Est-il possible de cumuler le statut LMNP et une SCI ?

Une société civile immobilière (SCI), notamment familiale, est généralement constituée en vue d’acquérir des biens et d’en générer des revenus locatifs. De plus, elle facilite les transmissions de biens et contourne les inconvénients de l’indivision. Mais une question revient souvent : Est-il possible de cumuler le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) et une SCI ? Suivez-nous, nous vous expliquons tout ce que vous devez savoir sur l’activité de location meublée au sein d’une SCI !

Rappels sur la SCI et le statut LMNP

Qu’est-ce qu’une SCI ?

La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique permettant à au moins deux personnes de détenir et gérer un ou plusieurs biens immobiliers en commun. Elle offre un cadre civil (non commercial) pour l’acquisition, la gestion ou la transmission d’un patrimoine immobilier. Elle relève par défaut de l’impôt sur le revenu, mais peut opter pour l’impôt sur les sociétés. Cette flexibilité lui permet d’adapter sa fiscalité à sa stratégie patrimoniale.

La SCI facilite la gestion collective et la transmission du patrimoine, évite les blocages de l’indivision et permet une répartition des pouvoirs personnalisée entre associés. Elle est également un outil de planification successorale efficace grâce au transfert progressif de parts sociales.

Néanmoins, la création d’une SCI a quelques inconvénients : elle implique des formalités de création et de gestion (statuts, assemblées, comptabilité) plus lourdes qu’une détention directe, comme avec le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Les associés restent responsables indéfiniment des dettes sociales, et un passage à l’impôt sur les sociétés peut entraîner une fiscalité plus lourde sur les plus-values.

Qu’est-ce que le statut LMNP ?

Le LMNP permet à un particulier de louer un logement meublé tout en bénéficiant d’un régime fiscal avantageux. Il s’applique dès lors que les revenus locatifs restent inférieurs à 23 000 € par an ou à 50 % des revenus du foyer fiscal.

Le bailleur est soumis au régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Il peut choisir entre deux régimes fiscaux :  

• le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50 %)
• le régime réel, qui permet de déduire les charges et d’amortir le bien.

Sa  fiscalité est attractive : l’amortissement du bien et du mobilier permet souvent de neutraliser la base imposable. Il procure également une grande souplesse (pas d’immatriculation obligatoire au RCS) et reste accessible à tous les particuliers souhaitant investir dans le meublé.

Attention à ne pas dépasser un revenu supérieur à 23 000 €, au risque d’être requalifié en Loueur en Meublé Professionnel.

Quelles conditions faut-il respecter ?

La SCI ne peut donc pas exercer une activité commerciale. Un LMNP exerce une activité commerciale. Il y a donc une apparente incompatibilité entre les deux. Pourtant, le cumul de la SCI et du LMNP est possible dans certaines conditions.

En effet, malgré tout, l’administration fiscale autorise la SCI à exercer une activité LMNP  et à conserver le régime de l’IR (impôt sur le revenu). Pour cela, elle doit respecter les deux conditions suivantes :

• Les revenus issus de la location meublée représentent moins de 10 % du montant total du chiffre d’affaires annuel. Un seuil de tolérance en cas de dépassement de ce plafond est appliqué si la moyenne des recettes de l’année en cours et des trois années précédentes reste inférieure à 10 %.
• L’activité de location meublée reste occasionnelle, c’est-à-dire des locations de courte durée et qui ne se renouvellent pas chaque année.

En conservant son imposition à l’IR, la SCI bénéficie donc des avantages du statut LMNP, à savoir :

• La transparence fiscale : les associés sont imposés directement ;
• Le régime des plus-values des particuliers : Abattement par durée de détention
• Calcul de la plus-value sans déduire l’amortissement du bien : en cas de revente par la SCI, l’imposition sur la plus-value est réduite.
• La possibilité d’imputer un déficit foncier à hauteur de 10 700 € par an sur les revenus.

Dans le cas où la SCI ne respecte pas les critères ci-dessus, elle perdra sa nature civile et sera soumise à l’impôt sur les sociétés.

L’amortissement du bien reste possible, mais il n’a pas d’impact sur le bénéfice imposable !

Quelles conséquences en cas de dépassement du seuil de tolérance ?

Le passage de la SCI à l’impôt sur les sociétés

La SCI qui ne respecte pas les conditions vues précédemment ou qui souhaite exercer principalement une activité de location meublée sera de fait soumise à l’IS.

L’administration fiscale considère que la SCI exerce une activité commerciale et elle sera qualifiée de Loueur meublé professionnel (LMP).

Les revenus de la SCI seront donc soumis au taux de l’IS, à savoir :

• 15 % jusqu’à 38 120 €
• 26,5 % au delà

Cependant, les inconvénients de cette requalification sont :

• La double imposition : les revenus sont imposés une première fois au sein de la SCI et les dividendes sont imposés au niveau des associés.
• Les plus-values : les plus-values professionnelles ne bénéficient pas d’abattement par durée de détention.
• L’amortissement du bien immobilier est déduit du prix d’achat, ayant pour conséquence une augmentation de la plus-value imposable.

Les conséquences fiscales

En effet, ce qui nous intéresse c’est de savoir si créer une SCI pour exercer l’activité de loueur meublé est avantageux au niveau fiscal.

À noter que les revenus des locations (nues, meublées ou commerciales) ne seront plus des revenus fonciers, mais des revenus BIC. Ainsi, fiscalement cela permet :

• De déduire quasiment tous les frais liés à l’activité immobilière (frais de gestion, frais de notaires, taxes, travaux, charges de copropriété…)
• D’amortir l’immeuble au même titre que le statut LMNP
• De bénéficier d’un taux d’imposition réduit comparé à l’impôt sur le revenu.

Ce qui est intéressant en optant pour une SCI soumise à l’IS, c’est que les associés peuvent décider de ne pas se reverser les dividendes et d’utiliser ces bénéfices pour effectuer d’autres placements. De fait, s’ils ne perçoivent pas de dividendes, ils ne seront pas imposés !

Notre comparatif LMNP et SCI