Est-il possible d’obtenir un prêt immobilier sans apport ?

Expert Benoît Fruchard
Benoît Fruchard
Mis à jour le 06 octobre 2021

Lors d’un investissement immobilier, que ce soit pour votre résidence principale ou une mise en location, vous devrez certainement constituer un dossier en vue d’obtenir un crédit. Les banques vont vous demander le montant de votre apport personnel. Mais voilà pour diverses raisons, vous n’avez pas pu vous constituer une épargne. Nous vous rassurons, obtenir un prêt immobilier sans apport est certes compliqué, mais pas impossible ! En effet, les banques examinent également le profil de l’emprunteur et le type d’investissement.

Découvrez avec nous quels sont les éléments à mettre en avant pour convaincre un établissement bancaire de vous accorder un crédit immobilier sans apport !

Qu’est-ce que l’apport personnel ? 

Lorsque vous sollicitez un prêt immobilier, les banques vous demandent si vous avez un apport personnel. Il s’agit simplement d’une somme d’argent dont vous disposez pour acheter votre bien immobilier.

En d’autres termes, c’est l’argent que vous avez placé soit sur un PEL (plan épargne logement) ; sur une assurance vie ou encore sur un livret A par exemple.

L’apport personnel sécurise la banque et limite sa prise de risque. En effet, lors d’une acquisition d’un bien immobilier, vous avez des frais annexes comme les frais de dossier, de notaire et de garantie et éventuellement la commission d’agence.

Les banques apprécient que l’apport personnel constitue au minimum 10 % du montant emprunté afin de couvrir ses frais. Votre emprunt financera ainsi uniquement le prix du bien.

De plus, l’apport personnel est un atout non négligeable lors de votre demande de prêt pour plusieurs raisons. En plus de prouver à la banque que vous pouvez épargner, il permet :

  • D’augmenter votre capacité d’emprunt
  • De négocier le taux d’intérêt
  • De baisser la durée du crédit, voire des mensualités

Ainsi, un apport personnel pour un investissement immobilier est important, parfois nécessaire, mais pas obligatoire. Nous allons voir qu’il est possible d’obtenir un prêt immobilier sans apport !

Quels projets sont éligibles à un prêt immobilier sans apport ? 

Un prêt immobilier sans apport peut être sollicité, quel que soit l’investissement immobilier. Toutefois, la banque sera plus encline à accorder un financement à 110 % dans le cadre d’un investissement locatif ou lorsque vous décidez de vendre un bien pour une future acquisition immobilière.

En général, même si tout le monde peut solliciter un prêt immobilier sans apport, on peut cependant distinguer plusieurs profils d’emprunteurs :

  • Jeunes actifs : ils n’ont tout simplement pas eu le temps de se constituer une épargne
  • Les particuliers qui souhaitent conserver leur épargne en cas d’imprévus
  • Les investisseurs pour optimiser la fiscalité. En effet, lors d’un investissement locatif vide ou meublé, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers !

Dans tous les cas, quelle que soit la raison d’une demande de prêt immobilier sans apport, il convient de se constituer un dossier solide !

Obtenir un crédit immobilier sans apport auprès d’une banque : constituer un dossier béton. 

Ainsi, pour demander un prêt sans apport, vous devez présenter un dossier béton. Nous vous donnons ici quelques conseils afin de mettre toutes les chances de votre côté.

Vérifiez le taux d’endettement et votre reste à vivre !

Avant de vous lancer, il convient de vérifier sans un premier temps votre taux d’endettement. Il ne devra pas dépasser les 33 %, surtout dans le cas d’une demande de crédit sans apport.

Bon à savoir : La formule utilisée pour le calcul du taux d’endettement est l’équation suivante : Charges x 100 / Revenus Nets

En plus du taux d’endettement, les banques vérifient votre reste à vivre afin de savoir si vous maîtrisez votre budget.

Il correspond à la somme qu’il vous reste une fois que vous avez payé vos charges et votre crédit. Il s’agit du minimum dont vous avez besoin pour les dépenses du quotidien obligatoires comme les transports, les impôts sur le revenu, les produits alimentaires… et celles qui concernent les loisirs.

À noter : Pour un couple, le reste à vivre doit être d’au minimum 800 € /mois.

Soignez vos comptes bancaires !

En plus de vérifier votre profil emprunteur et notamment votre situation professionnelle. La banque va analyser vos comptes bancaires et leur historique. Il est évident qu’il vaut mieux éviter d’avoir un découvert ou des incidents de paiements.

Vous devez prouver que même si vous n’avez pas d’épargne, vous gérez bien vos finances !

La banque tient compte de la stabilité de vos revenus, et de la bonne gestion financière pour évaluer les risques.

