Le bail réel solidaire appelé aussi BRS permet de devenir propriétaire de sa résidence principale à moindre cout. Comment ? Tout simplement en dissociant le foncier du bâti ! En d’autres termes, vous devenez propriétaire du logement et locataire du terrain. Ce dispositif vous permet donc d’économiser sur le prix d’achat, ce qui peut représenter une économie de 30% de la valeur totale du bien immobilier. Bien entendu le bail réel solidaire est soumis à des conditions d’éligibilité ! Suivez-nous, nous vous expliquons tout sur ce contrat spécifique !
Sommaire
Qu’est-ce qu’un bail réel solidaire ? Définition et fonctionnement
Mis en place par la loi Alur et effectif depuis 2017, le bail réel solidaire (BRS) a été conçu afin de permettre au ménage modeste d’accéder à la propriété.
Concrètement, un promoteur immobilier signe un contrat avec un Organisme foncier Solidaire (OFS) afin de construire les logements sur les terrains qu’ils détiennent. L’acquéreur achète le logement au promoteur et signe avec l’OFS un contrat de bail pour le terrain d’une durée maximum de 99 ans. Ce délai est remis à zéro après chaque changement de propriétaire.
En d’autres termes, vous devenez propriétaire uniquement du logement et non du terrain qui reste la propriété de l’OFS.
Un OFS est un organisme à but non lucratif agréé et contrôlé par le préfet. Ils sont différents dans chaque région et acquièrent plusieurs terrains afin de permettre la construction de logement neuf accessible au BRS.
Un BRS peut concerner les logements neufs, les constructions existantes qui ne nécessitent pas de travaux et les terrains constructibles.
Quel est donc l’intérêt du bail réel solidaire ? Tout simplement, il vous permet de réduire en moyenne le prix d’achat de votre logement de 30% de la valeur réelle. En contrepartie vous devez payer un loyer mensuel à l’OFS pour le terrain. Le cout de cette redevance se situe entre 2 et 4 € le m². Ce montant sert à couvrir les frais de gestion et le droit d’occupation. Le loyer constitue une charge fixe qui vient se rajouter à la mensualité du crédit immobilier éventuel.
L’accès au BRS est soumis à certaines conditions !
Quelles sont les conditions et le plafond du bail réel solidaire ?
Les conditions pour bénéficier du bail réel solidaire sont les suivantes :
- Le logement doit constituer la résidence principale, excluant de fait les résidences secondaires.
- Vous devez vous acquitter d’une redevance mensuelle à l’OFS
- Le logement doit être neuf ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement)
- Vous devez respecter les plafonds de ressources en fonction de la zone géographique du bien et le nombre de personnes constituant le foyer.
En effet, le BRS étant destiné aux ménages modestes, les ressources des acquéreurs doivent correspondre aux plafonds du prêt social de location accession (PSLA).
Les plafonds de ressources du PSLA en 2022 (arrêté du 26 mars 2004 modifié par l’arrêté du 27 décembre 2021) sont les suivants :
| Nombre de personnes destinées à occuper le logement | Zone A | Zone B ou C |
|---|---|---|
| 1 | 33 400 € | 25 318 € |
| 2 | 46 759 € | 33 761 € |
| 3 | 53 440 € | 39 052 € |
| 4 | 60 788 € | 43 273 € |
| 5 et plus | 69 340 € | 47 482 € |
Les zones géographiques du BRS sont découpées comme suit :
- Zone A : Agglomération parisienne, la Côte d’Azur, le Genevois français et les grandes agglomérations de province ;
- Zone B et C : Agglomérations de plus de 50 000 habitants, la grande couronne de Paris, le pourtour de la Côte d’Azur et de l’Île-de-France, l’Outre-mer, la Corse et le reste du territoire français
Le site du service public a mis à disposition un simulateur afin de connaître la zone géographique du bien.
Ainsi, vous devez vérifier votre revenu fiscal de référence de l’année N-2 afin de vérifier si vous êtes éligibles au BRS
Exemple : Pour un achat en 2022, vous devez prendre en compte le revenu fiscal de référence de 2020 indiqué sur votre avis d’imposition 2021.Par exemple pour un couple avec un enfant qui souhaite acheter un logement en Zone A, le revenu fiscal ne doit pas dépasser 53 440 €.
Quels sont les avantages d’un bail réel solidaire ?
En optant pour le bail réel solidaire, l’acheteur appelé aussi preneur bénéficie de certains avantages dès lors qu’il est éligible, à savoir :
- Un prix d’achat réduit : En effet, le prix du foncier c’est-à-dire du terrain, représente généralement 15% à 40% de la valeur totale du bien. Ainsi en achetant un logement via un bail réel solidaire, vous économisez la valeur du terrain.
- Le prix de cession est encadré afin de rester accessible aux ménages modestes : Le prix de cession est limité à la valeur initiale, majoré d’un indice choisi par l’OFS et valorisé selon les travaux effectués entre l’acquisition et la cession. Ainsi, cet encadrement permet une revente facile du logement.
