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Plus-value et résidence principale, quelles exonérations ?

Expert Benoît Fruchard
Posté par
Benoît Fruchard
Mis à jour le
24 février 2022

Une plus-value peut être réalisée lors de la vente d’un bien immobilier. Ce bénéfice est généralement taxé à l’impôt sur le revenu au taux de 19% et aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2%. Toutefois, en tant que propriétaire de votre résidence principale, vous êtes exonéré de la plus-value, sous réserve de respecter certaines conditions. Explications !

Comment l’administration définit-elle la résidence principale ?

L’administration fiscale définit la résidence principale comme étant le lieu de résidence habituelle et effective. Il s’agit du logement que vous occupez la majeure partie de l’année. Il est généralement situé là où vous avez vos centres d’intérêt familiaux et professionnels.

En revanche, déclarer un bien comme étant sa résidence principale ne suffit pas. Il convient de réellement habiter le logement.

Ainsi, le fisc est très attentif et en cas de déménagement suspect, il peut en effet remettre en cause l’exonération de la plus-value. C’est pourquoi, si vous décidez de transformer votre résidence secondaire en résidence principale, vous devez apporter des preuves suffisantes. Cela peut être par exemple des factures d’électricité, de chauffage et d’eau correspondant à une occupation réelle du logement.

C’est pourquoi la résidence principale doit être occupée la majeure partie de l’année et non juste avant la vente afin de bénéficier de l’exonération totale de la plus-value immobilière.

Quelles sont les conditions d’exonérations de la plus-value sur la résidence principale ?

Comme nous l’avons vu, le logement vendu doit être votre résidence principale au jour de la cession pour être exonéré de plus-value.

Les dépendances du bien comme les caves, et garages vendues en même temps sont aussi exonérées. Notez que le garage pour être considéré comme dépendance immédiate doit être situé à moins d’un kilomètre de votre logement.

Si vous avez déménagé avant la vente de votre bien, vous devez prouver qu’il s’agissait bien de votre résidence principale au moment de la cession. Ainsi, vous pourrez bénéficier de l’exonération de plus-value. En effet, le fisc admet un délai d’un an pour vendre un logement.

En revanche, les personnes âgées en maison de retraite et les adultes handicapés en foyer bénéficient d’un délai de deux ans, si les conditions suivantes sont respectées :

  • Le logement ne doit pas avoir été occupé ou loué depuis leur départ, exception faite de leur conjoint ou membre du foyer fiscal.
  • Le revenu fiscal de référence de l’année N-2 ne doit pas dépasser les limites prévues au II de l’article 1417 du Code Général des Impôts. Actuellement, il doit être inférieur ou égal à 26 097 € pour la première part du quotient familial ; 6097 € par demi-part supplémentaire et 4 800 € pour chaque demi-part supplémentaire.
  • Ne pas être imposé à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) au titre de l’année N-2 précédant la vente.

Par ailleurs, les titulaires d’un logement de fonction, propriétaire d’un autre bien dans lequel le conjoint et les enfants résident peut être considéré comme résidence principale.

Quels sont les cas particuliers d’exonération de plus-value et résidence principale ?

Il existe des cas particuliers ou la plus-value de la résidence principale est soumise à des conditions.

Le cas particulier d’une résidence principale achetée en VEFA  

Lors d’un achat sur plan, il peut arriver que vous deviez revendre votre future résidence principale alors qu’elle n’est pas encore achevée.

Dans certains cas particuliers, l’exonération de plus-value est admise si la preuve est apportée :

  • Séparation d’un couple qu’ils soient mariés, pacsés ou en concubinage
  • Mutation professionnelle.
  • L’invalidité ou décès du vendeur, de son partenaire ou concubin. Vous devez prouver que la vente intervient suite à cette invalidité. Elle doit correspondre au catégorie 2 et 3 prévue à l’article L341-4 du Code de la sécurité sociale , à savoir :
    • Invalidité rendant incapable l’exercice d’une profession.
    • Invalidité rendant incapable l’exercice d’une profession et qui demande le recours à l’assistance d’une tierce personne.

De plus, les conditions suivantes doivent être respectées :

  • Le bien était destiné à la résidence principale
  • Ne pas être propriétaire du logement que vous occupez durant la construction du bien.

Vous avez une péniche comme résidence principale ?

Une péniche, même en résidence principale, est par définition un bien meuble, c’est-à-dire qu’il peut être déplacé. Dans ce cas, la vente est placée sous le régime fiscal de la taxation de la plus-value sur les biens meubles.

Cependant, vous pouvez être exonéré de plus-value si vous respectez simultanément les conditions suivantes :

  • La péniche n’est pas destinée à la navigation
  • Vous payez la taxe foncière sur les propriétés bâties
  • Vous l’utilisez au jour de la cession en un point fixe à usage d’habitation principale

Un expatrié peut-il être exonéré de la plus-value sur sa résidence principale ?

Depuis le 1er janvier 2019, un non-résident bénéficie de l’exonération de la plus-value sur sa résidence principale.

