Vous achetez ou vendez un bien immobilier ? Mais avant de vous rendre chez le notaire pour concrétiser la vente, vous devez dans un premier temps signer un compromis de vente ! Il s’agit d’un avant- contrat qui fixe les accords entre le vendeur et l’acheteur sur les conditions de vente et le prix d’achat. Indispensable à toute vente immobilière, il convient d’en comprendre les principes et de savoir ce qu’implique ce contrat pour l’acheteur et le vendeur ! Suivez- nous, on vous explique !
Sommaire
Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?
Un compromis de vente, appelé aussi promesse synallagmatique, est un avant-contrat préparatoire à la signature d’un acte de vente définitif chez le notaire.
En effet, un compromis est signé dès lors que l’acheteur et le vendeur du bien immobilier se sont mis d’accord sur les conditions générales de vente, le prix d’achat et la date butoir à laquelle l’acte définitif doit être signé devant notaire.
Ainsi la signature du compromis engage l’acheteur et le vendeur. Néanmoins, la signature de l’avant-contrat n’est pas un gage de sécurité pour le vendeur. En effet, l’acheteur bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours. On vous explique ça un peu plus loin !
D’autre part, il est courant que des conditions suspensives soient insérées au contrat. Concrètement, la vente n’aura lieu que si elles se réalisent.
Aussi, on retrouve généralement dans un compromis les conditions suivantes :
- Obtention d’un prêt immobilier : Lorsque l’acquéreur est un particulier et qu’il a recourt à un crédit immobilier la condition suspensive est automatiquement insérée à l’avant-contrat de vente. En d’autres termes, la vente se réalisera uniquement si l’acheteur obtient son emprunt dans les délais impartis. Dans le cas contraire, la banque lui transmet une notification de refus. La vente est alors annulée sans indemnité.
- Obtention d’un permis de construire : Dans ce cas, la vente ne peut se réaliser que si l’acheteur obtient le permis de construire.
- Absence de préemption : Il est nécessaire de purger les droits de préemption auprès de la mairie ou d’un locataire si le logement est loué.
- Absence d’hypothèque du bien : Il s’agit de vérifier que le propriétaire a le droit de vendre son logement.
Une fois, le délai de rétraction passé et les conditions suspensives réalisées, l’engagement des parties devient définitif. Si l’un ou l’autre venait à ne pas signer l’acte authentique de vente, il serait en droit de demander des dommages et intérêts.
Quels sont les documents obligatoires annexés au compromis de vente ?
Pour qu’un compromis de vente soit valable, des documents obligatoires doivent être annexés et remis à l’acheteur.
Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires pour une vente ?
La liste des diagnostics à fournir pour une vente d’un bien s’allonge année après année. Ainsi, en tant que vendeur, vous devez procéder à la réalisation de ces diagnostics en faisant appel à un diagnostiqueur agrée.
| Diagnostics | Logements concernés | Délai de validité |
|---|---|---|
| DPE – Diagnostic de performance énergétique | Tous les logements. | 10 ans À renouveler en cas de travaux |
| ERP – État des risques et pollution | Tous les logements bâtis ou non. | 6 mois |
| État des nuisances sonores aériennes | Information à fournir depuis le 01/06/2020 Concerne tous les logements bâtis ou non. | Pas de délai de validité |
| Installation électrique et/ou gaz | Tous les logements dont les installations électriques et/ou gaz ont plus de 15 ans | 3 ans |
| Diagnostic Amiante | Concerne les logements construits avant juillet 1997 | Illimité |
| Le CREP — Constat de risque d’exposition au plomb | Concerne les logements construits avant 1948 | Illimité en cas d’absence ou de faible concentration |
| Diagnostic termite | Obligatoire pour les logements dans les zones concernées | 6 mois |
| Loi Carrez | Obligatoire pour les lots en copropriété Conseillé pour tous les logements | Illimité À renouveler en cas de travaux |
| Diagnostic mérule | Information à fournir à l’acquéreur si le bien est situé dans une zone à risque. | Pas de délai de validité |
| État de l’installation d’assainissement non collectif | Diagnostic réalise par la SPANC si le bien n’est pas raccordé aux réseaux publics Concerne les maisons individuelles | 3 ans |
L’obligation de réalisation des diagnostics dépend du type de bien, de la date de construction ou encore de la situation géographique du logement.
Quels sont les documents obligatoires pour la vente d’un lot en copropriété ?
