Comment fonctionne la défiscalisation loi Monument Historique ?

Expert Benoît Fruchard
Benoît Fruchard
Mis à jour le 03 septembre 2021

Vous êtes passionnés par les monuments anciens et l’histoire ? Vous souhaitez acquérir un bien immobilier tout en réduisant votre imposition ? La loi Monument historique est peut-être faite pour vous ! En effet, en contrepartie de la restauration et l’entretien d’un bien classé, vous bénéficiez d’un avantage fiscal non négligeable !

Vous êtes curieux ? Suivez-nous, nous vous expliquons comment fonctionne le dispositif Monuments historiques !

Qu’est-ce que la loi défiscalisation Monument Historique ? 

La loi Monument historique date de 1913 et vise à favoriser l’entretien et la restauration du patrimoine immobilier français. Les biens doivent être classés Monuments Historiques ou inscrits à l’inventaire supplémentaire des Monuments historiques.

Ainsi investir en loi défiscalisation Monument Historique, consiste à acquérir un bien classé en vue de le restaurer. En contrepartie de son investissement, le propriétaire bénéficie d’avantages fiscaux, à savoir :

  • Déduction des revenus globaux de la totalité des travaux engagés sans limitation de montant et de plafonnement. L’excédent étant reportable sur 6 ans.
  • Déduction possible du déficit foncier, et des intérêts d’emprunt ;
  • Exonération de frais de succession sous conditions.

En revanche, pour bénéficier de la loi monument Historique, le propriétaire doit conserver le bien pendant 15 ans.

Qui peut bénéficier de la loi défiscalisation Monument Historique ? 

Tous les contribuables domiciliés fiscalement en France peuvent investir via la loi Monument historique. Pour cela, il faut qu’il soit ou devienne propriétaire d’un bien classé. Il doit envisager des travaux de rénovation approuvés par les architectes des bâtiments de France.

Cependant, comme la loi Malraux, ce dispositif s’adresse particulièrement à des investisseurs dont la tranche d’imposition est au moins supérieure à 30 %.  

À noter qu’il est possible d’investir dans le dispositif via une société civile sous certaines conditions, à savoir :  

  • Cela doit être une SCI familiale
  • La société civile a fait l’objet d’un agrément spécifique ;
  • L’immeuble acquis est un espace culturel non commercial ouvert au public.

Vous pouvez aussi défiscaliser en investissant dans une SCPI Monuments historiques.

Quels sont les avantages fiscaux du dispositif ? 

Comme nous l’avons vu précédemment, la loi Monument Historique offre des avantages fiscaux uniques. Nous vous expliquons en détail ces différents atouts !

La réduction d’impôt : Déduisez 100% des travaux !

L’investissement dans un bien classé, vous ouvre le droit de déduire le montant total des travaux engagés pour sa restauration. Vous pouvez ainsi les déduire de vos revenus globaux, sans limitation de montant. De plus, la loi Monument historique échappe au plafonnement des niches fiscales.

À noter : En cas d’excédent, c’est-à-dire si le montant des travaux déductibles est supérieur à vos impôts, vous pouvez reporter cette somme sur les 6 années suivantes.

Exemple : Pour une acquisition d’un bien classé à 250 000 euros

Prix du bien : 150 000 €

Montant des travaux : 100 000 € sur un an

Votre taux d’imposition est de 41 %

Vous pourrez bénéficier d’une réduction d’impôt de : 100 000 x 41 % = 41 000 euros

Imaginons que le montant de votre impôt sur le revenu s’élève à 25 000 €.

Vous ne paierez donc rien la première année et l’excédent de 16 000 € est reportable sur l’année suivante 

Le déficit foncier : Défiscaliser avec la loi Monument Historique !

En plus de pouvoir déduire les travaux de restauration, vous pouvez générer un déficit foncier imputable sur les revenus globaux et pas uniquement sur les revenus fonciers. Ce déficit est sans limitation de montant ni restriction relative aux intérêts d’emprunt.

