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Location meublée : quels sont les avantages et inconvénients ?

Expert Benoît Fruchard
Posté par
Benoît Fruchard
Mis à jour le
04 novembre 2022

L’investissement locatif vous tente ? Vous avez déjà entendu parler des rendements performants des locations meublées ? Mais vous hésitez à vous lancer et c’est normal. Alors pour vous aider, nous vous dévoilons ici les avantages et les inconvénients d’une location meublée ! Suivez nous on fait le point pour vous !

Qu’est-ce que la location meublée ?

Avant de rentrer dans le vif du sujet, faisons un bref rappel de ce qu’est la location meublée !

Depuis le 1er septembre 2015, les loueurs de logements meublés doivent se conformer à une liste d’équipement obligatoire pour équiper les appartements, à savoir :

  • Une literie, couette, couverture et drap inclus,
  • Un dispositif d’occultation des fenêtres,
  • Des plaques de cuisson,
  • Un four ou un micro-ondes,
  • Un réfrigérateur et congélateur,
  • Un ensemble de vaisselles et d’ustensiles de cuisine,
  • Une table et des chaises,
  • Des étagères et/ou rangements,
  • Des luminaires,
  • Du matériel d’entretien ménager.

Pour finir, un logement meublé au même titre qu’un logement vide est régi par la loi du 6 juillet 1989 et doit respecter les critères de décence.

Quels sont les avantages de la location meublée ?

Lors d’un investissement locatif, plusieurs raisons peuvent vous pousser à choisir la location meublée. Voyons ensemble les principaux avantages pour le propriétaire, mais aussi le locataire !

Location meublée : quels avantages pour le propriétaire ?

En tant que propriétaire bailleur, opter pour de la location meublée représente un certain nombre d’avantages.

Un régime fiscal attractif

Tout d’abord, vous bénéficiez du régime fiscal du statut LMNP (loueur meublé non professionnel) qui peut s’avérer très intéressant. En effet, en maîtrisant la fiscalité du LMNP, vous pouvez neutraliser les impôts sur vos revenus locatifs. Et c’est là le principal avantage ! Une défiscalisation réussie peut vous éviter de changer votre taux d’imposition sur les revenus globaux. Tout cela est possible grâce au mécanisme d’amortissement du statut LMNP qui vous permet de déduire de vos revenus environ 5% de la valeur d’achat du bien chaque année, et ce pendant 20 ans en général.

De plus, en optant pour le régime réel, vous pouvez aussi déduire les charges (travaux, charges de copropriété, intérêt d’emprunt, taxe foncière…). Concrètement, vous générez un déficit foncier qui neutralise le montant de vos revenus fonciers !

Une meilleure rentabilité locative brute

Généralement, les loyers d’un logement meublé sont plus élevés car il est entièrement équipé. Ainsi, on constate que le loyer d’un meublé est environ entre 10% et 30% plus élevé par rapport à un logement vide selon la qualité des équipements et la zone géographique. C’est pourquoi la rentabilité brute est supérieure avec la location meublée.

Pour rappel, afin de calculer la rentabilité locative brute, vous devez prendre le loyer annuel hors charges divisé par le prix du logement, le tout multiplié par 100. Toutefois, il s’agit d’un premier indicateur. Pour connaitre l’intérêt, d’un investissement locatif, vous devez calculer la rentabilité nette nette. Ainsi vous tenez compte des charges, des frais de notaire, mais aussi de la fiscalité.

Un bail de location plus souple

Avec la location meublée, les baux de location sont de 12 mois, voire 9 mois pour un logement étudiant contre 3 ans dans le vide. Vous pouvez aussi opter pour le bail mobilité dont la durée est comprise entre 1 mois et 10 mois. Ainsi, vous bénéficiez d’une grande flexibilité dans la gestion de votre bien. Vous pouvez envisager des travaux sereinement entre deux locations. Mais vous pouvez aussi récupérer votre logement plus facilement que ce soit pour le revendre ou y loger un membre de votre famille. De même, le délai pour donner congé à un locataire est de 3 mois au lieu de 6 mois pour un logement vide. Cette flexibilité est aussi un atout qui permet de limiter les risques d’impayés.

Une demande croissante

Les locations meublées dans les villes dynamiques et notamment étudiantes sont fortement recherchées. C’est pourquoi, vous devez lors de votre investissement locatif, être attentif à l’emplacement et la zone géographique afin de vous assurer que ce type de logement est demandé. Ainsi vous limitez le risque de vacance locative en vous assurant de trouver des locataires rapidement.

Mais une location meublée ne profite pas qu’au propriétaire, voyons tout de suite pourquoi un locataire peut y trouver aussi son intérêt !

Location meublée : quels avantages pour les locataires ?

En tant que locataire, la location meublée est une option intéressante dès lors que vous êtes étudiants, jeunes actifs, en mutation professionnelle… En effet, la durée d’un bail meublée comme nous l’avons vu peut varier de 1 mois à 12 mois selon le type de bail (mobilité, étudiante ou classique). Ainsi, vous pouvez trouver un bien adapté à vos besoins, notamment si vous ne souhaitez pas vous installer sur le long terme. Mais cela peut aussi vous donner la possibilité de chercher tranquillement par la suite un logement vide puisque le préavis d’un bail meublé est d’un mois sans justificatif.