- Une TVA réduite à 5,5% pour l’achat d’un logement neuf.
- Possibilité de bénéficier d’un abattement de 30% sur la taxe foncière selon la commune où est situé le bien.
- Le bail réel solidaire peut être financier avec le prêt à taux zéro (PTZ).
- La durée du bail est renouvelable afin de le rendre perpétuel.
En outre, ce dispositif permet d’acheter sa résidence principale dans des villes dynamiques où les logements peuvent être inaccessibles pour les ménages modestes. Ainsi, l’acheteur d’un BRS bénéficie d’un prix encadré, quelle que soit la zone géographique du bien.
En 2022, 500 logements concernés par le BRS devraient être livrés à Paris, là où le prix du m² dépasse généralement les 10 000 €. Ainsi cela peut être une aubaine pour les ménages modestes vivant et travaillant en région parisienne.
Quels sont les inconvénients d’un bail réel solidaire ?
Comme tout dispositif, il convient d’en connaître aussi ses inconvénients avant de se lancer, à savoir :
- Le BRS concerne uniquement certains ménages : Vous devez respecter le plafond de ressources fixé par décret pour accéder au BRS.
- Le bail réel solidaire concerne uniquement la résidence principale : Vous devez l’occuper un minimum de 6 mois par an. De plus, vous ne pouvez en aucun cas louer tout ou partie de votre résidence principale. La location saisonnière est interdite par les OFS.
- Vous devez payer une redevance mensuelle à l’OFS pour la location du terrain : Elle représente une charge fixe mensuelle comprise entre 2 et 4 euros de mètre carré qui devra être payée pendant toute la durée du bail.
- Une plus-value limitée à la revente : En effet, le prix de cession est encadré afin de rester accessible aux ménages modestes. Il pourra éventuellement être majoré des travaux réalisés entre l’achat et la revente.
Revente et transmission d’un BRS : Comment ça marche ?
Vous pouvez revendre votre bail réel solidaire à tout moment ! Néanmoins, la revente est soumise à conditions, à savoir :
- Le nouvel acquéreur doit respecter les plafonds de ressources du PSLA
- Le nouvel acheteur doit être agréé par l’OFS : le bail est alors prolongé pour une durée identique à celle du bail initial
- L’OFS fixe le plafond du prix de cession du bien immobilier. En d’autres termes, vous n’êtes pas libre de fixer le montant du prix de vente de votre logement.
Mais l’OFS règlemente également la transmission d’un BRS. En effet, l’héritier doit respecter les conditions de revenus imposés par la réglementation. Dans le cas où l’héritier ne peut pas résider ou conserver l’habitation, il doit le vendre au prix encadré par l’OFS. Ils disposent alors d’un an à compter du décès pour trouver un acquéreur. Passé ce délai, le bail est résilié. L’OFS doit indemniser les héritiers à la valeur de ses droits réels immobiliers dans les conditions prévues par le bail.
Il existe une exception pour les couples mariés ou pacsés. En effet, en cas de décès du propriétaire, le conjoint survivant peut continuer de résider dans le logement même s’il dépasse le plafond de ressources imposé. Il doit néanmoins la conserver comme résidence principale pour bénéficier de cette dérogation.
On peut ainsi considérer que l’OFS dispose d’un droit de préemption puisqu’il peut acheter en priorité le logement. De plus, il peut aussi imposer un acquéreur respectant les critères d’éligibilité au bail réel solidaire.
Le bail réel solidaire : est-ce une bonne idée ? Notre avis
Le bail réel solidaire, bien qu’il permette l’accès à la propriété et qu’il est assimilé à une vente immobilière à part entière, il se différencie par certains points comme :
- L’interdiction de louer votre logement
- La transmission du bien et la revente sont soumises au contrôle de l’OFS
- Le bail est limité dans le temps bien qu’il soit considéré comme perpétuel
Par ailleurs, vous n’êtes pas complètement propriétaire du bien immobilier puisque vous louez le terrain.
Le bail réel solidaire permet néanmoins de posséder un logement à moindre cout en contrepartie du paiement d’une redevance mensuelle à l’OFS. Ce dispositif permet d’éviter l’augmentation des prix de ces logements, puisque les conditions d’éligibilités sont soumises à des plafonds de ressources.
Ainsi, le bail réel solidaire est intéressant dès lors que vos revenus sont limités. Néanmoins, si votre objectif est de vous constituer un patrimoine et de le transmettre à vos enfants, il convient de se pencher vers d’autres dispositifs. En effet, vos héritiers doivent respecter les plafonds de ressources pour occuper le logement. Dans le cas contraire, le bail est résilié et ils devront vendre le logement.
C’est pourquoi, avant de vous engager dans un premier achat immobilier, il convient d’étudier votre profil emprunteur et d’investir dans un bien immobilier selon vos objectifs patrimoniaux.