Hypothèque ou caution lors d’un crédit immobilier ?

Expert Benoît Fruchard
Benoît Fruchard
Mis à jour le 23 novembre 2021

Lors de la souscription d’un crédit immobilier, la banque va vous demander de garantir le prêt. Elle pourra vous orienter vers un organisme de cautionnement qui se porte garant pour l’emprunteur. Toutefois, elle peut également vous accorder le prêt en échange d’une hypothèque immobilière.

L’hypothèque dite conventionnelle permet à la banque de saisir le bien objet du crédit en cas de non-paiement des mensualités.

Mais en quoi consiste une hypothèque ? Quels sont les frais et le rôle du notaire ? Quelle différence avec un prêt hypothécaire ? Suivez-nous, on répond à toutes vos questions !

Qu’est-ce qu’une hypothèque immobilière ?

Lors de la souscription d’un crédit immobilier, la banque vous demande généralement de garantir le prêt. Pour rappel, il existe différents types de garanties, à savoir :

  • La sureté réelle : C’est le cas de l’hypothèque et du privilège de prêteur de deniers (PPD). La garantie est prise sur la valeur du bien. En d’autres termes, vous mettez votre bien immobilier en gage. En cas d’impayés du crédit, la banque peut alors le saisir afin de se rembourser sur la vente.
  • La sureté personnelle : Un organisme de cautionnement se porte garant pour votre prêt. Ainsi en cas de défaillance, il rembourse la banque avant d’engager une procédure à l’encontre de l’emprunteur.

Ainsi, grâce à l’hypothèque de votre bien, la banque obtient une garantie en cas d’impayés des mensualités. En effet, à défaut de règlements ou de solutions amiables, la banque aura le droit de saisir votre bien et de le vendre pour rembourser le crédit impayé. Elle devra pour cela, engager une procédure. Un juge décidera alors de la vente amiable ou forcée du bien.

L’hypothèque généralement est prise sur la durée de l’emprunt et ne peut excéder une durée de 50 ans. L’hypothèque est automatiquement levée un an après la fin de crédit. En revanche, en cas de revente anticipée, vous devez demander la main levée de l’hypothèque entrainant des frais que nous vous détaillons un peu plus loin.

Quel est le rôle du notaire dans l’hypothèque ?

L’hypothèque comme le PPD doit obligatoirement faire l’objet d’un acte notarié. Impossible de se passer des services d’un notaire lorsque vous hypothéquez un bien pour obtenir un crédit immobilier.

Au-delà de son rôle de rédacteur, le notaire va vous informer sur les modalités et les conséquences d’une mise en hypothèque en cas d’impayés.

Ainsi, il va rédiger l’acte authentique et valider l’hypothèque pour ensuite l’inscrire au fichier de la conservation des hypothèques.

Par ailleurs, le notaire devra le publier aux services de la publicité foncière qui attestera que l’hypothèque est conforme. Ainsi, chaque particulier peut se rapproche du service des impôts pour connaître la situation d’un bien immobilier.

Tout comme la mise en hypothèque d’un bien, la levée en cas de revente avant la fin du crédit devra être réalisée par acte authentique rédigé par un notaire.

Quels sont les frais de la mise en hypothèque d’un bien ?

Les frais de garantie hypothécaire représentent un cout supplémentaire pour l’emprunteur lors de la souscription de son crédit immobilier.

En effet, les frais de l’hypothèque comprennent :

  • Les émoluments du notaire TTC calculés selon un barème proportionnel fixé par décret
  • La taxe de publicité foncière
  • L’inscription à la conservation des hypothèques 
  • La contribution de sécurité immobilière
  • Les frais annexes.

Les frais d’une hypothèque se situent entre 1.2% et 2% du prix d’achat du bien immobilier. 

Ainsi pour l’achat d’un logement neuf dont le prix est de 200 000 €, les frais d’hypothèque sont estimés à 2660 € soit 1.33% du montant de l’acquisition.

HypothèqueMontant
Émoluments TTC du notaire780 €
Taxe Publicité Foncière1 429 €
Contribution de sécurité immobilière200 €
Émoluments de formalités et débours (montant variable)250 €
Total2 660 €

De même si vous remboursez votre crédit par anticipation à la suite d’une rentrée d’argent ou la revente du bien, vous devrez vous acquitter de frais de mainlevée. En général, ils sont compris entre 0.3% et 0.7 % du montant de l’emprunt.

Quels sont les avantages et les inconvénients d’un prêt immobilier avec hypothèque ?

Avantages

  • C’est une garantie pour la banque
  • Permet d’obtenir un crédit immobilier
  • Pas de frais de mainlevée si le prêt est remboursé à échéance

Inconvénients

  • Les frais de garantie à la mise en place de l’hypothèque : 1.2% à 2% du cout de l’opération
  • Frais de mainlevée en cas de remboursement anticipé du crédit
  • Risque de voir son bien saisie en cas cas d’impayés

La caution comme garantie alternative !

Même si l’hypothèque reste une garantie courante pour un prêt immobilier. Les banques font appel en priorité à un organisme de caution pour garantir le crédit.

En effet, ces sociétés comme le Crédit logement ou encore la Saccef prennent le relai en cas de non-paiement du crédit. Ainsi elle rembourse la banque et c’est l’organisme qui s’occupe d’engager une procédure à l’encontre de l’emprunteur.

Cette solution est moins couteuse pour l’emprunteur, d’autant que certaines sociétés restituent une partie du versement lorsque le crédit prend fin.

Dans le cas où votre dossier est refusé par l’organisme de cautionnement, alors la banque peut vous proposer de mettre votre bien en hypothèque afin de garantir le prêt.

Hypothèque ou prêt hypothécaire : Quelle différence ?

En effet, il convient de différencier une hypothèque et un prêt hypothécaire, à savoir :

  • Le prêt hypothécaire est un prêt immobilier réservé aux personnes étant déjà propriétaires d’un patrimoine. Ainsi, cela leur permet d’obtenir un crédit garanti par leur bien existant. En cas de défaillance, la banque peut se rembourser en saisissant le bien.
  • L’hypothèque conventionnelle est une garantie prise sur le bien objet du crédit.

Ainsi un prêt hypothécaire est accessible à un plus grand nombre, quelle que soit sa situation à partir du moment où il possède un bien immobilier qu’il peut mettre en garantie hypothécaire.

Le montant qu’il est possible d’obtenir pour un crédit hypothécaire est calculé selon un ratio dont le montant peut varier selon les banques. Il se situe en général entre 70 % et 80% de la valeur de bien.

Par ailleurs, les caractéristiques et les modalités d’attribution dépendent de la banque. Toutefois, pour y avoir accès, il est impératif d’avoir sa résidence fiscale et de payer ses impôts en France.

Dans tous les cas, un crédit immobilier vous engage sur le long terme, n’hésitez pas à demander conseil à des experts qui sauront vous guider dans votre projet !

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