LMNP en EHPAD : plutôt arnaque que bon plan…

Selon l’INSEE, les Français de plus de 65 ans représenteront 28,70 % de la population totale en 2070. Par conséquent, le besoin de résidence spécialisée va augmenter. Néanmoins, c’est un investissement que Cleerly ne conseille pas : dépendance au gestionnaire, faible rentabilité, aucune plus-value à la revente… nous vous avons listé les principaux arguments !

Qu’est-ce qu’un investissement en Ehpad ?

Un investissement en EHPAD consiste à acheter une chambre dans un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes, puis à la louer à travers un bail commercial signé avec un gestionnaire. Ce type d’investissement entre généralement dans le cadre du statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), qui permet de percevoir des revenus locatifs en contrepartie de la mise à disposition du bien.

Le gestionnaire de la résidence se charge de la gestion quotidienne : 

• Sélection des résidents
• Encaissement des loyers 
• Maintenance du bien. 

En échange, l’investisseur perçoit un loyer fixe (ou indexé) défini contractuellement. Ce modèle repose donc sur une gestion déléguée et une rentabilité théoriquement sécurisée, mais implique également une forte dépendance au bon fonctionnement de l’exploitant.

Une faible rentabilité

Investir en EHPAD permet de percevoir des loyers, qui sont imposés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). La plupart des investisseurs optent pour le régime réel, qui permet d’amortir le bien et de réduire la base imposable, mais impliquant une comptabilité rigoureuse et un expert-comptable.

Les programmes neufs affichent souvent des rendements bruts de 4 à 5 %. En pratique, le rendement net est plus proche de 3 à 4 %, une fois déduits les frais de gestion, les charges non récupérables, et la fiscalité. Il s’agit donc d’un placement correct, mais loin d’être exceptionnel, surtout pour un investissement aussi peu liquide.

Le loyer est fixé dans le bail commercial, ce qui peut sembler sécurisant. Mais en réalité, le gestionnaire a la main sur sa révision : dans certains cas, il peut demander une baisse de loyer, voire suspendre temporairement le paiement en cas de difficulté, sans que vous puissiez réagir facilement.

Enfin, les charges peuvent être élevées : même si elles sont parfois annoncées comme prises en charge par le gestionnaire, une partie reste souvent à la charge du propriétaire, notamment pour les remises aux normes ou les gros travaux imposés par les Agences Régionales de Santé.

Un bail commercial obligatoire

L’un des principaux arguments en faveur de l’investissement en EHPAD est la gestion déléguée : vous n’avez ni locataire à chercher, ni logement à entretenir. En réalité, cette simplicité apparente repose sur la signature obligatoire d’un bail commercial avec l’exploitant de la résidence.

Ce bail vous engage sur une durée minimale de 9 ans, souvent jusqu’à 12 ans, sans possibilité de résiliation anticipée. Il transfère l’intégralité de la gestion au gestionnaire, mais crée aussi une forte dépendance à celui-ci : en cas de défaillance (faillite, redressement judiciaire, résiliation unilatérale…), vos loyers peuvent être suspendus sans recours immédiat.

Autre point de vigilance : c’est le gestionnaire qui fixe les règles. Il choisit les occupants, négocie le montant du loyer, et peut demander une révision à la baisse en cas de difficultés financières ou de baisse d’occupation. Le propriétaire n’a que peu de marge de manœuvre.

Enfin, vous ne pouvez ni modifier librement le bien, ni effectuer de travaux lourds sans l’accord de l’exploitant. La rentabilité repose donc intégralement sur un bail souvent déséquilibré, au profit du gestionnaire.

Un bail commercial, c’est aussi un risque d’abandon de l’exploitant au bout du bail s’il n’arrive pas à louer les chambres par exemple, ou si la résidence n’est pas suffisamment rentable. Il pourrait décider de ne pas renouveler le bail et donc de laisser les investisseurs sur le carreau qui ne pourrait pas relouer (ou alors à prix cassé).

Une fiscalité peu avantageuse

Jusqu’à fin 2022, l’investissement en EHPAD pouvait profiter du dispositif Censi-Bouvard, qui offrait des avantages fiscaux spécifiques aux résidences de services. Ce dispositif permettait :

• Une réduction d’impôt de 11 % du prix d’acquisition HT, étalée sur 9 ans (avec report possible sur 6 ans),
• Le remboursement de la TVA à 20 % sur le prix d’achat.