De même, un logement meublé permet de ne pas vous soucier du déménagement, d’achat de meubles ou d’équipements puisque le logement est fait pour que vous ayez juste à poser vos valises ! Économie et gain de temps !

Pour finir, s’agissant de logements meublés, les rotations des locataires sont plus fréquentes ce qui augmente vos chances de trouver un appartement plus rapidement !

Quels sont les inconvénients de la location meublée ?

Malgré les avantages que nous venons de voir, la location meublée comporte aussi des inconvénients !

Location meublée : quels inconvénients pour le propriétaire ?

Avant de vous lancer dans un investissement locatif, vous devez aussi connaitre les inconvénients de louer un meublé, à savoir :

  • Frais de gestion plus importants : En effet, la durée de location réduite est certes un avantage, mais cela entraîne une rotation plus importante des locataires. Résultat ? Des remises en état plus fréquentes. Et si vous mettez un bien en gestion dans une agence, vous aurez des honoraires de location à payer plus fréquemment. Tout ceci fait baisser la rentabilité du logement. Néanmoins, si vous optez pour le régime réel, ces frais sont déductibles des impôts.
  • Risque de vacances locatives plus important : De même, une rotation fréquente engendre un risque de vacances locatives. Et qui dit vacance locative, dit perte de loyers. Pour limiter ce risque, attention à l’emplacement et à la qualité des équipements !
  • Entretien du logement plus fréquent : Comme tout propriétaire bailleur, vous devez louer un logement décent avec des équipements entretenus et régulièrement renouvelés. Ce qui engendre là aussi des frais supplémentaires.
  • Un investissement de départ plus élevé : Vous devez prévoir dans votre financement le cout de l’équipement et des meubles du logement, ce qui augmente le prix d’acquisition. Néanmoins, il est tout à fait possible d’amortir le mobilier et certains travaux créant ainsi un déficit foncier.

Ainsi, les inconvénients principaux sont les frais engendrés par la location meublée et une gestion chronophage due au changement de locataires fréquents.

Mais il existe aussi des inconvénients aussi bien administratif que comptable. En effet vous devez savoir que pour obtenir le statut LMNP, vous devez établir une déclaration auprès du registre des commerces. De plus, la fiscalité LMNP étant complexe, il est généralement conseillé de faire appel à un expert-comptable spécialisé dans la location meublée.

Location meublée : quels inconvénients pour le locataire ?

Il est possible que le propriétaire d’un logement meublé vous demande un dépôt de garantie correspondant à deux mois de loyers hors charges. Le logement étant entièrement équipé, le propriétaire se protège contre les éventuelles dégradations locatives qui pourraient être constatées à votre départ du logement.

Par ailleurs, un propriétaire peut vous donner congé du logement 3 mois avant la fin du bail en respectant les conditions fixées dans le contrat. Ce qui vous laisse un temps limité comparé à un logement vide pour vous retourner et trouver une autre location.

Pour finir, sachez qu’un logement meublé est toujours plus cher en termes de loyer puisqu’ils sont fonctionnels et équipés.

Location meublée ou vide, comment choisir ?

Lors d’un investissement locatif, vous devez faire le choix entre de la location vide ou meublée. Pour choisir entre les deux vous devez donc peser le pour et le contre. Aussi nous avons préparé un comparatif pour vous aider à choisir !

Découvrez les avantages de la location meublée et de la location vide :

Les avantages de la location meublée

  • Rentabilité plus élevée
  • Loyers plus élevés
  • Fiscalité attractive
  • Un bail flexible

Les avantages de la location vide

  • Moins de turn-over des locataires
  • Frais de gestion et d’entretien moins élevés
  • Risque de vacances limité
  • Possibilité de créer un déficit foncier en optant pour le régime réel
  • Possibilité d’optimiser sa fiscalité grâce à des dispositifs de défiscalisation.

Découvrez les inconvénients de la location meublée et de la location vide :

Les inconvénients de la location meublée

  • Frais de gestion et d’entretien plus importants
  • Changement de locataires plus fréquents
  • Risque de vacances locatives
  • Gestion chronophage
  • Démarches administratives et comptables plus complexes

Les inconvénients de la location vide

  • Moins de souplesse dans le bail
  • Une fiscalité moins attractive (pas de possibilité d’amortir le bien)
  • Une faible rentabilité due au loyer moins élevé
  • Une fiscalité plus lourde

Quoiqu’il en soit, lors d’un investissement locatif, vous devez vous poser la question de la rentabilité locative. Autrement dit quel est le meilleur rapport risque/rendement. De même, que le logement soit vide ou meublé, le choix de l’emplacement est primordial. En effet, pour obtenir un rendement performant, le marché locatif doit s’y prêter. De plus, vous devez appliquer un loyer en adéquation avec ce dernier.

L'auteur

Benoît Fruchard

Fondateur de Cleerly - Conseiller en gestion de patrimoine

Benoît Fruchard est passionné de finances personnelles depuis son plus jeune âge. Après une licence d'économie à l'Université de Nantes puis un Master à l'Université de Bordeaux, il rentre en école de commerce à Rouen. Il a travaillé 2 ans au sein de la BNP Paribas puis 5 ans chez un courtier en ligne. En 2021, il a créé Cleerly, un cabinet en gestion de patrimoine et un site pour démocratiser les finances personnelles... en savoir plus

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