Depuis la fin du dispositif Censi-Bouvard, on peut se demander si investir dans un Ehpad permet toujours de défiscaliser. La réponse est oui, grâce au statut LMNP (loueur meublé non professionnel) ! Vous pouvez donc réduire vos impôts et éventuellement récupérer la TVA. Mais est-ce que la défiscalisation en Ehpad est réellement intéressante ? On fait le point !
Sommaire
Investir dans un Ehpad : quels sont les avantages fiscaux ?
Investir dans un Ehpad permet de devenir propriétaire d’un bien immobilier dans un secteur dit d’avenir. Pour preuve, l’Insee prédit qu’en 2070, les plus de 65 ans représenteront 28,7% de la population. D’autant qu’il existe un déséquilibre entre l’offre et la demande ce qui assure à première vue un bel avenir pour ces établissements.
Mais l’investissement en Ehpad, c’est aussi l’occasion de défiscaliser grâce au statut LMNP ou LMP.
Défiscalisation en Ehpad grâce au LMNP
Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) permet de bénéficier d’avantages fiscaux. En effet, acheter une chambre en Ehpad revient à réaliser un investissement en location meublée. Vous bénéficiez alors du statut LMNP. Vos revenus locatifs ne sont pas des revenus fonciers, mais des revenus BIC (bénéfices industriels et commerciaux).
Ainsi le régime réel du statut LMNP permet de défiscaliser, voire de générer un déficit grâce au mécanisme d’amortissement spécifique à la location meublée. Mais il vous permet aussi de déduire tous les frais et charges liés à la location. Pour faire simple, le LMNP vous permet de réduire ou d’annuler l’impôt sur les revenus locatifs perçus.
En effet, le statut LMNP permet d’amortir le bien immobilier hors terrain, les frais de notaire, le mobilier et même les travaux. Par conséquent, vous pouvez déduire chaque année une partie de la valeur de votre investissement.
Exemple de durée d’amortissement :
| Composants amortissables | Durée d’amortissement |
|---|---|
| Bien immobilier (hors terrain) et frais de notaire | 25 à 40 ans en moyenne |
| Travaux | 10 à 20 ans selon la nature des travaux (10 ans pour des travaux de peinture et 15 ans pour un parquet) |
| Mobilier | De 5 à 10 ans (Literie : 6 ans, un canapé : 10 ans) |
L’amortissement est une perte de valeur comptable et non réelle, ce qui veut dire qu’il n’y aura aucun impact sur la valeur du bien immobilier à la revente.
Sur le plan fiscal, pour être considéré comme un loueur meublé non professionnel, vous devez remplir l’une des conditions suivantes :
- Les recettes locatives doivent être inférieures à 23 000 € par an pour l’ensemble des membres du foyer fiscal ;
- Les recettes locatives des meublés sont inférieures au montant total des autres revenus d’activité de votre foyer fiscal (salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux…)
Autrement dit, vous pouvez percevoir plus de 23 000 € de revenus issus de la location meublée tant qu’ils ne dépassent pas vos revenus globaux.
Dès lors que les deux conditions précédentes sont réunies conformément à l’article 155.IV du CGI, vous basculez sous le statut de loueur meublé professionnel !
En résumé, le statut LMNP vous permet donc de percevoir un revenu complémentaire défiscalisé ! On vous explique tout cela avec un exemple concret un peu plus loin !
Récupérer la TVA lors d’un investissement en Ehpad
Lorsque vous achetez un bien neuf, vous devez payer la TVA de 20%. Toutefois, rien n’est perdu ! En effet, vous pouvez récupérer la TVA sur un bien LMNP, sous les conditions suivantes :
- Acheter un logement neuf dans une résidence de service (étudiantes, Ephad, sénior…)
- Signer un bail commercial avec l’exploitant de la résidence
- Louer le bien pour une durée minimum de 9 ans
- S’acquitter de la TVA à 10% ou à 5,5% sur les loyers perçus
Les loyers des logements en Ehpad bénéficient de la TVA à taux réduit au taux de 5,5%.
Vous pouvez ainsi récupérer le montant de la TVA de 20% payée lors de l’acquisition de la chambre en Ehpad.
Attention, pour ne pas avoir à rembourser la TVA, vous devez :
- Conserver le bien pendant 20 ans ;
- OU revendre le bien à l’exploitant de la résidence ;
- OU Revendre le bien à un investisseur qui poursuit la location meublée aux mêmes conditions.
