Est-il possible de déclarer un LMNP en indivision ?

Investir en location meublée non professionnelle (LMNP) à plusieurs est possible grâce à l’indivision. Ce statut permet de mutualiser un investissement locatif sans créer une SCI et tout en bénéficiant du régime fiscal du LMNP. Mais la gestion, la déclaration et la fiscalité diffèrent d’un LMNP classique : voici tout ce qu’il faut savoir avant d’acheter ou louer un bien meublé en indivision.

Qu’est-ce que l’indivision ? 

Une indivision est le fait de détenir un bien immobilier à plusieurs. Cela peut-être par choix ou subit, lors d’une succession ou d’un divorce par exemple. Acheter un bien en indivision évite les formalités contraignantes de la SCI. Ainsi, chaque acquéreur est propriétaire d’un bien à hauteur de son investissement. Cette méthode d’acquisition est souvent utilisée par des couples pacsés ou des concubins.

Ainsi chaque propriétaire appelé indivisaire a des droits et des obligations sur le bien : perception des loyers et paiement des charges et impôts à hauteur de la quote-part détenue.

Le LMNP en indivision correspond donc à une location meublée non professionnelle réalisée par plusieurs personnes détenant ensemble un même bien.

Autrement dit, le bien est la propriété de plusieurs indivisaires, chacun possédant une quote-part (ex. : 50 % / 50 %, 60 % / 40 %, etc.), mais le logement n’est pas matériellement divisé.

Les loyers comme les charges sont répartis à hauteur de la quote-part détenue par chaque indivisaire.

Exemple : Deux personnes détiennent un bien mis en location meublée à hauteur de 60/100 et 40/100. Les revenus locatifs générés s’élèvent à 10 000 €/an.

Dans ce cas, les recettes seront réparties selon leur quote-part à savoir :

10 000 x 40/100 = 4 000 €

10 000 x 60/400 = 6 000 €

Les charges, les travaux, les taxes ou l’amortissement du bien subissent la même répartition entre chaque indivisaire.

Au niveau fiscal, les indivisaires bénéficient des avantages du statut LMNP de la même façon que s’ils avaient investi en individuel… à une exception ! 

En effet, l’indivision est considérée comme une société de personnes, de ce fait la réduction d’impôt pour les frais de comptabilité ne s’applique pas.

Avantages et limites du LMNP en indivision

Le statut LMNP en indivision présente plusieurs atouts pour investir à plusieurs sans créer de société, mais il comporte aussi des contraintes juridiques et fiscales.

La convention d’indivision est un acte écrit, souvent notarié lorsqu’il s’agit d’un bien immobilier, qui fixe les règles de gestion du bien détenu à plusieurs.

Déclarer un LMNP en indivision

Lorsque vous souhaitez démarrer votre statut LMNP, vous devez obligatoirement déclarer ce début d’activité via le  formulaire P0i (cerfa N° 11921). Il doit être envoyé dans les 15 jours à compter de la mise en location afin d’obtenir un numéro de SIRET.

Cependant, lors d’une indivision, il faut remplir le formulaire FCMB (déclaration d’exploitation en commun), il convient donc de renseigner les éléments suivants :

• La raison de la déclaration : création, modification ou cession de l’activité de location en indivision.
• L’adresse de la location meublée
• L’identité des indivisaires
• Le régime fiscal : le régime réel
  • Simplifié lorsque les recettes locatives sont inférieures à 247 000 €/an.
  • Normal si supérieur à 247 000 €/an.
• Choix de la TVA : En règle générale, la location meublée est exonérée de TVA sauf dans le cas d’une acquisition d’un bien situé dans une résidence services (étudiante, tourisme, seniors…)

Ensuite ce formulaire est à envoyer au greffe du tribunal de commerce qui attribuera un numéro de SIRET. Toutefois, il est également conseillé d’envoyer le formulaire P0i pour chaque indivisaire.

Sortir de l’indivision : quelles options ?

Si vous souhaitez sortir de l’indivision, vous pouvez vendre le bien et ainsi partager les revenus. Chaque indivisaire perçoit ainsi un montant en fonction de sa quote-part.

Si un seul indivisaire souhaite quitter l’indivision, dans ce cas il existe deux possibilités :

• L’indivisaire vend sa part aux autres indivisaires ou à une personne extérieure. À noter que lors d’une vente entre indivisaires, il n’y a pas d’impôt sur la plus-value d’une location meublée.
• Si la vente est bloquée, un jugement sera nécessaire pour l’autoriser

En conclusion, il est donc possible de bénéficier du statut LMNP en indivision. Cependant, il convient d’anticiper les litiges éventuels en signant une convention qui régit les droits et obligations des indivisaires. N’hésitez pas à vous renseigner auprès d’experts avant d’acquérir un bien en indivision !