Pour cela, vous devez transférer votre domicile fiscal dans un état membre de l’UE ou dans un état qui a conclu une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscale.

Néanmoins, vous devez remplir les conditions suivantes :

  • La vente de la résidence principale doit intervenir au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle du transfert du domicile fiscal.
  • Le logement ne doit pas avoir été loué ou prêté entre le transfert de domicile et la vente.

Si les conditions ne sont pas remplies il reste possible de bénéficier d’une exonération partielle sous les conditions suivantes :

  • Être domicilié fiscalement en France pendant 2 ans minimum avant la mise en vente du logement
  • L’exonération est limitée à une résidence dans la limite de 150 000 € de plus-value nette imposable.

Résidence principale en SCI : Comment être exonéré de la plus-value ?

Vous avez acheté votre résidence principale en SCI, vous pouvez être exonéré de la plus-value en cas de vente du logement.

En effet, cette exonération s’applique sur un logement mis à disposition d’un associé de la SCI à titre gratuit. Il doit l’occuper à titre de résidence principale. Il sera donc exonéré d’impôt sur la plus-value sur sa quote-part en cas de vente du logement.

Néanmoins, cette exonération est possible uniquement sur les SCI soumises à l’IR (impôt sur le revenu).

L'auteur

Benoît Fruchard

Fondateur de Cleerly - Conseiller en gestion de patrimoine

Benoît Fruchard est passionné de finances personnelles depuis son plus jeune âge. Après une licence d'économie à l'Université de Nantes puis un Master à l'Université de Bordeaux, il rentre en école de commerce à Rouen. Il a travaillé 2 ans au sein de la BNP Paribas puis 5 ans chez un courtier en ligne. En 2021, il a créé Cleerly, un cabinet en gestion de patrimoine et un site pour démocratiser les finances personnelles... en savoir plus

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6 commentaires
Grosbois Estevan, le 27 février 2022

Bonjour,

J’envisage de vendre mon bien acheté depuis moins de 4 ans, mais j’aimerais ne pas payer la taxe de 19% sur la plus value. Pour ce faire je souhaite retourner dans ce logement, actuellement en location, afin de le déclarer en résidence principale et ainsi être exonéré de cet impôt. Savez vous s’il existe une durée nécessaire minimale en tant que « résidence principale » afin que celle ci soit bien prise en compte?

Merci de votre retour

Répondre
Expert
Benoît Fruchard, le 28 février 2022

Bonjour,
C’est possible mais cela va demander un peu de temps.
Il faudra rapatrier à votre nouvelle adresse vos comptes bancaires, l’adresse que vous avez indiquée à la Sécurité sociale, les déclarations d’impôts, vos salaires…
Si vous êtes en couple, il faudra que cela soit la même chose pour votre conjoint.
Si vous avez des enfants, il faudra les scolariser à proximité de votre nouvelle résidence principale.
Ensuite, il est conseillé de rester un peu de temps, c’est à dire une, voir deux échéances fiscales importantes comme la déclaration de revenus ou le paiement de la taxe foncière.
Benoît

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Fawz Bouyoub, le 6 avril 2022

Bonjour, nous souhaitons vendre notre appartement acheté en VEFA, résidence principale en fevrier 2020, nous y avons enménagé en juin 2021. Nous souhaitons le vendre dès juillet 2022. Est ce qu’on doit payer les taxes sur la plus value?
Merci de nous donner votre avis

Répondre
Expert
Benoît Fruchard, le 11 avril 2022

Bonjour,
La résidence principale est normalement exonérée de plus-value.
Benoît

Répondre
Antoine Vienne, le 29 avril 2024

Bonjour,
J’envisage de déménager de mon appartement. Je détiens ce bien depuis 2017 et j’y habite depuis 2010. Si je garde le bien et que je le mets en location quelques années, je comprends que je perds le bénéfice de l’exonération de la PV sur la résidence principale en cas de revente ultérieure. Mais est-ce que les années passées dans l’appartement peuvent ouvrir droit à une exonération/abattement quelconque?
Merci pour votre retour,

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Expert
Benoît Fruchard, le 30 avril 2024

Bonjour,
En effet, vous avez raison pour l’exonération de la plus-value.
Il existe des abattements pour les biens mis en location.
Sur la plus-value :

  • Un abattement de 6% par année de détention au-delà de la 5ème année et jusqu’à la 21ème année.
  • Un abattement de 4% pour la 22ème année de détention, permettant une exonération totale au bout de 22 ans.

Sur les prélèvements sociaux :

  • Un abattement de 1,65% par année de détention au-delà de la 5ème année jusqu’à la 21ème année.
  • Un abattement de 1,60% pour la 22ème année.
  • Un abattement de 9% par année au-delà de la 22ème jusqu’à la 30ème année, permettant une exonération totale après 30 ans de détention.

Concernant les années passées, elle n’ouvre pas le droit à une exonération ou un abattement quelconque.
La seule solution serait de venir vivre de nouveau dans votre appartement avant de le mettre en vente.

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