Est-il possible d’emprunter avec 10.000 euros d’apport personnel ?

Expert Benoît Fruchard
Benoît Fruchard
Mis à jour le 23 novembre 2021

Vous vous êtes constitué une épargne de 10 000 € et vous pouvez en être fier ! Maintenant vous avez envie de sauter le pas et d’acquérir un bien immobilier. Inévitablement, vous vous posez une multitude de questions et c’est normal ! La première en tête étant : combien peut-on emprunter avec 10 000 € d’apport ?

Pour vous aider à y voir plus clair, nous vous expliquons ici : pourquoi un apport est un atout dans l’acquisition d’un bien immobilier et comment calculer votre capacité d’achat avec 10 000 € d’épargne !

Est-il possible d’emprunter avec 10.000 euros d’apport ?

Demander un crédit immobilier en ayant un apport personnel, permet d’appuyer votre demande, mais ce n’est pas un critère décisif. En effet, le taux d’endettement, la capacité d’emprunt et le reste à vivre sont des indicateurs déterminants pour la banque, tout comme votre stabilité financière et personnelle.  Ainsi, un apport de 10 000 euros vous permet d’augmenter vos chances d’obtenir un crédit immobilier !

Gardez à l’esprit que si vous ne disposez pas de revenus réguliers ou si votre taux d’endettement est supérieur à 33% ou 35%, la banque sera frileuse à vous accorder un prêt, apport personnel ou non !

En général, un apport personnel doit servir au minimum à régler les frais d’acquisition du bien, les frais de garantie et les éventuelles commissions. Ainsi le montant de l’apport dépendra du prix d’achat et de la nature du logement (neuf ou ancien).

Si vous êtes primo-accédant, vous pouvez bénéficier de prêts aidés comme le prêt à taux zéro, et ainsi compléter votre crédit immobilier. Ces prêts sont accordés sous certaines conditions, de ressources notamment.

Quel est le rôle de l’apport dans un emprunt ?

L’apport personnel vous sera systématiquement demandé par un courtier immobilier ou votre banque. Cela leur permet entre autres d’étudier votre dossier et le montant que vous pouvez emprunter. En effet, même s’il n’est pas obligatoire, il est conseillé.

Les banques apprécient généralement que l’apport couvre les frais annexes du crédit, voire une partie du financement. Un apport personnel est estimé entre 10% et 30% du montant du prêt.

De plus, il permet d’obtenir des conditions d’emprunt plus avantageuses, voire de baisser le cout global du prêt. Il peut avoir notamment avoir une incidence sur le taux immobilier.

En résumé, un apport personnel même de 10 000 € est un atout non négligeable lors de votre demande de prêt pour plusieurs raisons. En plus de prouver à la banque que vous pouvez épargner, il permet :

  • D’augmenter votre capacité d’emprunt
  • De négocier le taux d’intérêt
  • De baisser la durée du crédit, voire des mensualités

Faut-il mettre tout son apport dans un achat immobilier ?

Lors de la souscription d’un prêt immobilier, la question de savoir si on doit mettre tout son apport dans le financement est pertinente. Comme nous l’avons vu, un apport permet d’obtenir un taux avantageux et de faciliter l’obtention d’un prêt. Toutefois, conserver une épargne de sécurité peut s’avérer nécessaire pour faire face aux imprévus, que ce soient des frais liés à la propriété, un changement de situation professionnelle ou encore l’achat d’une voiture.

Mais, l’intérêt de garder une trésorerie sous le coude prend tout son sens lors d’un investissement locatif. Il est très intéressant d’utiliser le levier du crédit immobilier pour financer un bien destiné à être loué et de conserver son épargne.

En effet, lors de l’élaboration de votre plan de financement, vous devez impérativement tenir compte de certains aléas dus à votre statut de propriétaire bailleur, par exemple :

  • La vacance locative : Il n’est pas impossible que votre logement soit inoccupé pendant un ou deux mois durant lesquels les échéances du prêt continuent de courir.
  • Les travaux imprévus : Un chauffage en panne, un cumulus à changer
  • Les charges de copropriété

Ainsi, ne pas mettre tout votre apport personnel dans votre achat, vous permet de gérer votre bien immobilier locatif plus sereinement.

