Puis-je louer ma résidence principale ?

Louer sa résidence principale peut s’avérer judicieux ! Vous percevez des revenus complémentaires tout en profitant de vos vacances. Toutefois, vous devez respecter certaines règles. En effet, la location saisonnière de la résidence principale est contrôlée dans certaines villes. L’objectif de cette réglementation renforcée par la loi Elan est de limiter l’activité et de préserver le parc locatif destiné à l’habitation de longue durée.

Vous souhaitez savoir comment mettre en location votre maison ou appartement ? Alors, suivez-nous, on vous explique !

Comment louer sa résidence principale ?

Est considérée comme votre résidence principale, le logement que vous occupez la majeure partie du temps. Même si aucun délai légal n’est fixé par l’administration fiscale, il est courant de considérer que vous devez l’occuper un minimum de 8 mois par an comme dans le cadre d’une location.

Vous pouvez à ce titre la louer en meublé de tourisme pendant votre absence. En d’autres termes, vous la louer pour des périodes de courte durée pendant vos vacances ou les weekends. Cela vous permet ainsi d’en tirer des revenus complémentaires en vue de réaliser des travaux ou tout simplement afin de rentabiliser vos congés !

Toutefois, bien que ce soit autorisé, vous devez respecter certaines conditions, à savoir :

• Le logement loué est à l’usage exclusif du locataire. Vous ne devez pas être présent durant la location.
• Le locataire y réside pour une courte durée et ce n’est pas sa résidence principale.

Par ailleurs, louer votre logement en location de courte durée relève de la location meublée. Ce qui implique que le locataire dispose du mobilier nécessaire pour s’installer. La liste des meubles est fixée par décret et vous devez donc laisser à disposition un minimum d’équipements comme un lit, des meubles de base, des ustensiles de cuisine, plaques de cuisson, réfrigérateur… 

La mise en location de votre résidence principale implique de respecter des conditions de durée, la réalisation de démarches administratives et la déclaration de ces revenus. Mais nous vous expliquons cela tout de suite !

Location saisonnière de sa résidence principale : La règle des 120 jours 

Ainsi, vous pouvez louer votre résidence principale pour de courtes durées dans la limite de 120 jours par année civile c’est-à-dire du 1^er janvier au 31 décembre. À noter que la durée du court séjour ne doit pas excéder 90 jours pour ne pas être requalifiée de location meublée classique.

Si vous ne respectez pas la règle des 120 jours par an, vous vous exposez à des sanctions administratives, voire financières.

En effet, vous devez déclarer auprès de la mairie le nombre de jours de location réalisée dans l’année, et ce dés le mois de janvier. Si vous passez par une plateforme type Airbnb ou Abritel, c’est elle qui s’occupe de transmettre le décompte.

Lorsque vous passez par une plateforme, votre compte est automatiquement bloqué dès que le nombre de nuitées est atteint.

Quelles sont les exceptions à la règle des 120 jours ?

Comme dans la plupart des règles, il existe des exceptions !

En effet, il est admis que vous pouvez louer la totalité de votre résidence plus de 120 jours dans les cas suivants :

• Vous êtes absent plus de 4 mois pour des raisons de santé, professionnelles ou en cas de force majeure.
• Vous louez en bail mobilité au personnes éligibles. La durée peut être comprise entre 1 et 10 mois renouvelables. Ce bail est généralement utilisé en cas de déplacement professionnel. Un bail mobilité n’est pas soumis au changement d’usage de la résidence principale ni à une déclaration en mairie.

Mais nous allons voir plus loin que vous avez la possibilité de louer une partie de votre logement sans limitation de durée et que vos revenus locatifs peuvent être exonérés sous certaines conditions.

Quelles sont les démarches administratives pour louer sa résidence principale ?

L’obligation d’inscription en mairie va dépendre de la commune où est située votre résidence principale.

En effet, seules certaines villes obligent les propriétaires à déclarer leur résidence principale en cas de mise en location saisonnière. C’est le cas notamment de Paris, Annecy, Aix-en-Provence, Biarritz, Nice, Cannes, Lyon, Strasbourg, Tours, Bordeaux ou encore Toulouse.

Après avoir vérifié vos obligations auprès de la mairie, elle vous délivrera un numéro de déclaration.

Ce numéro devra être mentionné dans les annonces d’offre de location publiées que ce soit en direct ou sur les plateformes de location comme Airbnb.