En effet, il vous est possible de déduire les charges foncières de droit commun, à savoir :

  • Frais de gestion et d’administration
  • Les primes d’assurances 
  • Les dépenses de réparation et d’amélioration dont nous verrons le détail un peu plus bas
  • Les charges non récupérées auprès du locataire à son départ du logement
  • Les indemnités d’éviction ou frais de relogement : Ce sont des frais qui correspondent à une procédure de congé ou encore à un sinistre intervenu dans l’immeuble 
  • La taxe foncière hors ordures ménagères : en effet, la quote-part des ordures ménagères est récupérable auprès du locataire.
  • Les intérêts d’emprunt.

Ainsi, vous pouvez déduire la totalité des charges ci-dessus ainsi que les intérêts d’emprunt de vos recettes locatives, l’excédent étant imputable sur les revenus globaux !

Cerise sur le gâteau, si vous ne percevez pas de revenus fonciers ou que vous occupez l’immeuble tout ou partie ; le déficit foncier est tout de même déductible de vos revenus globaux !

Exemple :  Imaginons que vous percevez 10 000 € de revenus fonciers. Que vous avez 12 000 euros de charges annuelles, et des intérêts d’emprunt de 5000 €. Votre taux d’imposition est de 41%

Loyer : 10 000 €

Charges déductibles : 12 000 €

Intérêt d’emprunt : 5 000 €

Montant déficit : 10 000 – (12000+5000) = 7000 €

Ces 7000 euros vous permettent de déduire : 7000 x 41 % = 2870 € supplémentaires de vos revenus globaux.

En conclusion, vous ne paierez pas d’impôts sur les revenus locatifs et vous obtiendrez une réduction d’impôt supplémentaire.

Dans le cas où le bien ne génère pas de recettes ou si le propriétaire l’occupe, seulement 50 % des charges et travaux pourront être déduits.
Sauf si le bien Monument Historique est ouvert au public, au moins :

  • 50 jours par an dont vingt-cinq jours du mois d’avril à septembre inclus ou ;
    • 40 jours pendant les mois de juillet à septembre

Pour déclarer le dispositif, vous devrez remplir la déclaration spéciale 2044-spe !

Droit de succession : Une exonération possible sous conditions !

Pour finir, ce dispositif permet lors d’une succession ou d’une transmission du bien d’être exonéré des droits de succession. Cependant, pour bénéficier de cette exonération, une convention à durée indéterminée doit être signée entre les héritiers, les donataires, et le ministère de la Culture et des Finances.

Cette convention mentionne les éléments qui doivent être respectés à savoir :

  • Conservation et préservation du bien Monuments Historiques, sans y apporter aucune transformation (décor, meubles)
  • Modalités d’accueil du public : le lieu doit être ouvert au minimum 100 jours/an (dimanches et jours fériés) dont 80 jours de juin à septembre.

Si la convention n’est pas respectée, l’exonération des droits de succession est annulée.

Quelles sont les conditions à respecter pour profiter de la loi Monument Historique ? 

Comme tout dispositif de défiscalisation, la loi Monument historique exige certaines conditions pour en bénéficier, à savoir :

  • Les travaux de restauration, d’entretien ou d’amélioration sont soumis à une Autorisation spéciale de travaux et d’une déclaration d’utilité publique.
  • Les travaux doivent être approuvés et contrôlés par un architecte des bâtiments de France.
  • Le propriétaire du bien s’engage à le préserver et l’entretenir
  • Le propriétaire doit conserver le bien pendant 15 ans.

En revanche, la loi Monument historique n’oblige pas le propriétaire à louer le bien. Toutefois, s’il décide de le mettre en location, il devra louer le bien nu et en résidence principale. Par ailleurs, il est possible de le louer à un membre de sa famille dès lors qu’il ne fait pas partie du foyer fiscal !

En cas d’une mise en location ,aucun plafond de loyer ni de ressources n’est imposé !

