Comment se déroule un investissement dans un EHPAD ?

Expert
Par Benoît Fruchard
Mis à jour le 10 septembre 2021

Un investissement locatif dans un Ehpad reste attrayant pour les contribuables qui souhaitent constituer un patrimoine, percevoir des revenus complémentaires ou encore préparer leur retraite.

En effet, ce placement offre des avantages fiscaux non négligeables comme la possibilité de défiscaliser grâce au statut LMNP (loueur meublé non professionnel) ou LMP (loueur meublé professionnel). Cependant, investir dans une chambre en EHPAD ne relève pas de l’investissement immobilier classique !

Ainsi, nous faisons avec vous un tour d’horizon de ce qu’il fait savoir sur ce placement avant de se jeter à l’eau !

Qu’est-ce qu’un EHPAD ?

Les EHPAD sont des établissements d’hébergements pour personnes âgées dépendantes. Ce sont donc des résidences médicalisées qui accueillent des personnes, en générale de plus de 60 ans, souvent atteintes de maladie dégénérative. Ils ont donc besoin d’importants soins médicaux et d’une assistance quotidienne. C’est pourquoi, des docteurs, infirmières et aides-soignants sont présents 24h/24h pour assurer les urgences médicales ainsi que les soins.

Les résidents d’un EHPAD sont divisés par groupe iso-ressources c’est-à-dire en fonction de leur capacité à gérer le quotidien.

Ces résidences médicalisées sont équipées de restaurants, de chambres, et proposent des activités aux résidents.

Comment se passe l’investissement locatif dans un EHPAD ? 

L’investissement dans un EHPAD relève de l’immobilier géré, en d’autres termes la gestion locative est confiée à l’exploitant de la résidence. En achetant un bien dans une résidence service, le propriétaire devient un loueur meublé, et pour un investissement effectué avant le 31/12/2021 il peut bénéficier du dispositif Censi-Bouvard.

Nous vous expliquons tout ça en détail !

Comment fonctionne la gestion locative d’un bien en Ehpad ?

Lors d’un investissement dans un Ehpad, le bailleur, propriétaire du logement meublé, signe un bail commercial avec l’exploitant de la résidence.

Le contrat de location d’une durée de 9 ans définit les règles liées à la gestion et les obligations des parties.

Ainsi, le propriétaire, reçoit un loyer mensuel ou trimestriel, directement du gestionnaire sans avoir besoin de s’occuper lui-même de la gestion et du taux d’occupation de son bien. Quoiqu’il arrive, vous percevez le loyer.

L’exploitant de l’EHPAD, doit obtenir un agrément des autorités publiques (ARS) pour pouvoir diriger la résidence. Il a donc la responsabilité de respecter son engagement ainsi que les conditions du bail commercial signé avec le bailleur.

L’immobilier géré n’est pas forcément une garantie de paiement du loyer. Le gestionnaire peut faire faillite !

Résidences services et Statut LMNP – LMP !

En investissant dans un meublé de résidence de services étudiante, seniors ou Ehpad, le propriétaire obtient le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) ou LMP (loueur meublé professionnel), il profite ainsi des avantages fiscaux du loueur meublé.

Les revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous aurez donc le choix d’opter pour le micro foncier ou le régime réel selon le montant des revenus et des charges. Cependant, l’intérêt du statut réside dans son mécanisme d’amortissement.

En, effet, vous pourrez amortir le prix d’acquisition de votre bien et générer un déficit déductible de vos impôts sur le revenu.

En outre, vous avez jusqu’au 31 décembre 2021, pour bénéficier du dispositif Censi-bouvard. Ce dispositif vous permet d’obtenir une réduction d’impôt de 11% du prix d’acquisition étalée sur 9 ans. L’investissement en Censi-bouvard est limité à 300 000 euros par an soit une réduction de 33 000 €.

Attention, cependant, vous ne pouvez pas cumuler amortissement et réduction d’impôt ! En Censi-bouvard, seul le mobilier est amortissable, et l’excédent dans le cas où le prix du bien est supérieur à 300 000 €.

À noter que l’achat d’un logement neuf vous permet de récupérer la TVA sous le statut LMNP !

Investir dans un EHPAD : à quel prix ?

Comme tout investissement immobilier, le prix varie selon certains critères. Dans le cas d’un EHPAD, cela dépendra de la chambre, de la résidence, des services proposés, de la localisation.

Ainsi, le montant à prévoir pour un investissement locatif dans un EHPAD se situe entre 100 000 € et 250 000 € mais le prix peut également monter à 500 000 € selon le lot. À noter que plus la chambre est chère plus le rendement locatif sera élevé.

