Il existe de nombreuses solutions pour faire fructifier sa trésorerie d’entreprise. Malheureusement, peu d’entre elles vous permettent de cumuler rendements attractifs et optimisation fiscale . C’est justement tout l’intérêt de la solution que nous allons vous présenter dans cet article. En quoi consiste l’investissement dans une SCPI en usufruit temporaire ? Quels sont les avantages et les risques ? Comment faire pour ne pas tomber dans l’abus de droit à but exclusivement fiscal ? On vous dit tout sur les SCPI en usufruit temporaire !
Sommaire
Qu’est-ce qu’un investissement dans une SCPI en usufruit temporaire ?
L’investissement dans les SCPI en usufruit temporaire fait partie des placements les plus avantageux pour les entrepreneurs assujettis à l’IS, qui ne savent pas quoi faire de leur trésorerie d’entreprise.
Investir dans une SCPI, c’est d’abord investir dans des biens immobiliers mutualisés qui peuvent être des bureaux, des locaux commerciaux ou logistiques, ou encore des immeubles résidentiels. En contrepartie de l’achat de parts de SCPI, vous devenez donc propriétaire d’une partie du patrimoine immobilier détenu par la SCPI. Par conséquent, vous percevez des revenus locatifs.
Mais il est possible d’investir en SCPI démembrée. Cela revient à diviser les droits de propriété entre l’usufruit et la nue-propriété. Dans le cas d’une SCPI, il s’agit d’un démembrement temporaire dont les droits se répartissent comme suit :
- L’usufruitier perçoit les revenus de la SCPI,
- Le nu-propriétaire détient les parts, mais ne perçoit pas de revenus.
Détenir l’usufruit ou la nue-propriété d’une SCPI est un droit cédé pour un délai fixé à l’avance lors de l’acquisition des parts.
L’usufruitier est généralement une personne morale soumise à l’IS (impôt sur les sociétés), et le nu-propriétaire, une personne physique.
Regardons de plus près les spécificités d’un investissement en SCPI en pleine propriété et démembrée :
| Usufruit | Nue-Propriété | |
|---|---|---|
| Droit | Percevoir les loyers de la SCPI | Posséder les parts de SCPI |
| Durée de placement conseillé | 5 ans et plus | 5 ans et plus |
| Rendement moyen | Entre 5 et 8% | Entre 4 et 6% |
| Fiscalité | Pour les personnes morales : le montant du placement est amortissable ce qui vient diminuer le résultat fiscal imposable Pour les particuliers : Intéressant lorsqu’il existe un déficit foncier reportable | Pendant la période de démembrement : aucun revenu n’est perçu donc aucune imposition sur les revenus locatifs ou encore à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) |
| Pour qui | Les personnes morales et les particuliers | Les particuliers |
Ici, nous remarquons donc que l’investissement en SCPI usufruit offre un rendement plus performant et un levier fiscal intéressant pour les personnes morales. Mais voyons tout cela en détail !
Comment fonctionne l’usufruit ?
Une SCPI en usufruit temporaire fonctionne selon certaines spécificités qui lui sont propres, notamment sur la durée, le prix de l’usufruit et sa fiscalité.
La fixation du prix de l’usufruit
Les prix de l’usufruit et de la nue-propriété sont fixés librement par la société de gestion de la SCPI. Concrètement, le prix correspond à un pourcentage de la part en pleine propriété, appelé « clé de répartition ».
Chaque société de gestion peut fixer librement le prix de l’usufruit et celui de la nue-propriété. Ce prix est exprimé en pourcentage du prix de la part en pleine propriété. Ainsi selon leur pourcentage, les clés de répartition offrent un gain plus ou moins significatif. Par conséquent, il s’agit d’un critère à vérifier lors de l’investissement en SCPI en démembrement.
Par exemple, ci-dessous les clés de répartition pour la SCPI Iroko Zen :
| 5 ans | 10 ans | 15 ans | 20 ans | |
|---|---|---|---|---|
| Nue-Propriété | 79% | 65,5% | 60% | 55% |
| Usufruit | 21% | 34,5% | 40% | 45% |
Dans cet exemple, si la part d’une SCPI en pleine propriété vaut 10 000 € :
- Détenir son usufruit sur 5 ans coûte 21% de son prix soit 2 100 € ;
- Détenir son usufruit sur 15 ans coûte 40% de son prix soit 4 000 €.