Les avantages et les inconvénients de la loi Monument Historique

Ce dispositif permet de bénéficier d’avantages non négligeables, comme :

  • La possibilité de déduire le déficit foncier sur les revenus globaux, et ce sans limitation ;
  • Aucun engagement de location ;
  • Aucun plafonnement de loyers ou de ressources de locataires ;
  • Exonération de droit de succession ou transmission sous conditions ;
  • Possibilité pour le propriétaire d’occuper le bien.

En contrepartie, vous devez conserver le bien pendant 15 ans !

Cependant, les travaux de restauration sont des travaux conséquents, contrôlés et surveillés par un Architecte des bâtiments de France. En effet, les règles administratives doivent être respectées pour profiter de l’avantage fiscal de la loi Monument historique.

Aussi, vous ne pouvez pas entreprendre quelques travaux que ce soient, tels que des transformations ou modifications, sans l’accord du ministère de la Culture !

Notre avis sur la loi Monument Historique

Ce dispositif s’adresse principalement aux contribuables fortement imposés et qui ont une réelle passion pour la pierre. Ils peuvent ainsi se constituer un patrimoine de qualité !

Les avantages fiscaux de la loi Monuments historiques sont uniques ! En effet, ils vous permettent de :

  • Déduire la totalité des travaux de vos revenus globaux, et ce dès le début de l’investissement.
  • Déduire le déficit foncier de vos revenus locatifs et/ou de vos revenus globaux.
  • De transmettre le bien en étant exonéré des droits de succession sous condition.

Et surtout, vous bénéficiez de ces avantages sans limitation de montant ni de plafonnement !

Il est d’ailleurs conseillé d’étaler l’exécution des travaux sur 2 ou 3 ans afin d’optimiser la défiscalisation. En effet, la réduction d’impôt est calculée sur les travaux réellement réalisés durant l’année.

Toutefois, se lancer dans un investissement Monuments historiques demande un engagement financier et personnel important !

D’autant que vous devez conserver le bien pendant minimum 15 ans pour bénéficier des avantages et surtout éviter une plus-value trop importante. En effet, elle sera calculée sur le prix d’acquisition hors travaux !

Et un dernier conseil, avant de vous engager, pensez à vérifier les critères suivants :

  • L’emplacement ;
  • Le prix d’acquisition et le montant des travaux de rénovation ;
  • La rentabilité locative du bien.
  • Le sérieux de l’intermédiaire et du programme immobilier.

En tout état de cause, c’est un investissement important avec des avantages fiscaux alléchants, mais qui est encadré par des règles strictes !

Exemple d’investissement en Monuments Historiques

Pour comprendre le mécanisme de défiscalisation d’un investissement Monument Historique, rien ne vaut un exemple concret !

Votre taux d’imposition est de 45%, vous payez 25 000 € d’impôts sur le revenu.

Imaginons que vous achetez un bien classé pour un montant total de 250 000 euros :

Prix du bien : 150 000 €

Montant des travaux : 100 000 € sur 2 ans soit 50 000 €/an

Vous pourrez bénéficier d’une réduction d’impôt totale de :

100 000 x 45 % = 45 000 euros soit 22 500 €/an

Ainsi vous ne paierez que 2 500 € d’impôt durant les 2 ans des travaux.

Maintenant, admettons l’existence d’un déficit foncier la 2e année :

Vous percevez 10 000 € de revenus fonciers.

Vous avez 9000 euros de charges et 4000 euros d’intérêt d’emprunt.

Votre déficit foncier est : 10 000 – (9000+4000) = 3000 €

Vous ne paierez pas d’impôts sur le revenu foncier est vous aurez une réduction supplémentaire sur vos impôts de : 3000 x 45% = 1350 €

Ainsi la 2e année, vous ne paierez pas 2500 € mais 1150 € d’impôt !

Toutefois, comme tout placement, il convient d’analyser votre situation personnelle avant d’investir dans la loi Monument Historique ! Pour cela, vous pouvez demander conseil à un expert pour vous guider !

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