En effet, lors d’un investissement locatif il faut se baser sur la rentabilité locative. Dans un EHPAD comparé à d’autres investissements, le taux est plus élevé et tourne autour des 4-5 %, d’autant que les charges du bailleur restent limitées.

Quels sont les avantages et les inconvénients de l’investissement en ehpad ?

Un investissement locatif représente toujours des avantages et des inconvénients. Mais quand est-il d’un investissement dans un EHPAD ?

On peut dire que les avantages d’un investissement dans une résidence médicalisée relèvent des points suivants :

Cependant, si vous investissez dans un EHPAD, il faut garder à l’esprit que ce n’est pas pour engendrer une plus-value en cas de revente. En effet, contrairement au marché immobilier classique, le bien ne prend pas de valeur avec les années.

De plus, étant un secteur particulier, la revente se fait par le biais d’un marché secondaire.

Il faut donc trouver un investisseur qui souhaite racheter le bien en cours de bail. En effet, le gestionnaire n’est pas tenu de reconduire le bail dans les mêmes conditions. C’est pourquoi il est judicieux dans le cas de la revente d’un LMNP d’attendre le renouvellement du contrat de location.

Attention : Dans le cas d’un investissement Censi Bouvard, vous êtes engagés pour 9 ans !

Est-il intéressant d’investir dans une chambre d’Ehpad ? Notre avis

C’est un fait les Français vivent plus longtemps, ayant comme conséquence une demande croissante de logement dans les résidences seniors et médicalisées. De fait, il y a peu de chance que le taux d’occupation d’un EHPAD s’effondre !

Ainsi, si le but est de générer un revenu complémentaire ou de préparer sa retraite, investir dans un EHPAD peut être la solution adaptée. En effet, comme nous l’avons vu précédemment le rendement locatif avoisine les 4-5 %. Par ailleurs, en étant LMNP, vous bénéficiez du mécanisme de défiscalisation du statut, augmentant ainsi la rentabilité globale de l’investissement.

Cependant, malgré la gestion locative simplifiée et les risques d’impayés très limités, un investissement dans un EHPAD n’est pas à envisager à la légère. Nous parlons d’un placement sur le long terme pour lequel il convient de prendre certaines précautions que nous vous détaillons tout de suite !

Quels sont les risques et pièges à éviter lors d’un investissement immobilier en Ehpad ? 

L’investissement immobilier en Ehpad est un placement attrayant ! Cependant, avant de signer, il faut en connaitre les risques et les pièges à éviter, à savoir :

À noter : le bailleur doit cependant prendre en charge le renouvellement du mobilier. Toutefois, grâce au statut LMNP, il est amortissable !

Bien entendu, l’emplacement de la résidence et la capacité d’occupation sont également à prendre en compte avant d’investir. En effet, il faut vérifier tous les éléments qui permettent de s’assurer de la gestion rentable de l’Ehpad. C’est pourquoi il est conseillé d’investir dans une résidence d’une capacité minimum de 80 lits.

Aussi, il est important au moment d’investir de faire appel à des spécialistes de la vente de logement en résidences services !

Qui sont les exploitants d’EHPAD ? 

En pratique, vous achetez une chambre dans un EHPAD par l’intermédiaire d’un promoteur et gestion est confié à l’exploitant.

C’est pourquoi, pour vous aider à y voir plus clair, nous vous avons constitué une liste des principaux exploitants d’EHPAD, à savoir :

NomAnnée de créationNombre de résidences géréesNombre de lits gérés en France
KORIAN2001 Fusion avec Medica en 2014361 résidences dont 304 en France et 57 en Italie, Allemagne et Belgique   25 232 lits  
ORPEA1989665 résidences réparties en France et en Europe19 716 lits 
DOMUSVI  1er janvier 2011. Fusion DOMUSVI et DOLCEA211 résidences en France et 154 à l’étranger  17 144 lits  
MAISONS DE FAMILLE   200316 résidences en France et 146 à l’étranger 1 326 lits    
COLISÉE198896 résidences en France et 139 en Europe 7 490 lits 

Ainsi, avant de vous lancer dans l’achat d’une chambre meublée en EPHAD, le mieux est de consulter le site des exploitants afin de vous faire une idée sur la gestion des résidences

Et n’hésitez pas à nous demander conseil pour plus d’informations sur ces résidences de service.

2 commentaires
martiniault, le 24 février 2022

bonjour peut ont investir en ehpad avec le groupe vivalto vie cabinet en gestion , quel risque en france ou europe merci

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Notre expert
Benoît Fruchard, le 25 février 2022

Bonjour,
Il est possible d’investir dans un Ehpad avec un cabinet en gestion de patrimoine.
N’hésitez pas à nous contacter pour faire une demande.
Benoît

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