Depuis la loi Alur, en plus des diagnostics techniques, le vendeur d’un lot en copropriété doit aussi fournir les documents suivants :
- Le règlement de copropriété ;
- Les 3 derniers procès-verbaux d’assemblée générale ;
- La fiche synthétique de la copropriété regroupant les données financières et techniques de l’immeuble.
- Le carnet d’entretien de l’immeuble permettant de renseigner l’acheteur sur les futurs travaux.
- Les documents relatifs à la situation financière de la copropriété permettant entre autres de connaître le montant des charges prévisionnelles et hors budget prévisionnel concernant le lot vendu. Mais aussi, les sommes que l’acheteur devra régler une fois qu’il sera propriétaire du logement.
En tant que vendeur, vous devez donc transmettre l’ensemble de ces documents à votre acheteur au moment du compromis de vente. Ils peuvent être annexés au contrat ou être envoyés par voie dématérialisée si l’acheteur vous a donné son accord.
L’acheteur doit attester que tous les documents lui ont bien été remis lors de la signature.
Le délai de rétraction commence à courir uniquement lorsque l’acquéreur est en possession de tous les documents.
Quel est le montant de l’acompte versé à la signature du compromis ?
Bien que non obligatoire, en tant qu’acheteur, vous devez verser un acompte de 10% du montant du bien au moment de la signature du compromis.
Cet acompte peut être négociée avec le vendeur.
Cette somme est ensuite versé sur le compte séquestre du notaire et reste bloqué jusqu’à la signature de l’acte de vente définitif.
Concrètement, l’acompte viendra en déduction du prix de vente lors de la signature chez le notaire.
Toutefois, si vous vous rétractez ou si l’une des conditions suspensives ne se réalise pas dans les délais prévus, alors cette somme vous est restituée dans un délai de 21 jours.
En revanche, cet acompte est perdu si vous vous désistez pour d’autres raisons que celles prévues au compromis.
Le virement de l’acompte est obligatoirement effectué par virement bancaire sur le compte séquestre du notaire. Seuls les paiements inférieurs à 3 000 € peuvent s’effectuer par chèque à l’ordre du notaire.
Délai de rétractation : comment ça marche ?
En tant qu’acheteur particulier, vous bénéficiez d’un droit à un délai de rétraction de 10 jours. Concrètement, vous pouvez renoncer à la vente sans devoir vous justifier.
Un professionnel de l’immobilier ne bénéficie pas de ce délai de rétraction, à moins qu’il achète le bien à titre personnel. En effet, ce droit ne concerne que les particuliers.
Le délai de rétractation de 10 jours court à compter du lendemain de la remise en main propre du compromis ou de la première présentation de la lettre recommandée avec avis de réception contenant l’avant-contrat.
Exemple : La lettre recommandée est expédiée le 10 du mois, vous la recevez le 12, le délai commence à courir à compter du 13 jusqu’au 22 à minuit.
En revanche si le 10éme jour tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié, la fin du délai de rétractation est reportée au premier jour ouvrable suivant.
Le délai de 10 jours commence même si vous ne retirez pas le recommandé. En d’autres termes, si vous êtes absent le jour de la distribution et que vous récupérez la lettre que 3 jours après, il ne vous reste plus que 7 jours pour vous rétracter !
Pour vous rétracter d’un compromis de vente, vous devez envoyer au vendeur une lettre recommandée avec accusé de réception avant l’expiration du délai. Vous n’avez pas besoin de fournir de justificatifs pour renoncer à la vente.
Ainsi, l’acompte versé devra vous être remboursé dans les 21 jours, suivant le lendemain de la date de rétractation.
À noter que le vendeur, ne dispose d’aucun délai de rétractation. Son engagement est ferme et définitif !
Quel est le délai entre la signature du compromis de vente et l’acte authentique chez le notaire ?
Il est courant de dire que le délai d’un compromis de vente est de 3 mois entre la signature du compromis et la signature de l’acte définitif de vente chez le notaire.
En effet, il convient de laisser un délai minimum entre les deux actes afin que l’acheteur puisse demander un crédit immobilier ou encore un permis de construire.
D’autre part, ce délai permet au notaire d’établir l’acte de vente et de réaliser les démarches nécessaires auprès des services d’urbanisme, d’état civil et du cadastre.
Néanmoins, le délai peut être raccourci ou rallongé. Dans ce cas, un accord doit être trouvé entre acheteur et vendeur. Si une des parties refuse de rallonger le délai, personne ne peut l’y obliger. Seul le notaire a le pouvoir de repousser la date de signature s’il rencontre des contraintes administratives.
