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Faut-il investir dans l’immobilier avec un ETF ?

Expert Benoît Fruchard
Posté par
Benoît Fruchard
Mis à jour le
02 septembre 2022

Investir dans la pierre est toujours intéressant dans une optique patrimoniale. Tant la « vraie » pierre que la « pierre-papier » (les SCPI) permettent de diversifier vos investissements, en parallèle d’un PEA, d’une assurance-vie, d’un compte-titres… Si vous souhaitez investir dans l’immobilier sans pour autant acheter un bien, vous pourriez vous laisser tenter par les « ETF », des trackers immobiliers. Assez accessibles, ces actifs financiers sont une belle alternative aux SCPI. Voyons ensemble tout ce qu’il y a à savoir sur les ETF immobiliers ! 

Un ETF immobilier, c’est quoi ?

L’ETF en clair 

L’ETF est un produit financier qui vous permet d’investir sur le marché immobilier à partir de petits montants. Il facilite donc l’accès à ce marché difficilement atteignable pour bon nombre d’épargnants. 

Concrètement, en investissant sur des ETF, vous investissez dans des SIIC : des Sociétés d’Investissement Immobilier cotées. Celles-ci sont des « foncières » cotées en bourses. Elles investissent elles-mêmes dans un parc immobilier composé de bureaux, de résidentiel… L’ETF « réplique » l’indice et les performances de ces sociétés. Et en échange de votre investissement en ETF, vous touchez des dividendes

En investissant en ETF, vous accédez au marché immobilier sans avoir à passer chez le notaire, à trouver un locataire, à payer des charges…

Les ETF doivent être distingués d’un autre actif en immobilier : les SCPI (Sociétés civiles en placement immobilier). Même si l’idée est à peu près la même (la pierre papier), le type de revenus (et bien d’autres points) est différent. Avec des SCPI, vous toucherez des revenus fonciers, et non des dividendes. 

Quelles sont les caractéristiques d’un ETF immobilier ?

Les ETF immobiliers, aussi appelés trackers immobiliers, ont des caractéristiques propres. Chaque foncière fait en effet ses choix et compose son parc immobilier. Celui-ci peut être constitué de bureaux, de commerces, d’habitations… Les parcs sont en général diversifiés, tant en types d’immeubles qu’en zones géographiques, afin de réduire les risques au maximum. Les sociétés investissent le plus souvent à l’international, mais certaines ont une stratégie plus locale (l’Europe par exemple). On trouve par exemple des ETF en immobilier logistique, en immobilier de bureaux uniquement… 

Quels sont les secteurs géographiques des ETF immobiliers ? 

On trouve des ETF immobiliers sur des foncières investissant dans toutes les régions du globe. En tant qu’épargnant / investisseur, il est intéressant de diversifier vos placements. Il en va de même pour les SIIC. 

Globalement, on trouve des ETF immobilier concentrés sur l’Europe ou l’Asie, d’autres sur le monde entier… On trouve aussi des ETF immobilier plus recentrés : Canada, USA, Suisse, France…

Ce qu’il faut retenir, c’est qu’il existe des ETF de foncières internationales et des ETF de foncières Europe ou par pays. 

Les avantages et les inconvénients des ETF immobiliers 

Investir en ETF immobilier a de nombreux avantages, notamment si vous souhaitez diversifier vos investissements via l’immobilier. Voici les principaux points forts de cet actif : 

  • L’ETF permet d’investir très facilement et très rapidement en immobilier, 
  • Les ETF permettent d’investir en immobilier à partir de petits montants,  
  • Les ETF sont une solution de choix pour diversifier : vous investissez dans plusieurs sociétés qui elles-mêmes ont un parc immobilier constitué de nombreux biens, parfois dans plusieurs secteurs géographiques, 
  • La fiscalité : les revenus dégagés sont soumis à la « flat tax Macron », laquelle est inférieure à la fiscalité des revenus fonciers, 
  • Inclus dans un PEA ou une assurance-vie, la fiscalité des ETF est encore meilleure puisqu’on profite du cadre fiscal de ces supports, 
  • Le placement n’est pas soumis à l’IFI (l’impôt sur la fortune immobilière), 
  • Les ETF sont très liquides : ils s’achètent et se vendent très simplement, 

Bien sûr, comme tout actif financier, les ETF immobiliers ont aussi des inconvénients. Les principaux sont: 

  • Les ETF sont plus volatiles que les SCPI, 
  • De vrais risques de pertes en capital existent, car cela reste des produits boursiers, 
  • Les ETF ne peuvent être acquis à crédit (à l’inverse d’un investissement immobilier « classique »),
  • Les gains sont beaucoup moins stables que ceux générés par des SCPI. 

Comment investir sur des ETF immobiliers ? 

Les ETF sont des actifs très intéressants à avoir dans son portefeuille. Ils permettent dans une certaine mesure d’en sécuriser une petite partie, surtout si le reste est en actions ou en produits volatiles. 