Bon à savoir : Si vous payez un loyer, les banques vérifient la différence entre le montant du loyer et vos futures mensualités. Ce que l’on appelle « Le saut de charge » devra être modéré.

Préparez un dossier complet !

Un dossier complet est toujours gage de sérieux. Les établissements de crédit demandent en général les justificatifs suivants :

  • Pièce d’identité valide (carte identité, passeport ou carte de séjour)
  • Justificatif de domicile,
  • Justificatif de votre situation personnel : contrat de mariage, de pacs, ou encore jugement de divorce. En effet, la banque se doit de vérifier si vous investissez seul ou si votre conjoint est solidaire du prêt.
  • Bulletins de salaire et votre contrat de travail.
  • Si vous êtes indépendant : un Kbis à jour, bilan comptable
  • Votre Avis d’imposition
  • Vos relevés de comptes,
  • Si vous percevez des revenus fonciers ou financiers : tous les justificatifs relatifs à ses revenus.

À noter :  Si vous avez déjà signé une offre d’achat, un compromis, rajoutez-le au dossier. Dans le cas d’un investissement locatif, transmettez deux estimations réalisées par des professionnels !

Ainsi pour mettre toutes les chances de votre côté, présentez un dossier solide, agrémenté d’un plan de financement et de tous les éléments concernant le bien immobilier.

 Il s’agit de mettre tous vos atouts en avant ! N’hésitez pas à rentrer dans la peau d’un commercial afin de prouver à votre banque que votre investissement est une valeur sure !

Prêt immobilier sans apport : Comment négocier avec la banque !

Pour appuyer un peu plus votre demande de crédit sans apport, en complément des éléments mentionnés plus haut, vous pouvez rassurer la banque grâce à une caution. Nous ne parlons pas de la société de cautionnement à laquelle vous devez souscrire lors du prêt immobilier, mais bien d’une caution physique.

En effet, en leur proposant une tierce personne comme un membre de votre famille, de se porter caution pour votre crédit, la banque sera plus favorable à vous accorder le prêt.

Par ailleurs, comme vous n’êtes malheureusement pas en position de force, plutôt que de contracter une assurance emprunteur indépendante, souscrivez à l’assurance de la banque même si elle est plus chère. Vous pourrez de toute façon en changer sans frais à tout moment la première année ou chaque année à la date d’anniversaire.

Et n’hésitez pas à comparer les banques et leur offre commerciale, même pour un crédit sans apport vous pouvez les mettre en concurrence.

Toutefois selon votre profil d’investisseur, vous pouvez trouver des solutions alternatives pour vous créer un apport personnel ou pour finir de convaincre la banque ! Nous vous expliquons lesquelles tout de suite !

Prêts complémentaires aidés : les solutions alternatives !

Vous pouvez selon le type d’investissement et de votre profil emprunteur, obtenir des prêts qui sont considérés comme des apports par les banques. Certains de ces prêts sont notamment cumulables, c’est le cas du prêt à taux zéro, le 1 % logement ou le prêt épargne logement.

Conditions PTZ (Prêt à Taux zéro )Prêt épargne logementPrêt accession Action Logement
Conditions d’accèsRespectez les plafonds de ressourcesÊtre titulaire d’un Plan épargne logement Être salarié d’une entreprise du secteur privé de 10 salariés et plus Respectez les plafonds de ressources
Pour quel type de dépenses ?Construction ou achat d’un logement neuf en tant que résidence principale ou réhabilitation d’un logement ancien (uniquement dans une commune située en zone B2 ou C)Achat ou construction d’une résidence principale  Achat ou construction d’une résidence principale, d’un logement neuf ou d’un logement ancien HLM  
Durée20 à 25 ans2 à 15 ans25 ans maximum
Montant maximumEntre 20 et 40 % du coût total de l’opération selon la nature du logement et sa situation géographique92 000 €40 % du coût total de l’opération dans la limite de 40 000 € 
Taux d’intérêt0 %Dépendra de la période à laquelle le PEL a été souscrit 0,5 %
PrêteurBanque ayant signé une convention avec l’ÉtatBanque Action Logement

Bon à savoir : Pour un investissement locatif dans le neuf, vous pouvez bénéficier de la loi Pinel sous certaines conditions. Les frais de notaire étant réduits, les banques sont susceptibles de vous accorder plus facilement un prêt immobilier sans apport !

En conclusion, solliciter un prêt immobilier sans apport personnel peut s’avérer compliqué, mais pas complètement impossible. Il est évident que les banques accorderont plus facilement à des jeunes actifs à la situation professionnelle stable. Toutefois, en soignant votre dossier, en proposant un projet solide, avec éventuellement une caution, la banque peut vous accorder un crédit immobilier.

N’hésitez pas à comparer les offres des banques, et de demandez conseil à des experts pour vous guider dans votre projet !

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