Exemple de défiscalisation en Ehpad
Pour mieux comprendre la défiscalisation en Ehpad, prenons un exemple simplifié.
Imaginons que vous achetiez une chambre en Ehpad à 200 000 €. Vous pouvez amortir sur 25 ans la valeur du bien hors terrain. Généralement il convient de déduire du prix de vente une valeur forfaitaire de 10 à 20 %.
Ainsi, vous pouvez amortir chaque année 6 400 € :
(200 000 € – (20% de 200 000 €)) = 160 000 €
160 000 € / 25 ans = 6 400 € par an soit 533 € par mois.
Imaginons maintenant que le loyer mensuel soit de 500 € soit 6 000 € par an.
Lors de votre déclaration, vous allez déduire l’amortissement de 6 400 €. Par conséquent, le fisc va considérer que vous n’avez pas fait de bénéfices et vous ne paierez donc aucun impôt.
Pour autant vous avez bel et bien perçu 6 000 € comme revenus complémentaires.
Il s’agit bien entendu d’un exemple de défiscalisation en Ehpad simplifié. Ici nous n’avons pas tenu compte des frais et charges liés à l’investissement. Quoi qu’il en soit, le statut LMNP fait toujours partie des niches fiscales permettant de défiscaliser !
Il est à noter que la comptabilité d’un louer meublé peut s’avérer contraignante pour les non-initiés aussi il est faudra faire appel à un expert-comptable spécialisé LMNP !
Quels sont les risques d’investir en Ehpad ?
Bien que la défiscalisation via un Ehpad puisse sembler tentante, nous devons vous mettre en garde. En effet, comme tout investissement, il comporte des risques, à savoir :
- Le rendement annoncé : Attention aux rendements proposés supérieurs à 5% ! En effet, la moyenne se situe plutôt aux alentours des 3%, voire moins !
- Le renouvellement de bail : Au renouvellement du bail, le loyer peut être renégocié à la hausse, mais aussi à la baisse…et vous n’aurez pas forcément grand chose à dire (car vous n’aurez aucune alternative) ! Cela peut impacter directement la rentabilité de l’investissement.
- L’âge, la taille de l’Ehpad : Vous devez être attentif à l’état général de l’établissement et s’il correspond bien aux exigences de l’ARS. Il doit proposer au moins 80 lits médicalisés pour une gestion rentable.
- La réputation de l’exploitant : Le sérieux, et l’état financier de l’exploitant sont des points à vérifier. En effet, vous n’êtes pas à l’abri d’une faillite du gestionnaire. D’autre part, il doit être expérimenté et solide financièrement pour rester conforme à la réglementation et aux normes afin de pouvoir renouveler ses agréments. Les polémiques récentes concernant les exploitants ne sont pas très encourageantes !
- Une plus-value inexistante en cas de revente : La revalorisation foncière d’une chambre en Ehpad est quasiment nulle. Autrement dit, n’espérez pas réaliser une plus-value à la revente !
Les points d’attentions et les risques sont nombreux ! Si vous avez des questions précises sur un programme, vous pouvez nous demander, nous vous répondrons en toute transparence.
Investir dans un Ehpad : une bonne idée ?
L’investissement en Ehpad n’est pas sans risque, notamment depuis le scandale Orpea… En effet, les Ehpad sont pointés du doigt, accusés d’optimiser les bénéfices au détriment du bien-être des résidents. Les conséquences sont lourdes financièrement pour ces gros groupes. Par exemple, Orpea a perdu plus de 95% de sa valeur en bourse et Clariane (ex-Korian) fait face à des dettes et doit trouver un plan d’urgence dans un contexte économique difficile.
D’autre part, le gouvernement souhaite permettre aux séniors de rester à domicile plus longtemps. Pour cela, des aides et des mesures ont été prises afin de faciliter le quotidien des séniors, à commencer par une réforme de l’APA (allocation personnalisée d’autonomie).
Aussi, si vous considérez ce type d’investissement, il est opportun de le comparer avec d’autres solutions possibles. Ils existent de nombreuses possibilités selon votre profil qui peuvent donc être une bonne alternative à l’investissement en Ehpad !
L’investissement dans un Ehpad est avant tout une excellente opération pour le vendeur qui va percevoir une commission comprise entre 4 et 10% !