Concrètement, il est possible de loger des ETF : 

  • Dans une assurance-vie, 
  • Dans un PEA (plan épargne en actions), 
  • Dans un compte-titres

Attention toutefois : tous les ETF disponibles sur le marché ne sont pas accessibles avec toutes ces enveloppes. L’ETF lyxor PEA immobilier Europe se destine par exemple à être inclus dans un PEA (en raison de sa construction). Amundi ETF immobilier (AMUNDI INDEX FTSE EPRA NAREIT GLOBAL UCITS ETF DR) pourra lui être accessible via un compte-titres DEGIRO

Via un compte-titres, vous aurez le choix puisque vous aurez accès à tous les ETF immobiliers. Rares sont en revanche les assurances-vie qui donnent accès à ce support. Enfin, le PEA est une superbe enveloppe pour y loger des ETF, mais peu sont accessibles. 

Niveau montant d’investissement, sachez que les « mises » peuvent être faibles en ETF : à partir de quelques dizaines d’euros. Et c’est là l’un des avantages du support. 

Comment trouver le meilleur ETF immobilier ?

Avant de chercher le meilleur ETF immobilier, regardez déjà quels sont ceux accessibles avec votre enveloppe (PEA, compte-titres ou assurance-vie). Une fois cela fait, comparez-les en vous basant notamment sur les éléments suivants

  • La réputation des foncières, 
  • L’indice répliqué, 
  • Les performances passées de l’ETF, 
  • Les frais pratiqués (aux alentours de 0,25 % maximum idéalement), 
  • Le degré de liquidité de l’ETF, 
  • Le niveau de risques (sur une échelle de 1 à 7).

Les ETF régulièrement cités parmi les meilleurs du marché sont les deux suivants

  • Lyxor FTSE EPRA/NAREIT Global Developed, qui réplique l’évolution de l’indice sous-jacent composé de 379 foncières, avec majorité américaine (59%). Ce tracker immobilier n’est toutefois malheureusement pas éligible au PEA.
  • Lyxor PEA Immobilier Europe, qui comme son nom l’indique, est lui est accessible au PEA.

Ces deux ETF sont en pertes sur un an (mi-août 2022). Cela illustre bien le fait qu’il s’agit d’actifs risqués.

Combien rapporte un ETF immobilier ? 

Un ETF immobilier verse des dividendes et non des revenus fonciers (comme la « pierre papier » que sont les SCPI). Comme c’est un tracker, il réplique un indice, et donc ses performances. 

Le potentiel de gains est intéressant avec les ETF. Il s’agit toutefois d’actifs risqués. Des performances passées ne présagent pas de performances futures. Il est donc impossible de prévoir avec certitude une rentabilité future. De vrais risques de pertes en capital existent

Les ETF peuvent être assimilés aux actions à ce niveau : les gains ne peuvent être anticipés. Un ETF peut très bien faire +5% sur une année et -10% l’année d’après. 

Vous l’aurez compris, regardez les performances des trackers que vous étudiez sur les dernières années, mais ne considérez pas celles-ci comme acquises. Même si on est sur le marché immobilier, les ETF fluctuent. 

La rentabilité est aussi à considérer en parallèle des frais. À ce niveau, les ETF ne sont « pas chers ». Ils n’entraînent que peu de frais : de l’ordre de 0,25 à 0,5 % annuels. C’est évidemment bien mieux que l’immobilier en direct (frais notariés, de gestion, d’entretien du bien…). Ces frais relativement bas s’expliquent par le fait que l’ETF ne fait que répliquer un indice. Les frais de gestion sont donc limités. 

Faut-il inclure des ETF immobiliers dans son PEA ? 

Certains trackers immobiliers sont accessibles en PEA, comme l’ETF immobilier spécifique PEA d’Amundi par exemple

Faut-il pour autant intégrer un ETF dans son plan épargne en actions ? Nous pensons que oui, pour une certaine fraction, dans une optique de diversification et de potentiel de rendement. 

Sur le plan fiscal, la chose est aussi très intéressante, du fait du cadre fiscal privilégié du PEA. Après 6 ans de détention du plan, les gains sont exonérés d’impôt sur la plus-value et sur les dividendes. Seuls les prélèvements sociaux seront ponctionnés (17,20 %). Inclure des ETF immobiliers dans l’enveloppe capitalisante qu’est le PEA est donc à notre avis une excellente solution d’optimisation. 

Attention toutefois : n’oubliez pas que seuls certains ETF immobiliers sont éligibles au PEA. Il faut qu’ils respectent certaines règles quant à leur composition.  

Les ETF restent, dans l’absolu, moins volatiles que les actions, tout en étant liquides. Ils permettent donc en quelque sorte de « sécuriser » une fraction du portefeuille. Restera toutefois à trouver le meilleur ETF immobilier accessible avec votre PEA. 

En PEA, le choix d’ETF est restreint : 

  • Lyxor Stoxx Europe 600 Real Estate, 
  • Lyxor PEA Immobilier Europe. 
L'auteur

Benoît Fruchard

Fondateur de Cleerly - Conseiller en gestion de patrimoine

Benoît Fruchard est passionné de finances personnelles depuis son plus jeune âge. Après une licence d'économie à l'Université de Nantes puis un Master à l'Université de Bordeaux, il rentre en école de commerce à Rouen. Il a travaillé 2 ans au sein de la BNP Paribas puis 5 ans chez un courtier en ligne. En 2021, il a créé Cleerly, un cabinet en gestion de patrimoine et un site pour démocratiser les finances personnelles... en savoir plus

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