Quels sont les risques d’un investissement en Ehpad ?

Investir dans un EHPAD, comporte de nombreux avantages tels que la fiscalité, une gestion locative simplifiée, et un rendement attrayant. Cependant, comme tout placement immobilier, l’investissement en EHPAD comporte certains risques. En effet, avant de s’engager, il convient d’analyser le projet et ne pas se laisser aveugler uniquement par les atouts !

C’est pourquoi nous vous expliquons ici quels sont les risques principaux d’acheter un bien dans une résidence médicalisée ! Ainsi vous connaitrez tous les points sur lesquels vous devez être vigilant avant de vous lancer !

Investissement dans un Ehpad : Des risques limités !

En effet, rappelons ici qu’investir dans un EHPAD, c’est aussi une gestion locative simplifiée. Vous signez le bail commercial avec le gestionnaire de la résidence qui s’occupera de tout ! Pas besoin de vous soucier de la location, du recouvrement des loyers ni du taux d’occupation !

Toutefois, il convient d’être attentif lors de la signature du bail commercial, et vérifier les points suivants :

• Les modalités de révision du loyer : le loyer est fixé à la signature du bail. Il sera revalorisé selon un indice de référence proposé par le gestionnaire : IRL (indice de référence des loyers), ICC (indice du cout de la construction ou encore un indice EHPAD. Aussi contrôler le loyer c’est aussi contrôler le rendement locatif ! Gardez à l’esprit également qu’au renouvellement du bail, le loyer peut être renégocié à la hausse, mais aussi à la baisse…
• Le versement des loyers : Mensuel ou trimestriel ! Mais dans tous les cas le gestionnaire doit s’engager à vous verser le loyer même si la chambre n’est pas louée.  
• La répartition des charges et des travaux : C’est le point important à vérifier. La répartition des charges et des travaux dans un bail commercial est définie par les articles 605 et 606 du Code civil.  C’est-à-dire, seules les grosses réparations sont à la charge du propriétaire sauf si elles sont dues à un mauvais entretien. Toutefois, la plupart des gros exploitants tels que KORIAN, ORPEA ou DOMUSVI prennent en charge tous les travaux, également les remises aux normes. Ils peuvent aussi parfois payer les primes d’assurance, les ordures ménagères ou encore les charges de copropriétés…

C’est pourquoi le bail commercial est un élément clé de l’investissement dans un Ehpad. En effet, vous vous engagez sur du long terme, un minimum de 9 ans. Aussi il convient de bien le lire et d’éventuellement le négocier !

Bien choisir le gestionnaire pour éviter les risques !

Comme vous l’avez vu le bail commercial, même s’il est à vérifier, vous apporte une sécurité. Il vous permet d’anticiper sur le long terme. Il conforte le fait que cet investissement vous apportera des revenus complémentaires sécurisés.

Mais pour cela, il faut bien choisir le gestionnaire !

En effet, c’est le principal risque d’un investissement en EHPAD. Il faut vous assurer que le gestionnaire de la résidence ait les reins solides et une bonne gestion de son établissement. Il convient de se renseigner sur ces résultats antérieurs, son taux d’occupation, la qualité de ses services et sa réputation.

Ainsi il faut privilégier les résidences disposant d’un minimum de 80 lits et choisir un exploitant dont le sérieux n’est plus à prouver.

Même si c’est ce n’est pas fréquent, il peut faire faillite ou ne pas respecter les engagements du bail commercial comme le paiement du loyer ou encore des charges.

D’autant que si le gestionnaire ne peut pas assumer les remises aux normes et les règlementations, il peut se voir refuser le renouvellement de l’agrément par les autorités publiques !

Un autre risque, bien que rare, concerne justement les agréments. L’autorisation est en effet donnée au gestionnaire et non à l’EPHAD. En d’autres termes, cela signifie que l’exploitant peut décider de quitter les lieux pour gérer un autre établissement. Toutefois, il faudrait une raison réelle et sérieuse comme la vétusté nécessitant de gros travaux afin d’obtenir l’accord des autorités publiques.

Investir en EHPAD : Quels sont les risques à la revente ?

La raison principale d’un investissement en EHPAD reste la constitution d’un patrimoine, la perception d’un revenu complémentaire et la préparation de se retraite. La perspective de revendre avec une plus-value ne doit pas être votre objectif principal !

Encore une fois, pour espérer peut-être une plus-value, il faut miser sur le bon gestionnaire qui entretiendra comme il se doit son établissement.

Il convient également d’être vigilant à l’achat ! En effet, même si les rendements en EPHAD sont plus élevés car vous achetez dans une résidence services, vous devez vous méfier des promesses de rendement supérieur à 5 % !

Et comme tout investissement locatif en résidence de services, il faut tenir compte des points suivants :

• Le prix du loyer qui déterminera en partie le rendement locatif
• L’emplacement
• La qualité des services.

Vous l’aurez compris, les risques d’un investissement en EHPAD restent limités, mais réels !

Ainsi pour réussir votre placement immobilier en résidence médicalisée, il convient d’analyser le prix du marché, et les conditions du bail. Mais surtout le point essentiel est de bien sélectionner le gestionnaire !

En tout état de cause, vous devez vous renseigner et analyser le projet dans sa globalité et sur le long terme ! Faites-vous conseiller et accompagner par des experts pour vous aider dans le choix de votre investissement !