Comment investir dans une résidence sénior ?

Expert
Mis à jour le 23 mars 2022

Les résidences de services séniors (RSS) offrent de belles perspectives d’investissement locatif en proposant une rentabilité attractive. De plus, investir dans une résidence sénior permet de bénéficier de divers avantages fiscaux non négligeables. Néanmoins, avant de se lancer, il convient de se poser les bonnes questions comme les avantages, les risques ou encore est-ce un placement d’avenir ? Suivez-nous on vous répond !

Qu’est-ce qu’une résidence sénior ?

Contrairement à un Ehpad, une résidence sénior accueille des personnes retraitées indépendantes c’est-à-dire qui n’ont pas besoin d’assistance médicalisée. Ainsi, les personnes de 60 ans et plus peuvent intégrer des logements tout en conservant leur indépendance. Ils vivent dans un environnement sécurisé et convivial.

Ces résidences comprennent différents types d’appartements, du studio au 4 pièces en passant par des maisons. Elles sont gérées par un exploitant qui se charge de l’entretien et de la conformité des immeubles. Par ailleurs, plusieurs services sont proposés et adaptés comme des aides administratives, du sport, une piscine, des restaurants, une bibliothèque… De plus, ces logements sont généralement situés proches des commerces, des structures médicales et des transports.

Avant de créer une résidence pour séniors, un arrêté préfectoral doit être accordé. Cette autorisation est valable pour 15 ans. Le secteur étant tout de même encadré, le renouvellement de l’agrément est soumis à des visites de conformité.

Pourquoi investir dans une résidence sénior ?

Un investissement locatif en résidence sénior permet de se constituer un patrimoine et de percevoir des revenus complémentaires.

Ainsi, un investissement en résidence sénior est une opération intéressante sur le plan patrimonial, à savoir :

De plus, investir dans une résidence sénior est un investissement durable. Comme nous vous l’avons dit, la durée de vie s’allonge, l’Insee prévoit 23.6 millions de personnes de plus de 60 ans d’ici 2060. Il y a donc de forte chance que la demande progresse également !

Quels sont les avantages d’un investissement dans une résidence sénior ?

Mais voyons un peu plus en détail les avantages d’un investissement locatif en résidence sénior.

Mais la cerise sur le gâteau d’un investissement locatif en résidence sénior ce sont les différents avantages fiscaux dont vous pouvez bénéficier. En effet, en utilisant le levier du crédit, vous pouvez défiscaliser parfois jusqu’à 100 % de vos loyers. Pour cela, vous devez combiner apport personnel, durée du crédit et dispositif de défiscalisation.

Voici un résumé des avantages fiscaux possibles dans un investissement en résidence sénior !

Avantage fiscalPrincipales caractéristiques
La loi Censi-BouvardCe dispositif permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % du prix d’achat du bien, dans la limite d’un investissement de 300 000 € par an.
Ainsi vous pouvez déduire au maximum jusqu’à 3 666 € par an pendant 9 ans.
Le logement neuf doit être loué en meublé pendant un minimum de 9 ans reconductible.
Louer sous le statut du LMNP (loueur meublé non professionnel)En louant le logement meublé, vous bénéficiez du statut du LMNP qui vous permet de profiter de son mécanisme d’amortissement.
En effet, vous pouvez amortir le bien (hors terrain) , les frais de notaire, les meubles… et créer ainsi un déficit foncier reportable. Le LMNP vous permet donc de neutraliser l’impôt sur les revenus issus de la location. Pour cela, il convient d’opter pour le régime réel.  
À savoir : les revenus en LMNP rentrent dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux)
Cumul de la loi Censi-Bouvard et le statut de LMNPLe dispositif Censi-Bouvard et le statut de LMNP sont cumulables. En revanche, vous ne pouvez pas cumuler l’avantage fiscal du Censi Bouvard avec le mécanisme d’amortissement pendant la période d’engagement.
Récupération de la TVALe dispositif Censi-Bouvard permet de récupérer la TVA sur le prix du bien neuf (20%). Pour cela vous devez conserver le logement pendant 20 ans.
En cas de revente avant cette date, vous devez vous mettre en relation avec l’administration fiscale pour restituer le montant de la TVA récupérée au prorata.
Sauf si le nouvel acquéreur continue le bail commercial. Dans ce cas, la TVA est définitivement acquise.
Loi PinelL’investissement locatif en résidence sénior est éligible à la loi Pinel.
Ce dispositif permet de profiter d’une réduction d’impôts de 12 %, 18 % ou 21 %, selon la durée d’engagement de location choisie (6 ans, 9 ans ou 12 ans).
La réduction d’impôt maximum que vous pouvez obtenir est limitée à 63 000 €.
Attention, les taux de réduction changent à partir du 1er janvier 2023.
Afin de bénéficier de ce dispositif, des conditions sont à respecter comme : l’engagement de location, les plafonds de loyers et de ressources des locataires.
Les avantages fiscaux dans des investissements en résidence sénior