En revanche, si l’achat concerne votre résidence principale, il est préférable de réduire le cout total de votre crédit et de payer le moins possible d’intérêts. Mais là encore, tout dépend de votre situation personnelle, financière et de vos futurs projets. D’autant que les taux immobiliers sont actuellement bas, alors autant en profiter !

Exemples d’emprunts avec 10.000 euros d’apport personnel ?

Pour déterminer quel montant vous pouvez emprunter avec un apport de 10 000 €. Il convient de calculer votre capacité d’emprunt et ensuite de déterminer votre capacité d’achat. En effet, l’apport personnel est un des critères pris en compte par la banque. Le montant qu’elle vous accordera dépendra de vos revenus et de vos charges.

L’apport personnel est calculé en fonction du montant du prix d’achat du bien. Il est ainsi exprimé en pourcentage, d’une manière générale celui-ci est de minimum 10 %.

Ainsi, si vous avez un apport de 10 000 €, vous pouvez acquérir un bien à 100 000 €. Mais cet exemple est bien trop simpliste et ne reflète pas la réalité.

Mais mieux que de long discours, prenons un exemple concret et simplifié :

Admettons que vous souhaitez emprunter seul, vos revenus mensuels sont de 2000 €, vous êtes hébergé à titre gratuit et votre seul crédit est un prêt auto de 150 €.

Vous souhaitez acquérir votre résidence principale dans le neuf et vous disposez d’un apport de 10 000 €. Nous allons calculer tout d’abord la capacité d’emprunt pour ensuite déterminer votre capacité d’achat.

Pour rappel : Capacité d’emprunt total = (revenus – charges) x 35% x durée du crédit en mois.

Capacité d’achat= capacité d’emprunt + apport personnel + prêt aidé – frais de notaire (2.5% environ du prix d’acquisition pour un bien neuf)

Durée du CréditCapacité d’empruntCapacité d’achat maximum avec un apport de 10 000€
15 ans116 550 €123 387 €
20 ans155 400 €161 265 €
25 ans194 250 €199 144 €

Bien entendu, cela reste un exemple simplifié. La banque prend en compte d’autres indicateurs ; le principal étant de ne pas dépasser les 35% du taux d’endettement. Mais là encore tout est possible si vous avez des revenus élevés !

Est-il possible d’acheter sans apport ?

Obtenir un crédit sans apport est tout à fait possible. Mais pour cela vous devez constituer un dossier en béton afin de mettre toutes les chances de votre côté.

En effet, vous devez prouver à la banque que vous avez la capacité financière pour assumer le remboursement d’un crédit.

En général, même si tout le monde peut solliciter un prêt immobilier sans apport, les profils d’emprunteurs qui demandent un financement à 110% sont :

  • Les jeunes actifs : ils n’ont tout simplement pas eu le temps de se constituer une épargne
  • Les primo-accédants : selon certaines conditions, ils ont accès à des prêts aidés qui peuvent venir combler le manque d’apport personnel.
  • Les investisseurs pour optimiser la fiscalité. En effet, lors d’un investissement locatif vide ou meublé, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers !

Mais encore une fois, tout dépendra de votre taux d’endettement et de votre reste à vivre. Ainsi pour mettre toutes les chances de votre côté, vous devez :

  • Soignez vos comptes : Pas de découvert et une gestion financière impeccable
  • Préparez un dossier complet
  • Faites appel à un garant pour sécuriser votre dossier auprès de la banque
  • Renseignez-vous sur les conditions d’accès aux prêts aidés tels que le PTZ ou encore le prêt action logement
  • Investisseurs ? Préparez un plan de financement, et optimisez votre dossier à l’aide des dispositifs de défiscalisation existant comme la loi Pinel, ou encore optez pour le statut LMNP !

Dans tous les cas, un crédit immobilier vous engage sur le long terme, n’hésitez pas à demander conseil à des experts qui sauront vous guider selon votre profil !

Il est nécessaire de remplir ce champs.
Votre nom est requis.