Qu’est-ce que la défiscalisation en loi Malraux?

Expert Benoît Fruchard
Benoît Fruchard
Mis à jour le 27 octobre 2021

La loi Malraux a pour objectif de préserver le patrimoine immobilier français. Ainsi, les contribuables qui investissent et restaurent des immeubles historiques en vue de les louer bénéficient d’un avantage fiscal non négligeable. En effet, la défiscalisation en loi Malraux permet une réduction d’impôts sur le revenu immédiate.

Mais comment fonctionne la défiscalisation Malraux ? Quels sont les travaux à réaliser ? Quel est le montant de la réduction d’impôts ? Où trouver des immeubles éligibles ? Qui peut bénéficier de ce dispositif ?  Suivez-nous, nous vous expliquons tout ce que vous devez savoir pour investir en loi Malraux !

Comment fonctionne la défiscalisation en loi Malraux ?

Le principe de défiscalisation en loi Malraux est simple. Dès lors que vous investissez et rénovez dans son intégralité un immeuble éligible au dispositif, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt.

En effet, la réduction d’impôt est calculée sur le montant des travaux de restauration effectués dans la limite de 400 000 euros sur 4 ans à compter de l’année de délivrance de l’autorisation des travaux.

De plus, il est possible sur certains programmes Malraux de générer un déficit foncier en plus de la réduction d’impôt.

Ainsi, les travaux pris en compte dans le calcul de la réduction d’impôts se divisent en deux catégories, à savoir :

  • Les dépenses de droits communs correspondant aux charges déductibles des revenus fonciers comme : les assurances ; les travaux d’amélioration, les frais de gestion, les taxes, les frais d’adhésion à des associations foncières urbaines, les charges de copropriété, les travaux de mise en conformité… À savoir que les intérêts d’emprunt sont déductibles de vos revenus fonciers !
  • Les travaux spécifiques comme les travaux de reconstruction (murs extérieurs, toiture), les travaux de démolition imposés par les autorités publiques, les travaux de transformation, de restauration, d’amélioration ,les travaux d’aménagement des combles, des greniers ou des parties communes afin de les rendre habitables.

Les travaux ouvrant droit à la réduction d’impôts doivent comprendre la restauration intégrale de l’immeuble sans en modifier le volume habitable.

Par ailleurs, depuis 2016, il est possible d’acquérir des immeubles qui n’étaient pas destinés à la location comme des bureaux par exemple afin de les transformer en habitation.

Quel est le montant maximum qui peut être déduit dans le cadre de la loi Malraux ?

Les taux appliqués pour calculer la réduction d’impôts dépendent de la localisation du bien, à savoir :

  • 22 % pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PVAP (plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine) ou dont le programme de restauration a été déclaré d’utilité publique ;
  • 30 % pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PSVM (plan de sauvegarde et de mise en valeur), les QAD (quartiers anciens dégradés) et les quartiers conventionnés NPNRU (nouveau programme national de rénovation urbaine).

Comme vu précédemment, le montant des travaux est plafonné à 400 000 euros sur 4 ans soit 100 000 €/an. En d’autres termes, le montant maximum de la réduction d’impôt est de 88 000 € ou 120 000 € sur 4 ans.

Cependant, la réduction d’impôt est calculée en fonction des travaux réalisés dans l’année.

Exemple : Vous investissez dans un bien Malraux situé dans une zone sauvegardée dont le taux de réduction est de 30 % pour un montant total de 400 000 €, dont 250 000 euros de travaux réalisés sur 3 ans.

AnnéeMontant des travaux réalisésRéduction d’impôt
1re année75 000 €75 000 x 30 % = 22 500 €
2e année100 000 €100 000 x30 % = 30 000 €
3e année75 000 €75 000 x 30 % = 22 500 €

Dans le cas d’un excédent, la réduction d’impôt peut-être reportée les 3 années suivantes !

Quel est l’impact sur le plafond des niches fiscales ? 

Les dispositifs fiscaux tels que la loi Pinel sont généralement soumis au plafonnement des niches fiscales dont le montant actuel est de 10 000 €. Toutefois, ce plafond ne s’applique pas à la loi Malraux.

En effet, ce dispositif est exclu du plafonnement pour continuer d’inciter les contribuables à investir et restaurer les immeubles historiques et esthétiques. Ainsi, ils contribuent à préserver le patrimoine immobilier français en contrepartie d’une réduction d’impôt pouvant atteindre les 120 000 euros sur 4 ans.

