Comment fonctionne un prêt en indivision lors d’un achat immobilier ?

Vous souhaitez acquérir un bien à plusieurs ? Que vous soyez membre de la même famille, un couple marié, pacsé, en concubinage ou encore simplement des amis, l’achat en indivision peut être une bonne solution. En effet, pas besoin de formalités contraignantes, il suffit d’acheter un bien et de déterminer la quote-part de chaque indivisaire selon son financement.  De plus, il est tout à fait possible de recourir à un prêt en indivision de manière individuel ou collectif.

Suivez-nous on vous explique comment fonctionne le financement d’un bien en indivision !

Qu’est-ce qu’une indivision ?

Pour rappel, un achat en indivision permet à deux personnes minimums de devenir propriétaires d’un bien immobilier à hauteur de leur investissement. En d’autres termes, ils détiennent des parts du logement déterminées par le montant de leur apport financier.

Les propriétaires du bien, appelés les indivisaires, n’ont pas l’obligation d’apporter le même montant lors de l’acquisition. De plus, il existe aucune obligation de répartir le bien en parts égales.

D’autre part, chaque personne peut financer l’achat du bien par des moyens différents, soit par apport personnel, par crédit immobilier individuel ou en commun.

De même, toutes personnes peuvent décider d’acheter en indivision, même si en général les co-acquéreurs sont souvent des couples mariés, concubins, pacsés ou encore des héritiers

Par ailleurs, les propriétaires doivent participer au paiement des charges, des impôts et de l’éventuel prêt en indivision du bien selon leur quote-part. De même, s’il s’agit d’un investissement locatif, les indivisaires perçoivent les loyers selon leurs parts détenues dans le logement.

À noter aussi que toutes les décisions doivent être prises à l’unanimité des indivisaires.

Quels sont les avantages de l’indivision ?

Moins contraignante que la création d’une SCI (société civile immobilière), l’achat en indivision s’exempte des formalités administratives.

Simple et rapide à mettre en place, elle permet l’acquisition d’un logement à plusieurs et de limiter les risques lors d’un investissement locatif.

Idéal également pour obtenir un crédit immobilier. En effet, en souscrivant un prêt en indivision, les revenus de l’ensemble des co-emprunteurs sont pris en compte par la banque. L’achat à plusieurs permet aussi pour des personnes en CDD ou indépendants de devenir propriétaires plus facilement, dès lors qu’ils empruntent avec des personnes en CDI.

Quels sont les inconvénients d’une indivision ?

Le principal inconvénient d’une indivision est que toutes les décisions concernant le bien doivent être prises à l’unanimité. Dans le cas d’une mésentente, la gestion d’une indivision peut vite tourner au cauchemar !

En effet, une indivision est un engagement mutuel, notamment financier. Paiement des charges, remboursement des crédits, réalisation de travaux… les indivisaires doivent régler les dettes à hauteur de leur quote-part, ce qui peut devenir une source de conflit, d’autant plus s’il existe un déséquilibre financier lors de l’acquisition du bien.

Par ailleurs, une indivision est par nature provisoire. La raison est simple, un propriétaire peut revendre ses parts sans demander l’autorisation aux autres indivisaires. Les coïndivisaires peuvent toutefois faire jouer leur priorité pour le rachat, grâce au droit de préemption.

Pour finir, en cas de décès d’un indivisaire, la quote-part du défunt revient aux héritiers et non aux autres indivisaires.

C’est pourquoi la rédaction d’une convention d’indivision est vivement conseillée.  En effet, il s’agit de mettre sur papier les règles de l’indivision donc les droits et les obligations de chacun. Ainsi, cela permet de limiter les risques de conflits évoqués précédemment. Les indivisaires déterminent les conditions de partage, de succession et de gestion. Cette convention peut être établie par un notaire et doit être signée par tous les indivisaires.

Comment financer un bien avec un prêt en indivision ?

