Qu’est-ce que le nantissement de prêt immobilier ?

Expert
Par Benoît Fruchard
Mis à jour le 11 janvier 2022

Afin d’obtenir un prêt immobilier, vous devez souscrire une garantie qui peut être une hypothèque ou encore une caution. Mais il existe une alternative qui est le nantissement !

 Il s’agit de garantir le crédit via des produits financiers bloqués. Souvent réservée à des emprunteurs disposant d’une épargne importante, cette garantie peut permettre de continuer à faire fructifier votre placement financier ou d’optimiser un investissement locatif !

Suivez-nous on vous explique ce qu’est le nantissement, ses avantages et ses inconvénients !

Comment fonctionne le nantissement pour un prêt immobilier ?

Le nantissement permet de garantir un prêt immobilier. Il s’agit d’une sureté réelle portant sur des biens incorporels, c’est-à-dire des produits financiers.

Pour rappel, l’hypothèque ou le PPD (privilège de prêteur de deniers) porte sur le bien objet du crédit. La caution quant à elle est une sureté personnelle, c’est-à-dire qu’elle devient garant de l’emprunteur et prend le relai en cas d’impayés.

Ainsi, il est tout à fait possible de nantir des placements financiers comme un compte épargne, un contrat d’assurance-vie ; un compte titre ou encore des parts sociales de SCI (société civile immobilière).  En pratique, c’est l’assurance-vie qui est généralement utilisée pour un nantissement d’un prêt immobilier.

Cependant, le produit financier nanti ne doit pas être inférieur au montant du prêt. À défaut, vous devez souscrire une autre garantie comme une hypothèque ou une caution.

Quelles sont les formalités d’un nantissement ?

Le nantissement d’un prêt immobilier prend obligatoirement la forme d’un contrat écrit est signé par les parties. C’est pourquoi il doit être conclu, sous peine d’être frappé de nullité, par :

Ainsi l’acte de nantissement est établi en 3 exemplaires : un pour la banque, un pour l’emprunteur et un pour le service d’enregistrement afin d’être rendu public.

Les frais de nantissement se situent aux alentours des 500 € selon les établissements bancaires

Que se passe-t-il en cas d’impayés des mensualités ?

Selon la forme de l’acte de nantissement, la banque a deux solutions :

Quels sont les avantages et les inconvénients du nantissement ?

Comme toutes les garanties, le nantissement comporte des avantages et des inconvénients qu’il convient de connaitre !

Quels sont les avantages ?

Un nantissement est moins couteux que les autres garanties. En effet, elle est simple à mettre en place et les frais de mainlevée ne sont pas systématiques. Cela dépendra une nouvelle fois des établissements bancaires.

Par ailleurs, les séniors ou les personnes ayant des problèmes de santé, peuvent trouver dans le nantissement, la clé pour obtenir un prêt immobilier. Il peut-être une alternative à une assurance décès qui peut s’avérer couteuse. Ainsi, la banque peut se rembourser directement grâce au compte nanti en cas de décès de l’emprunteur.  

En outre, le nantissement permet en cas de décès de l’emprunteur que les héritiers bénéficient d’un bien immobilier entièrement payé en plus du capital du contrat d’assurance-vie.

Quels sont les inconvénients ?

En revanche, le nantissement est une garantie accessible aux personnes disposant d’une épargne importante. De plus, les fonds nantis sont bloqués jusqu’au remboursement du crédit. En d’autres termes, vous ne pouvez pas en disposer pendant toute la durée du prêt.

Si vous optez pour un nantissement total, les éventuels nouveaux apports seront également bloqués, et ce même si les sommes déposées sur le compte nanti dépassent le montant emprunté. C’est pourquoi il est conseillé de privilégier un nantissement partiel, où seuls les fonds nantis à la signature de l’acte servent de garanties.

Par ailleurs, toutes les opérations concernant le compte nanti sous soumises à l’approbation de la banque. En résumé, vous ne pouvez plus gérer vos placements financiers librement !

Pour finir, si l’acte de nantissement est notarié, la banque n’est pas dans l’obligation d’engager une procédure ou de proposer des paiements échelonnés. Elle se servira du compte nanti pour se rembourser. Elle peut en effet actionner la garantie 8 jours après une mise en demeure restée sans effet !

Il est possible de prévoir lors de la signature de l’acte que des fonds nantis soient libérés au fur et à mesure des remboursements.

Nantissement et prêt in fine : La solution pour un investissement locatif ?

Cependant, le nantissement peut être un atout si vous souhaitez réaliser un investissement locatif !

En effet, nous vous avons déjà parlé du prêt in fine. Pour rappel, il s’agit d’un crédit immobilier non amortissable. En d’autres termes, vous ne payez que les intérêts pendant la durée du prêt et la totalité du capital à la dernière mensualité.

Ce prêt demande de fournir une épargne conséquente et il sera forcément garanti par un nantissement, généralement une assurance-vie, et aussi par l’hypothèque du bien.

Un prêt in fine grâce au nantissement permet d’optimiser un investissement locatif pour les raisons suivantes :

Attention toutefois, les produits financiers sont soumis aux fluctuations du marché. Il convient donc de choisir le placement financier le moins volatiles possible.

Nantissement et assurance-vie : La solution pour un crédit sans apport ?

La question de débloquer son épargne se pose lors d’un investissement immobilier. Mais est-ce une bonne idée ?

En effet, en admettant que le montant de votre assurance-vie soit égal au bien que vous envisagez d’acheter, quel est le montage qui serait le plus intéressant ? Continuer à faire fructifier votre épargne ou bien financer votre bien ?

La réponse va dépendre du taux d’intérêt du crédit et du taux de votre placement !

Admettons que vous souhaitez acquérir un bien à 150 000 € ! Vous détenez une assurance vie en UC (unité de compte) au taux de rendement annuel moyen de 4%. Votre conseiller vous propose un emprunt au taux de 1,50%. En contrepartie vous nantissez le contrat d’assurance-vie pour garantir le prêt immobilier.

L’avantage de ce montage permet de conserver un rendement autour des 2,50%, en effet :

De plus, un bien immobilier est beaucoup moins sensible aux fluctuations du marché. Ainsi, il est fort probable qu’il prendra de la valeur au fur et à mesure des années.

Toutefois, cette solution n’est pas sans risque ! En effet, vous devez garder à l’esprit les inconvénients suivants :

Ainsi, utiliser le nantissement via une assurance vie peut être un montage financier efficace pour financer un bien sans apport. Cependant, il convient à des personnes qui peuvent assurer les aléas du marché financier !

En conclusion, le nantissement est certes moins couteux qu’une garantie hypothécaire, ou une caution, mais il est moins flexible. En effet, gardez à l’esprit que le compte nanti est bloqué pendant toute la durée du prêt !

C’est pourquoi, n’hésitez pas à demander conseil à des experts qui pourront vous guider selon votre profil emprunteur et votre situation patrimoniale !

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