Qu’est-ce que la loi Lagleize ? Fonctionnement et application

Bien qu’elle ne soit pas encore en vigueur, la loi Lagleize fait parler d’elle ! En effet, elle pourrait bien révolutionner le marché immobilier en créant un nouveau droit de propriété consistant à dissocier le bâti du terrain. L’objectif étant d’améliorer l’accès au logement tout en régulant le prix du foncier. Alors comment fonctionne cette loi ? Quelles peuvent être les conséquences sur la propriété immobilière ? On fait le point !

La loi Lagleize : qu’est-ce que c’est ?

Avant de vous expliquer en quoi consiste la loi Lagleize, remontons à la genèse pour mieux comprendre.

En effet, l’idée de dissocier le foncier du bâti, n’est pas un modèle nouveau. Il est inspiré des Community Land Trust créés aux États-Unis dans les années 70. L’objectif étant de réguler le prix de l’immobilier et ainsi développer une offre de logement plus accessible.

C’est ainsi qu’en 2014, la loi Alur a introduit un modèle d’accession à la propriété par la création d’organismes fonciers solidaire (OFS). C’en est suivi de la loi Macron en 2015 qui a créé le bail réel solidaire (BRS) permettant aux ménages modestes de devenir propriétaire du bâti et locataire du terrain. Un bail est alors signé avec l’OFS détenant le foncier. Quant à la loi Elan en 2018, elle a étendu la création d’OFS aux entreprises sociales ou aux sociétés d’économie mixte. Par conséquent, ce dispositif est destiné aux ménages modestes afin de leur faciliter l’accession à la propriété sous conditions de ressources.

Et c’est là que la loi Lagleize fait son entrée en 2019 ! En effet, le député Modem, Jean-Luc Lagleize a proposé d’étendre le dispositif de dissociation terrain/bâti à tout le territoire, et ce sans conditions de ressources. Il s’agit ici d’endiguer la hausse des prix du foncier et d’augmenter l’offre de logements.

Quel est l’objectif de la loi Lagleize ?

L’augmentation des prix des terrains et le manque de logement dans les zones tendues a conduit à ce projet de loi. En effet, elle a pour objectif :

• Libérer des terrains
• Réduire le prix du foncier
• Augmenter le taux de construction
• Attirer des investisseurs locatifs
• Limiter la spéculation foncière

D’après son constat, Jean-Luc Lagleize estime que grâce à ce dispositif la baisse des prix de vente en zone tendue sera comprise entre 20% et 40%.

En outre, ce projet de loi veut mettre fin à la vente par adjudication. Autrement dit, il s’agit de la vente aux enchères par l’état et les collectivités locales dans les zones tendues. En effet, ces opérations rentables pour l’État entrainaient une augmentation du cout de foncier dans ces zones.

Par ailleurs, pour mener à bien ces objectifs, la loi Lagleize prévoit :

• La création d’observatoires locaux du foncier permettant d’étudier l’évolution des prix dans les zones tendues. (Décret n°2022-1309 du 12 octobre 2022 relatif aux observatoires de l’habitat et du foncier)
• La création de fonds pour la dépollution permettant de financer la reconversion des friches urbaines et industrielles. L’objectif étant d’augmenter l’offre de terrains et par conséquent de favoriser la baisse des prix.

Bien que l’objectif de la loi Lagleize est bel et bien de réguler le marché immobilier, voyons de plus près son fonctionnement et les conséquences lorsqu’elle sera en vigueur !

Comment fonctionne la loi Lagleize ?

Pour rappel, on distingue deux droits de propriété :

• La pleine propriété,
• Le démembrement de propriété qui repose sur la séparation entre l’usufruit et la nue-propriété

La loi Lagleize tend à créer un troisième droit de propriété qui consiste à dissocier le bâti du foncier.

Concrètement, vous achetez une maison ou un appartement à un promoteur et vous signez un bail réel solidaire avec L’OFL (organisme foncier libre) propriétaire du terrain. Par conséquent vous devez verser un loyer, appelé redevance, pour le terrain. Le prix d’acquisition devrait donc être moins élevé. En résumé, ce sont les OFL qui procèdent à l’achat, à la revente et à la mise en location des terrains.

Les OFL contrairement aux OFS, ne sont pas soumis à un encadrement des ressources pour l’acquisition des terrains ou pour l’établissement des prix à la revente.

Bien que la loi Lagleize a pour but de réduire le prix du foncier et de permettre l’accès à la propriété, elle n’est pas sans conséquence et de nombreuses questions restent en suspens !

Quelles peuvent être les conséquences de la loi Lagleize ?

Avant de passer aux conséquences, levons tous les doutes ! Il n’est nullement question de déposséder les Français de leur droit de propriété. Il sera toujours possible d’acquérir des biens immobiliers en pleine propriété. D’autant que la loi Lagleize vise uniquement les logements en résidence principale.

En effet, les OFL n’auront pas tous les droits sur le marché immobilier. De plus, les communes ne sont pas obligées de construire des logements répondant à la loi Lagleize.

En revanche, plusieurs questions restent en suspens, à savoir :

• Combien va coûter la redevance ?
• Quelle sera la durée du bail réel solidaire ?
• Que se passe-t-il en cas d’impayé de la redevance ?
• Que se passe-t-il lors d’une succession ou d’une revente ?
• Une double taxe sera-t-elle mise en place, une sur le terrain et une sur le bâti ?

Bien que le bail réel solidaire existe déjà avec ces réglementations propres, on peut se demander si elles seront identiques sous la loi Lagleize.

Pour l’heure, rien n’est défini, et la date de son éventuelle entrée en vigueur n’est pas encore précisée.