Qui peut bénéficier de la loi Malraux?

Ce dispositif s’adresse à tous les contribuables dont la résidence fiscale est en France. Ils doivent être également titulaires de la pleine propriété. En d’autres termes, le dispositif exclut les biens en démembrement de propriété, c’est-à-dire divisés entre un usufruit et un nu-propriétaire. Cependant, il est possible d’acquérir un bien Malraux en indivision.

Une SCI (société civile immobilière) non soumises à l’impôt sur les sociétés peut aussi investir en loi Malraux. L’associé de la société bénéficie de l’avantage fiscal à hauteur des parts qu’il détient. Toutefois, pour bénéficier de la défiscalisation, tous les associés doivent garder leur part pendant 9 ans.

La loi Malraux est particulièrement destinée aux personnes dont le taux moyen d’imposition est supérieur à 30 % et qui peuvent assurer les dépenses liées aux travaux.

Quelles sont les conditions à respecter pour profiter du dispositif de défiscalisation Malraux ? 

Comme tout dispositif de défiscalisation, le propriétaire doit respecter certaines conditions pour bénéficier de la loi Malraux, à savoir :

  • Les travaux doivent comprendre la restauration de l’intégralité de l’immeuble ;
  • Les travaux doivent être surveillés et contrôlés par un architecte des bâtiments de France ;
  • L’investisseur s’engage à louer le bien pendant 9 ans ;
  • Le logement doit être loué en résidence principale et non meublé ;
  • Le bien doit être mis à la location dans les 12 mois suivant la fin des travaux ;
  • Les biens éligibles au dispositif Malraux doivent être déclarés d’utilité publique ou situés dans des zones sauvegardées.

Il n’est pas possible de louer le bien à un membre de sa famille !

Quelles sont les zones spécifiques au dispositif Malraux ? 

En effet, pour bénéficier de la réduction d’impôts, il faut que la restauration complète soit d’utilité publique ou que l’immeuble soit situé dans des Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR), à savoir :

  • Un quartier ancien dégradé (QAD)
  • Une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AMVAP)
  • Un secteur couvert par un PSVM (plan de sauvegarde et de mise en valeur)
  • Un quartier conventionné NPNRU (nouveau programme national de rénovation urbain)

Depuis juillet 2010, les ZPPAUP (les zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager) sont devenus des Aires de mise en valeur de l’Architecture et du Patrimoine (AMVAP).

Afin de connaître la liste des quartiers à habitat dégradés éligibles, vous pouvez consulter l’arrêté du 19 janvier 2018.

Est-il possible d’investir dans des SCPI utilisant la défiscalisation Malraux ?

Pour bénéficier du dispositif Malraux, il est également possible d’investir via une SCPI fiscale. En effet, vous pouvez souscrire des parts d’une SCPI Malraux

Ces SCPI spécialisées dans l’investissement d’immeubles anciens éligibles Malraux vous permettent de profiter de la défiscalisation.

Toutefois, certaines conditions sont à respecter à la souscription, à savoir 

  • 65 % du placement doit être affecté au paiement des travaux
  • 30 % doivent être affectés à l’acquisition d’immeuble
  • L’investisseur doit être pleinement propriétaire des parts de la SCPI.

En revanche, pour profiter pleinement d’un investissement en SCPI Malraux, il convient de conserver vos parts entre 12 et 15 ans. L’opération se déroulant en plusieurs étapes :

  • Investissement et réalisation des travaux
  • Engagement de location de 9 ans
  • Mise en vente du patrimoine et remboursement des parts.

Il est préférable de conserver ses parts afin d’obtenir une plus-value à la revente de l’immeuble. D’autant qu’une SCPI détient très peu de liquidité, il sera difficile de céder vos parts avant la fin de l’opération.

La loi Malraux s’avère être une méthode de défiscalisation permettant de se constituer un patrimoine de qualité. Cependant, comme tout investissement, le dispositif Malraux comporte des avantages et des inconvénients qu’il convient d’analyser avant de s’engager ! En tout état de cause, nous vous conseillons de faire appel à un expert ! Il saura vous guider dans un investissement adapté à votre situation personnelle !

Il est nécessaire de remplir ce champs.
Votre nom est requis.