Un prêt en indivision est soumis aux mêmes conditions et critères qu’un crédit immobilier classique réalisée par une personne seule. En effet, la banque étudiera les dossiers de chaque emprunteur dont le taux d’endettement ne doit pas dépasser les 35%.

Afin d’acheter en indivision, plusieurs solutions de financement s’offrent à vous :

• Les indivisaires empruntent individuellement à hauteur de leur quote-part.
• Un prêt commun est contracté. Les propriétaires sont donc solidaires du remboursement du crédit.
• Un ou des indivisaires empruntent et les autres apportent des fonds personnels.

Exemple : un emprunte 30% ; le second apporte 20% et le troisième emprunte à hauteur de 50% ou bien les 3 indivisaires empruntent collectivement et répartiront le remboursement du crédit à hauteur des parts détenues.

Ainsi lorsque plusieurs indivisaires contractent ensemble un crédit il s’agit d’un prêt en indivision, similaire à un crédit souscrit par une SCI. De ce fait, un seul emprunt est réalisé auprès d’une seule banque, et les coïndivisaires deviennent solidaires du remboursement des échéances, toujours à hauteur de leur quote-part.

Attention, toutefois, même si un crédit à plusieurs permet de ne pas avoir d’apport personnel, la banque étudie les capacités d’emprunt de chaque emprunteur.

Il est également conseillé afin de faciliter la gestion financière d’une indivision d’ouvrir un compte commun afin que chacun puisse verser les sommes nécessaires au paiement des mensualités et des charges liées au bien.

À noter que les quotités d’acquisition incluent le prix de vente ainsi que les frais de notaires. Elles sont déterminées selon la contribution financière de chaque indivisaire et indiquées dans l’acte authentique de vente.

Quelles sont les modalités de remboursement d’un prêt en indivision ?

Nous avons vu qu’il est important de définir les quotes-parts de chaque indivisaire devant un notaire. En effet, si les indivisaires omettent de l’indiquer, il sera considéré que le bien est réparti entre tous à parts égales. Ce qui peut entrainer des conflits pour le remboursement du prêt ou en cas de revente.

Exemple : Vous êtes deux à acheter un bien. Lors de la souscription à un prêt en indivision, l’un emprunte à hauteur de 80% du bien et le deuxième 20%. Lors de la revente, le montant sera partagé à part égale.

C’est pourquoi déterminer la quote-part est essentiel pour l’achat et le prêt en indivision. Chacun rembourse le prêt selon son financement. Si une personne détient 30%, il devra rembourser 30%.

Par ailleurs, la banque indiquera dans l’offre de crédit, une clause de solidarité. En d’autres termes, en cas de défaillance d’un indivisaire, les coïndivisaires prennent le relais.

Comment mettre fin à un prêt en indivision ?

La fin d’une indivision peut intervenir dans les situations suivantes :

• La vente du bien en indivision avant la fin du prêt : Les bénéfices de la vente peuvent solder le crédit et le reste est partagé entre les indivisaires selon leur quote-part.
• Le rachat de soulte : c’est tout simplement le rachat de part par un indivisaire lorsqu’il souhaite la pleine propriété. Ce type de rachat intervient généralement lors d’une séparation. Encadré par la loi, le bien est estimé et l’acte est établi devant notaire. Dans ce cas, le prêt en indivision doit être transféré au seul compte du propriétaire.

En résumé, acheter un bien en indivision permet de devenir propriétaire d’un logement en commun et d’obtenir un prêt de manière individuel ou collectif. Cependant, il est important de bien définir les quotes-parts de chaque indivisaire afin d’éviter les conflits lors du remboursement du crédit, ou encore à la revente du bien.

En tout état de cause, avant d’acheter un bien à plusieurs, il convient d’anticiper et de préparer son projet avec attention, notamment en signant une convention d’indivision. En cas de doute, n’hésitez pas à poser des questions à des experts avisés qui sauront vous conseiller !