Mais le Censi-Bouvard a pris fin le 31 décembre 2022. Les nouveaux investisseurs n’ont donc plus accès à ces avantages supplémentaires.

Désormais, acheter en EHPAD revient fiscalement à un achat classique en LMNP. Les seuls avantages restants dépendent du régime choisi :

• Régime réel : déduction des charges, amortissement du bien, comptabilité obligatoire.
• Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers perçus (dans la limite de 77 700 € en 2025, mais sans déduction des charges).

Par ailleurs, il est toujours possible de récupérer 20 % de TVA sur un achat neuf, sous conditions strictes.

La fiscalité n’est donc plus l’argument phare de l’investissement en EHPAD : elle reste simplement celle d’un LMNP classique.

Une image en déclin

L’investissement en EHPAD a longtemps bénéficié d’une image rassurante : celle d’un placement socialement utile, adossé à une demande croissante liée au vieillissement de la population. Pourtant, ces dernières années, cette image s’est profondément détériorée.

En 2022, différents scandales éclaboussent les gestionnaires : Korian, DomusVi… le plus connu étant Orpéa. Le livre Les Fossoyeurs de Victor Castanet a mis en lumière de graves dérives dans la gestion de nombreux établissements du groupe Orpéa : maltraitance, rationnement des soins, opacité comptable, surfacturation…

Ces scandales soulèvent une question légitime : le logement des personnes âgées dépendantes est-il compatible avec une logique de rentabilité ?

La conséquence est sans appel : certains investisseurs privés préfèrent désormais éviter ce type de placement, jugé éthiquement discutable.

Ce changement de perception affecte aussi la valeur du bien à la revente : un EHPAD, associé à une marque fragilisée, peut perdre en attractivité et susciter une forme de défiance durable.

Une plus-value inexistante

En plus de cette image ternie par les scandales, l’investissement en EHPAD présente un autre inconvénient majeur : une revente difficile et une plus-value rarement au rendez-vous.

Le prix d’un EHPAD n’est pas lié au marché immobilier traditionnel. Sa valeur dépend essentiellement du rendement locatif attendu et des conditions du bail commercial. Ainsi, même si l’immobilier local prend de la valeur, votre bien peut stagner ou se déprécier si le gestionnaire est en difficulté ou si les loyers versés ne suivent pas l’inflation. Si le bailleur a été éclaboussé par un scandale, la revente sera très compliquée.

Par ailleurs, il s’agit de biens très spécifiques : petites surfaces médicalisées, usage strictement encadré, impossibilité de le transformer en logement classique. 

Résultat : peu de repreneurs intéressés, et la plupart seront eux-mêmes conscients des contraintes à venir (rentabilité en berne, bail rigide, charges imprévisibles).

Et surtout, à l’achat neuf, le prix inclut une marge promoteur et l’avantage fiscal de récupération de TVA (20 %). Or, à la revente, ces avantages disparaissent : le futur acquéreur paiera TTC, sans pouvoir récupérer la TVA. Votre bien perd donc mécaniquement de la valeur sur le marché secondaire. Avec in fine un risque de moins-value.

Quels sont les quelques avantages d’investir en Ehpad ?

Investir dans un EHPAD offre aussi les avantages suivants :

• Une gestion locative simplifiée : l’exploitant de l’EHPAD est votre locataire, et c’est lui qui s’occupe de gérer votre bien
• Un marché encadré par l’État : En effet, l’État souhaite que les résidences médicalisées soient réparties sur le territoire. Ainsi, en contrôlant le marché, peu de chance que l’offre devienne plus importante que la demande.
• Vous pouvez récupérer la TVA sur un LMNP neuf en résidence services : pour cela, il faut louer le bien pendant un minimum de 9 ans, conserver le logement pendant 20 ans et vous acquitter de la TVA encaissée lors du versement des loyers. À noter qu’en étant assujetti à la TVA, vous pouvez déduire lors de votre déclaration de TVA mensuelle ou trimestrielle, celle payée sur des frais ou des travaux par exemple.

Malgré ces avantages, nous ne vous conseillons vraiment pas l’investissement LMNP en EHPAD. Comme les résidences étudiantes, les contraintes sont bien trop importantes pour un rendement médiocre. Achetez plutôt un bien individuel : les rendements sont meilleurs et la plus-value à la revente presque assurée.