuliers préfèrent les investissements en nue-propriété afin d’optimiser leur transmission, la préparation de leur retraite ou leur impôt sur la fortune immobilière (IFI). 

Mais dans certaines situations, l’usufruit temporaire peut aussi être intéressant pour un particulier. En effet, si ce dernier possède un déficit foncier accumulé sur d’autres biens immobiliers, l’investissement en usufruit de SCPI peut permettre de générer des revenus locatifs défiscalisés. 

Concrètement, l’investisseur peut définir aussi bien la durée de l’usufruit temporaire que le budget investi pour l’achat des parts de SCPI. Ainsi, il peut générer des revenus correspondant au montant de son déficit foncier. Par conséquent, l’imposition sur les revenus locatifs issus des SCPI est neutralisée. 

L’investisseur qui détient des parts de SCPI en pleine propriété peut décider de réaliser un démembrement viager de ses parts. Autrement dit, il conserve l’usufruit des parts et réalise une donation de la nue-propriété aux enfants, par exemple. Ce type d’usufruit permet à l’investisseur d’anticiper la succession tout en conservant des revenus réguliers. À son décès, le nu-propriétaire bénéficie de la valorisation des parts de SCPI et récupère la pleine propriété.

Quels sont les risques de cet investissement ?

Comme tout investissement, acquérir des parts de SCPI en usufruit comporte les mêmes risques qu’un investissement en SCPI classique. Le capital, la performance, les revenus, les prix des parts ne sont pas garantis ! 

D’autre part, lorsque vous investissez en nue-propriété ou en usufruit de SCPI, vous devez être conscient que votre capital est bloqué pendant la durée du démembrement

En effet, les parts d’une SCPI détenues en pleine propriété peuvent être revendues à tout moment ou presque sur le marché secondaire. Mais, dans le cas d’un démembrement de SCPI, l’épargne est totalement bloquée. 

En résumé, vous devez retenir, les points suivants avant d’investir en SCPI usufruit :

Ainsi, nous vous conseillons dans ce cas de conserver une épargne de précaution en cas de besoin et d’être attentif quant au choix des SCPI !

Exemple d’un investissement dans une SCPI en usufruit  

Nous allons prendre un exemple simple et concret d’une société imposée à l’IS qui souhaite investir un excédent de trésorerie de 10 000 € dans une SCPI pendant 5 ans. Imaginons que l’investissement soit réalisé auprès de la SCPI Iroko Zen dont environ la moitié du patrimoine est à l’étranger.

Le montant de la pleine propriété est de 100 000 € et l’usufruit est de 21% sur 5 ans soit 21 000 €. 

Admettons que le rendement de la SCPI est de 6% et que la société est imposée à l’IS au taux de 25%.

Nature du placementAchat de l’usufruit temporaire (5 ans)
Montant investi21 000 €
Revenus annuels6 000 € / an 
(rendement de la SCPI : 6% sur 100 000 €)
Total revenus sur 5 ans30 000 €
Valeur du capital en fin de période0 € 
(l’usufruit est « rendu » au nu-propriétaire)
Amortissement total21 000 € (4 200 € x 5 ans)
Montant de l’imposition à l’IS (15 000 – 21 000) = – 6 000 € de deficit foncier
(50% des revenus français)
Montant de l’imposition SCPI étrangère0 €
(paiement dans le pays où le bien est situé)
Gains nets constatés sur 5 ans30 000 €
+ 6 000 € de déficit foncier
Exemple d’investissement de SCPI en usufruit

Dans notre exemple, le gain net pour l’entreprise est de 9 000 € pour un investissement de 30 000 € et cela a permis en plus de créer 6 000 € de déficit foncier.

Ainsi, l’investissement dans une SCPI en usufruit permet de défiscaliser, de créer du déficit foncier sur les SCPI européennes et de générer des revenus.

Comment acheter de l’usufruit de SCPI ?

Cela n’est pas facile de trouver de l’usufruit de SCPI dans la mesure où il faut trouver un nue-propriétaire pour acheter une partie du démembrement. D’autre part, des sociétés achètent systématiquement l’usufruit des parts de SCPI, ce qui crée un phénomène de rareté. 

Chez Cleerly, nous avons une liste d’entreprises à qui nous proposons régulièrement de l’usufruit de SCPI. Si cela vous intéresse, vous pouvez nous contacter :

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