Si vous louez votre résidence principale via une plateforme, vous devez en plus fournir une attestation sur l’honneur indiquant les informations suivantes :

• Vous avez bien obtenu toutes les autorisations (déclaration en mairie ou autorisation du propriétaire si vous êtes locataire)
• Le logement est bien votre résidence principale

Par ailleurs, n’oubliez pas de demander un numéro de SIRET. Pour cela, vous devez vous inscrire au greffe du tribunal de commerce dont dépend votre logement via le formulaire P0i.

La procédure est identique que pour une déclaration du statut LMNP (loueur meublé non professionnel). En effet, vous devrez déclarer vos recettes locatives dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Nous vous en disons plus rapidement !

Quelles sont les démarches liées à la location ?

Outre les démarches administratives liées à la mise en location, n’oubliez pas les démarches liées à la location elle-même, à savoir :

• La rédaction du bail : Même pour une location saisonnière, vous devez rédiger un bail qui doit être signé par le propriétaire et le locataire. Par ailleurs, il doit indiquer le prix de la location, les modalités de paiement, le montant de l’éventuel dépôt de garantie, l’identité des parties, l’adresse du logement et un descriptif détaillé.
• Réaliser un état des lieux d’entrée et de sortie : Important afin de vous protéger contre les éventuelles dégradations et justifier une retenue sur le dépôt de garantie.
• L’assurance multirisque habitation doit couvrir la présence d’un tiers.
• La fiche de police : Dans le cas où vous louez à une personne qui n’est pas de nationalité française, vous devez prévoir une fiche individuelle de police en anglais et en français. Cette fiche comporte des informations obligatoires comme l’identité du locataire, la date de naissance, son adresse, la date d’arrivée et de départ du logement. Notez que vous devez la conserver pendant 6 mois.

Quelle fiscalité pour la location saisonnière de sa résidence principale ?

Les revenus d’une location saisonnière sont à déclarer dans la catégorie BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

L’administration fiscale vous considère comme loueur meublé non professionnel (LMNP), sous réserve de respecter les conditions du statut LMNP :

• Les recettes perçues doivent être inférieures à 23 000 € par an
• Ou être inférieures à 50 % des revenus du foyer fiscal de référence.

Vous devez choisir votre régime d’imposition lors de votre déclaration via le formulaire P0i, à savoir :

• Le régime micro-BIC : Vous bénéficiez d’un abattement de 50% sur vos revenus locatifs. Vous ne pouvez pas déduire vos charges. De plus, ce régime s’applique automatiquement si vos revenus locatifs sont inférieurs à 72 600 €.
• Le régime réel : Il vous permet de déduire vos charges réelles liées à la location. Ce statut est intéressant si le montant de vos charges est supérieur à 50 % de vos revenus. Le régime réel doit être demandé sinon c’est le micro Bic qui s’applique.

Attention, les charges déductibles sont celles qui concernent les périodes de location et les frais liés à la location. Vous ne pouvez pas bénéficier du mécanisme d’amortissement du statut LMNP !

À noter que les revenus locatifs sont à déclarer en même temps que la déclaration de l’impôt sur le revenu. Ils sont imposés selon votre tranche moyenne d’imposition et aux prélèvements sociaux au taux de 17.2%.

Peut-on louer une partie de sa résidence principale ?

Vous avez aussi la possibilité de louer une partie de votre résidence principale en vide ou meublée. Par exemple si vous avez une dépendance aménagée. Dans ce cas, vous pouvez très bien faire de la location longue durée.

Par ailleurs, vous pouvez bénéficier d’exonération d’impôts si vous respectez les conditions suivantes :

• La partie du logement constitue la résidence principale du locataire ou en cas de statut de saisonnier sa résidence temporaire.
• Le loyer doit respecter un plafond par m² fixé en 2021 au prix de :
  • 191 € du m² par an hors charges pour les logements situés en Île-de-France 
  • 141 € du m² par an hors charges pour les autres régions.

Exemple : Vous louez une chambre meublée de 15 m² à un étudiant.

Pour un bien à Paris : le loyer mensuel en 2021 ne doit pas dépasser : (191 € x 15) / 12 = 286,50 €

Pour un bien en Province : le loyer mensuel en 2021 ne doit pas dépasser : (141 € x 15) / 12 = 176,25 €

En revanche, si vous dépassez ce plafond, vous devez déclarer 100 % des loyers.

Attention, ce dispositif d’exonération est valable jusqu’au 31 décembre 2023 !

En tout état de cause, louer sa résidence principale demande de respecter les réglementations liées la location saisonnière. En cas de doute, n’hésitez pas à demander conseil à des experts !