Qu’est-ce que l’appel de fonds chez le notaire ?

Expert
Par Benoît Fruchard
Mis à jour le 13 mai 2022

Un appel de fonds consiste à demander le déblocage d’une somme d’argent permettant de financer un projet immobilier. Selon la nature de l’achat, l’appel de fonds ne se déroule pas de la même façon. En effet, pour l’achat d’un bien ancien, le notaire s’occupe de l’appel de fonds. Tandis que pour les constructions, ou l’achat en VEFA, ils sont envoyés par les constructeurs ou les promoteurs selon l’avancement des travaux. Dans tous les cas, les paiements progressifs sont encadrés pas la loi. Explications !

Qu’est-ce qu’un appel de fonds ?

Un appel de fonds est une demande de paiement faite par le notaire, des constructeurs ou encore des promoteurs immobiliers.  

Le montant appelé peut être une partie ou l’intégralité nécessaire au financement d’un achat immobilier, à savoir :

Ainsi la plupart des appels de fonds sont encadrés et calculés selon un pourcentage du prix du bien et de l’avancement des travaux. Néanmoins, ils diffèrent selon la nature du bien que vous achetez.

Comment se passe le déblocage des fonds d’un achat immobilier ?

Après la signature du compromis de vente, vous devez patienter un minimum de trois mois avant de passer chez le notaire pour l’acte définitif. La question du déblocage des fonds se pose alors !

En effet, en tant qu’acheteur vous devez payer le prix du bien et les frais de notaire le jour de la signature de l’acte authentique. Cette condition est impérative, car à défaut, la signature est reportée !

C’est pourquoi le déblocage des fonds doit intervenir avant la signature de l’acte de vente. D’autant que tous les fonds, à savoir apport personnel et crédit immobilier, doivent transiter obligatoirement sur le compte séquestre du notaire. Ce n’est que lorsque le notaire reçoit le virement qu’il fixe la date de signature.

Le vendeur ne percevra les fonds que lorsque l’enregistrement de la vente au service de publicité foncière sera effectué, il devra alors patienter environ 3 semaines.

De même, c’est le notaire qui demande le déblocage des fonds à la banque via l’appel de fonds envoyé par courrier. Il devra mentionner le montant de la vente et la date prévue de la signature. Quelques jours suffisent à la banque pour réaliser le virement du prêt immobilier sur le compte du notaire.

En cas d’apport personnel, vous devez mettre cet argent sur votre compte courant, il sera utilisé dans le cadre du prêt immobilier. En d’autres termes, la banque doit pouvoir réaliser le virement du prêt et de l’apport personnel sur le compte du notaire.

Appel de fonds et construction d’un bien : comment ça marche ?

Lors de la construction d’un bien, les appels de fonds et leur montant sont encadrés par le CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle). En effet, le CCMI est obligatoire dès lors que le terrain n’appartient pas au constructeur.  De plus, il vous protège contre les éventuels abus des constructeurs puisque c’est eux qui vous envoient les appels de fonds au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

L’échéancier des appels de fonds lors de la construction d’un bien neuf se présente ainsi :

Étape de la constructionProportion de l’appel de fonds
Par rapport au prix d’achat  
Notaire5%
Défrichement5%
Début des fondations15%
Fondations coulées10%
Élévation des murs30%
Mise hors d’eau (Charpente et toit)5%
Mise hors d’air et achèvement des cloisons (Porte et fenêtres)20%
Achèvement des travaux5%
Réception du bien5%
Échéancier des appels de fonds lors de la construction d’un bien neuf

Appel de fonds et achat en VEFA : Comment ça marche ?

Le financement d’un bien en VEFA (Vente en l’état Futur d’Achèvement) diffère de la construction d’un bien. En effet, vous achetez un bien auprès d’un promoteur avant que le logement soit construit. Ainsi le paiement du bien est conditionné à sa réalisation, selon l’avancement des travaux. C’est pourquoi, entre la signature chez le notaire et la livraison du bien, plusieurs appels de fonds vous seront envoyés par le promoteur.

En effet, le premier appel de fonds est envoyé par le notaire, et est réglé au moment de la signature de l’acte de vente définitif. Le montant de ce premier appel de fonds dépend de l’avancement du chantier.

Les appels de fonds peuvent varier d’un promoteur à l’autre, néanmoins, le code de la construction et de l’habitat définit les plafonds des montants exigibles. De même, ces sommes sont différentes si le bien en VEFA est un appartement ou une maison.

Ainsi, l’échéancier des appels de fonds est généralement le suivant :

Proportion de l’appel de fondsAppartementMaison individuelle
Achèvement des fondations35%20%
Mise hors d’eau (murs et toit achevés)35%25%
Achèvement35%40%
Livraison5%15%
Échéancier des appels de fonds (appartement et maison)

Les 5% à la livraison sont à verser dès lors que vous avez vérifié que le bien livré est conforme au plan de VEFA.

Appel de fonds et achat en VEFR : comment ça marche ?

La vente en l’état de futur rénovation (VEFR) concerne les biens déjà existants. Concrètement, le vendeur s’engage à rénover le logement dans un délai fixé au contrat de vente d’immeuble à rénover. En effet, ce contrat est un acte notarié obligatoire permettant de protéger l’acheteur.

Les parties peuvent également signer un compromis de vente qui doit mentionner les éléments suivants sous peine de nullité :

La garantie d’achèvement permet de protéger l’acheteur dans le cas où le vendeur ne réalise pas les travaux. À noter que la garantie prend fin dès lors que l’achèvement des travaux est certifié par un expert désigné par l’acheteur et le vendeur.

Lors de la signature de l’acte définitif, le prix du bien existant est à payer dans son intégralité, ensuite les appels de fonds concernant les travaux se présentent comme suit :

Attention, dans ce cas le notaire n’intervient qu’au premier appel de fonds lors de la signature de l’acte authentique. En effet, les appels de fonds de travaux sont réglés directement par l’acheteur qui doit vérifier que l’avancement des travaux est conforme à ce qui est prévu au contrat.

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