Un investissement doit être intéressant à la base, l’avantage fiscal doit juste venir le bonifier !

Quels sont les inconvénients d’un investissement dans une résidence sénior ?

On ne vous le dira jamais assez, mais un investissement, quel qu’il soit comporte des risques et donc il convient de l’envisager avec prudence.

Nous avons vu que les résidences services présentaient un rendement attractif, mais attention il s’agit d’une moyenne. En effet, la rentabilité d’un logement va dépendre de plusieurs critères comme :

De plus, vous devez prévoir des frais annexes à votre investissement comme les charges de copropriétés, la taxe foncière, les travaux de rénovation éventuels, le renouvellement du mobilier… Néanmoins, vous pouvez déduire ces charges de vos revenus fonciers si vous optez pour le régime réel.

Autres risques d’un investissement locatif en résidence sénior sont les problèmes liés à la revente notamment si vous investissez dans un logement surévalué ou dit ancienne génération. Ces résidences sont vieillissantes et perdent de leurs intérêts. Toutefois, les promoteurs s’adaptent et améliorent le modèle des résidences séniors.

Comment se passe l’investissement locatif dans une résidence sénior ?

Avant de vous lancer, vous devez savoir qu’un logement en résidence sénior coute environ entre 10% et 20% plus cher qu’un logement classique. Cela s’explique notamment par les services annexes proposés aux résidents. C’est pourquoi il est nécessaire de vérifier que le prix du bien est cohérent avec le marché local. Vous devez comparer les prix afin de ne pas surpayer le logement. Sinon vous rencontrerez des problèmes pour revendre le bien.

Tout comme un investissement en Ehpad, vous êtes propriétaire et vous donnez votre bien en gestion à l’exploitant de la résidence service. Vous signez alors un bail commercial qui fixe notamment les conditions suivantes :

L’exploitant peut vous imposer une réduction de loyer s’il rencontre des difficultés à louer le logement

Ainsi, contrairement à un investissement locatif classique, en plus d’être attentif à l’emplacement, vous devez vérifier la qualité de la résidence et les conditions de gestion de l’exploitant.

Est-il intéressant d’investir dans une résidence sénior ?

L’allongement de l’espérance de vie pousse les retraités vers les résidences séniors qui allient indépendance et vie en communauté tout en profitant des services proposés par ces établissements. Néanmoins, l’âge moyen d’entrée des occupants est d’environ 80 ans. En revanche, le choix d’intégrer une résidence sénior est assumé par les résidents, qui souhaitent se rapprocher des commodités.

Les résidences séniors ont donc un bel avenir, mais elles doivent évoluer avec le temps notamment au niveau des services proposés. De plus elles devront être plus accessibles financièrement et se moderniser afin d’attirer de plus jeunes résidents. En effet, les seniors sont actifs, dynamiques et connectés !

Comme nous l’avons vu, il convient d’être vigilant quant au choix de l’emplacement, de la résidence et de l’exploitant. En outre, vous ne devez pas être aveuglé par les avantages fiscaux alléchants.

Quels sont les gestionnaires de résidence sénior ?

Noms des gestionnairesNombre de logementsNombre d’établissements
Domitys12 000100
Les Jardins d’Arcadie6 83233
Les Senioriales4 50085
La Girandière4 00050
Les Villages d’Or3 05135
Dolcea162019
OVELIA131913
Steva113311
Domusvi59114
Cogedim clubNC8
Les Résidentiels3785
Les principaux gestionnaires de résidence sénior

Ainsi, n’hésitez pas à vous renseigner sur les gestionnaires et la qualité de leurs services avant d’acheter.

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