Ainsi, la valeur de l’usufruit augmente à mesure que la période de démembrement s’allonge, puisque vous touchez les loyers plus longtemps. La clé de répartition ne doit pas être déséquilibrée entre le nu-propriétaire et l’usufruitier.
L’usufruit est temporaire
Comme nous l’avons vu, détenir l’usufruit ne peut être fait que de façon temporaire, selon un délai fixé lors de l’acquisition des parts. Ainsi, pendant cette période vous percevez l’intégralité des loyers.
En revanche, à l’issue de la période de démembrement, l’usufruitier n’a plus aucun droit sur le bien, à savoir :
- Il ne perçoit plus les loyers ;
- Il ne récupère pas l’épargne investie ;
- Il ne bénéficie pas de la valorisation éventuelle du bien immobilier, autrement dit il ne perçoit pas de plus-value.
Mais alors quel intérêt d’investir dans une SCPI en usufruit ? Nous vous répondons tout de suite !
Pourquoi investir dans l’usufruit d’une SCPI ?
Nous allons voir qu’il est possible d’optimiser la performance du placement grâce à la fiscalité d’une SCPI en usufruit !
SCPI en usufruit et entreprise
Les entreprises ont la possibilité d’amortir le montant de l’usufruit des SCPI investies ce qui permet une économie sur l’impôt sur les sociétés (IS). Ainsi l’économie d’IS réalisé et la perception des loyers pendant la durée de l’usufruit temporaire boostent la performance du placement.
D’autre part, si les biens de la SCPI sont situés à l’étranger, c’est la fiscalité locale qui s’applique. Par conséquent, les revenus locatifs ne sont pas soumis à l’IS français.
Pour rappel, les revenus issus des SCPI situés en Europe sont soumis à une imposition moyenne de 19% contre 25% en France. Sans oublier qu’il existe des conventions fiscales entre la France et la majorité des pays européens et internationaux afin d’éviter une double imposition. Par conséquent, investir dans des SCPI européennes permet une économie d’impôt supplémentaire !
En résumé, détenir l’usufruit temporaire de parts de SCPI permet à l’entreprise d’optimiser sa trésorerie avec un placement généralement plus performant qu’un compte à terme ou un contrat de capitalisation.
SCPI en usufruit et particuliers ?
Généralement ce sont les entreprises qui investissent en SCPI usufruit afin de profiter de l’amortissement linéaire. Les particuliers préfèrent les investissements en nue-propriété afin d’optimiser leur transmission, la préparation de leur retraite ou leur impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Mais dans certaines situations, l’usufruit temporaire peut aussi être intéressant pour un particulier. En effet, si ce dernier possède un déficit foncier accumulé sur d’autres biens immobiliers, l’investissement en usufruit de SCPI peut permettre de générer des revenus locatifs défiscalisés.
Concrètement, l’investisseur peut définir aussi bien la durée de l’usufruit temporaire que le budget investi pour l’achat des parts de SCPI. Ainsi, il peut générer des revenus correspondant au montant de son déficit foncier. Par conséquent, l’imposition sur les revenus locatifs issus des SCPI est neutralisée.
L’investisseur qui détient des parts de SCPI en pleine propriété peut décider de réaliser un démembrement viager de ses parts. Autrement dit, il conserve l’usufruit des parts et réalise une donation de la nue-propriété aux enfants, par exemple. Ce type d’usufruit permet à l’investisseur d’anticiper la succession tout en conservant des revenus réguliers. À son décès, le nu-propriétaire bénéficie de la valorisation des parts de SCPI et récupère la pleine propriété.
Quels sont les risques de cet investissement ?
Comme tout investissement, acquérir des parts de SCPI en usufruit comporte les mêmes risques qu’un investissement en SCPI classique. Le capital, la performance, les revenus, les prix des parts ne sont pas garantis !
D’autre part, lorsque vous investissez en nue-propriété ou en usufruit de SCPI, vous devez être conscient que votre capital est bloqué pendant la durée du démembrement.
En effet, les parts d’une SCPI détenues en pleine propriété peuvent être revendues à tout moment ou presque sur le marché secondaire. Mais, dans le cas d’un démembrement de SCPI, l’épargne est totalement bloquée.
