Quel est notre avis sur l’investissement LMNP ?

Vous vous apprêtez à investir dans un bien immobilier et vous questionnez sur la meilleure manière de le faire ? Face aux nombreux statuts possibles, vous vous demandez lequel choisir ? Vous avez entendu parler du dispositif loueur en meublé non professionnel (LMNP) et vous vous demandez quels sont les avantages et inconvénients d’un tel investissement ? Dans cet article, nous vous présentons le fonctionnement de ce dispositif, et notre avis sur la question.

La LMNP, un statut fiscalement intéressant

Le dispositif LMNP apporte de nombreux intérêts fiscaux. En permettant aux particuliers de déclarer leurs recettes locatives non pas en revenus fonciers mais en bénéfices industriels et commerciaux, ce statut donne accès à deux régimes avantageux :

• Le régime micro-BIC a pour condition de ne pas récolter plus de 72 600 € annuellement de son patrimoine immobilier. En échange, il permet de recevoir un abattement de 50% de la somme imposable.
• Le régime réel concerne tous les loueurs en meublé non professionnels qui remportent plus de 72 600 € (où ceux qui l’auront directement demandé au fisc). Ne profitant pas d’abattements fiscaux, ils pourront en revanche déclarer toutes leurs dépenses liées au bien loué et les soustraire des recettes imposables, réduisant ainsi l’impôt des propriétaires.  

Depuis 2009 s’est aussi ajouté un amendement à la loi LMNP, le dispositif Censi-Bouvard. Sous réserve d’investir dans un logement en foyer (étudiants, seniors, ehpad…), il permet notamment un défiscalisation de l’impôt sur le revenu à hauteur de 11% du montant de la vente (plafonné à 300 000€). Il est aussi possible pour le loueur de récupérer la TVA à 20% de la vente. Notez que ce statut n’était disponible que jusqu’au 31 décembre 2021.

Si vous souhaitez en savoir plus, nous développons la question plus en détail dans notre article sur la fiscalité de la LMNP.

Quels sont les pièges du statut LMNP ?

Il y a plusieurs points sur lesquels il faut faire attention avant de s’engager dans du LMNP :

La localisation doit rester une priorité, car malgré les avantages fiscaux non négligeables, un investissement en immobilier doit pouvoir être rentable. Il faut donc se renseigner sur le marché en France et chercher les zones les plus dynamiques. Une fois le bien trouvé, il faut s’assurer de proposer un loyer qui soit dans les fourchettes du quartier.

L’objectif de l’investissement doit être l’immobilier et non la défiscalisation car elle ne suffira généralement pas à rendre l’investissement rentable. Il faut que la fiscalité soit la cerise sur le gateau, ce qui permet à l’investissement de passer d’une bonne opportunité à un excellent placement.

L’investissement en direct est dommage car il ne permet pas de bénéficier de l’effet de levier. L’effet de levier est primordial lorsque les taux sont bas comme actuellement. Il est dommage de ne pas profiter de cet effet de levier pour investir.

Le dernier piège à éviter est la gestion de la location. C’est quelque chose qui peut très vite devenir un problème lorsque le gestionnaire est mauvais.

Est-ce que le statut LMNP permet d’investir dans des biens immobiliers différents ?

Le statut LMNP ne limite pas le loueur dans son choix de bien. Il est tout autant possible d’investir dans du neuf comme de l’ancien et bénéficier des avantages du dispositif. Il faut noter cependant que pour profiter de la défiscalisation de l’amendement Censi-Bouvard, le loueur doit acheter dans des résidences de services, et le logement doit être neuf, comme évoqué ci-dessus.

Par ailleurs, le dispositif s’applique autant pour la location de sa résidence principale qu’une résidence secondaire ou autres maisons de vacances. C’est un des avantages de ce statut LMNP qui permet à tous, qu’ils soient étudiants ou seniors, tant qu’ils n’en font leur activité principale, d’en bénéficier sans autre condition. Son champ d’action est très large.

Quelle est la rentabilité du LMNP ?

On peut calculer la rentabilité d’un investissement immobilier en LMNP en comparant les revenus locatifs récupérés annuellement au prix d’acquisition. En divisant le premier par le second, on obtient la rentabilité brute. Multipliez le résultat par 100, et vous obtiendrez les bénéfices en pourcentages.

Cependant, il y a une autre manière de s’assurer que l’investissement est rentable, la rentabilité nette, qui soustrait de la rentabilité brute tous les frais qui peuvent s’appliquer à la location :

• Les taxes
• Les frais d’assurance
• Les frais d’expert-comptable
• Les charges
• L’entretien du bien
• Les intérêts de l’emprunt
• …

Quel est notre avis final sur le statut LMNP ?

Le statut LMNP est un bon statut pour les particuliers qui cherchent à investir dans l’immobilier. Accessible au plus grand nombre, il s’agit d’ailleurs probablement du meilleur dispositif pour l’investissement locatif en tant que non professionnel. Les avantages fiscaux sont intéressants quel que soit vos revenus. Si des pièges sont présents et mettent en danger les plus imprudents, un particulier éclairé et renseigné sur le marché peut réellement bénéficier de ce statut.