En résumé, vous devez retenir, les points suivants avant d’investir en SCPI usufruit :
- Illiquidité du placement : Vous ne pouvez pas récupérer votre épargne avant la fin de la période de démembrement.
- Le rendement annuel de la SCPI n’est pas garanti : Par conséquent, le risque de perte en capital reste présent.
Ainsi, nous vous conseillons dans ce cas de conserver une épargne de précaution en cas de besoin et d’être attentif quant au choix des SCPI !
Exemple d’un investissement dans une SCPI en usufruit
Nous allons prendre un exemple simple et concret d’une société imposée à l’IS qui souhaite investir un excédent de trésorerie de 10 000 € dans une SCPI pendant 5 ans. Imaginons que l’investissement soit réalisé auprès de la SCPI Iroko Zen dont environ la moitié du patrimoine est à l’étranger.
Le montant de la pleine propriété est de 100 000 € et l’usufruit est de 21% sur 5 ans soit 21 000 €.
Admettons que le rendement de la SCPI est de 6% et que la société est imposée à l’IS au taux de 25%.
| Nature du placement | Achat de l’usufruit temporaire (5 ans) |
|---|---|
| Montant investi | 21 000 € |
| Revenus annuels | 6 000 € / an (rendement de la SCPI : 6% sur 100 000 €) |
| Total revenus sur 5 ans | 30 000 € |
| Valeur du capital en fin de période | 0 € (l’usufruit est « rendu » au nu-propriétaire) |
| Amortissement total | 21 000 € (4 200 € x 5 ans) |
| Montant de l’imposition à l’IS | (15 000 – 21 000) = – 6 000 € de deficit foncier (50% des revenus français) |
| Montant de l’imposition SCPI étrangère | 0 € (paiement dans le pays où le bien est situé) |
| Gains nets constatés sur 5 ans | 30 000 € + 6 000 € de déficit foncier |
Dans notre exemple, le gain net pour l’entreprise est de 9 000 € pour un investissement de 30 000 € et cela a permis en plus de créer 6 000 € de déficit foncier.
Ainsi, l’investissement dans une SCPI en usufruit permet de défiscaliser, de créer du déficit foncier sur les SCPI européennes et de générer des revenus.
A quoi faut-il être vigilant avant d’investir ?
L’investissement dans des SCPI en usufruit temporaire est tellement efficace qu’il peut y avoir matière à le requalifier en abus de droit fiscal. Ce risque existe lorsque le montage fiscal de l’opération n’est pas suffisamment réfléchi dans ses moindres détails.
Afin d’éviter un redressement fiscal il convient donc :
- d’étaler la période de démembrement sur une période suffisamment longue (3 ans minimum) ;
- d’évaluer la valeur de l’usufruit d’après sa valeur vénale et non uniquement d’après sa valeur comptable (l’arrêt Luccotel du 30 septembre 2019 est venu sanctionner une SCI qui avait cherché à réduire ses dettes par le biais de ce dispositif).
Si le montage est jugé non authentique par l’administration fiscale (abus de droit à but exclusivement fiscal), l’entreprise s’expose alors à des sanctions encadrées par l’article L.64 du livre des procédures fiscales, à savoir :
- majoration de l’impôt de 40%, outre des intérêts de retard au taux de 2,40% par an ;
- majoration à 80% si l’entreprise était l’instigatrice ou la principale bénéficiaire du montage.
Afin de ne pas risquer un redressement fiscal, il convient donc d’être bien accompagné dans la réalisation de ce genre de montage. Un courtier expert dans ce type de placement vous aidera à vous mettre en conformité avec la réglementation. Il vous aidera aussi à réaliser ce placement, pas aussi simple à mettre en place que l’ouverture d’un compte titre ou d’un compte à terme.
Comment acheter de l’usufruit temporaire de SCPI ?
Cela n’est pas facile de trouver de l’usufruit de SCPI dans la mesure où il faut trouver un nue-propriétaire pour acheter une partie du démembrement. D’autre part, des sociétés achètent systématiquement l’usufruit des parts de SCPI, ce qui crée un phénomène de rareté.
Chez Cleerly, nous avons une liste d’entreprises à qui nous proposons régulièrement de l’usufruit de SCPI. Si cela vous intéresse, vous pouvez nous contacter :
- Par mail : [email protected]
- Par téléphone : 01 87 66 31 35