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Qu’est-ce que l’investissement locatif ? Définition et fonctionnement

Expert Benoît Fruchard
Posté par
Benoît Fruchard
Mis à jour le
31 janvier 2022

Par définition, les Français aiment investir dans la pierre, notamment lorsqu’il s’agit d’investissement locatif ! En effet, ce placement est moins volatile que les placements financiers. Entre autres, il permet de se constituer un patrimoine durable et de préparer sa retraite. Mais concrètement, comment fonctionne l’investissement locatif ? Quels sont les avantages et les inconvénients ? Comment sont imposés les revenus locatifs ? On vous explique !

Un investissement locatif :Comment ça marche ?

Concrètement la définition d’un investissement locatif est le fait d’acquérir un logement en vue de le louer. L’objectif est d’en tirer des revenus complémentaires, de préparer sa retraite, se constituer un patrimoine ou encore d’optimiser sa fiscalité.

Ainsi, il convient d’étudier un projet d’investissement locatif dans son ensemble et avec précaution.

Tout d’abord, vous devez choisir un bien de qualité offrant un bon taux de rentabilité locative. Vous devez tenir compte des éléments suivants :

  • L’emplacement,
  • L’environnement,
  • Les commerces de proximité,
  • Les écoles,
  • La sécurité,
  • Les transports.

D’autre part, vous devez sélectionner un logement situé dans une zone géographique où la demande de location est importante. Il convient de se renseigner sur le marché locatif avant de signer. Les secteurs dynamiques sont donc à privilégier pour réussir son investissement.

Il est vrai qu’un placement locatif est toujours très alléchant, néanmoins vous devez en connaître les avantages et les inconvénients !

Quels sont les avantages d’un investissement locatif ?

Par définition, un investissement locatif permet de se constituer un patrimoine durable. De plus, un placement dans la pierre est moins enclin aux variations de la conjoncture économique.

Mais les avantages ne s’arrêtent pas là, il permet de :

  • Préparer sa retraite et percevoir un revenu complémentaire : un investissement locatif permet d’anticiper et de se constituer une épargne pour sa retraite. De plus vous pouvez le revendre en cas de besoin de liquidité.
  • Mettre à l’abri sa famille : l’immobilier peut être une alternative à une solution de prévoyance telle qu’une assurance-vie.
  • Réduire ses impôts :En effet, afin de préserver le patrimoine immobilier français ou encore de développer des logements neufs dans des zones géographiques dites tendues, l’État met en place différents dispositifs de défiscalisation. Ainsi en investissant dans l’immobilier vous pouvez optimiser vos impôts sur le revenu tout en vous constituant un patrimoine !

Cependant, un investissement immobilier peut être rentable à condition d’en connaître les risques !

Quels sont les risques d’un investissement locatif ?

En effet, tous les placements mêmes dans la pierre comportent des risques qu’il vaut mieux connaître afin de les anticiper et de les prévoir dans votre prévisionnel.

Tout d’abord, si vous avez recours à un crédit immobilier, il est rare que les loyers couvrent la mensualité du prêt en totalité. C’est pourquoi, un investissement locatif est souvent associé à un cash-flow nul voir négatif. En d’autres termes, soit vous ne percevez pas de revenus complémentaires soit vous devez fournir un taux d’effort mensuel.

Mais ce n’est pas la seule raison ! En effet, vous devez prévoir certains aléas d’un investissement locatif, à savoir :

  • Le risque de vacance locative : Vous n’êtes pas à l’abri d’avoir un logement vide entre deux changements de locataire. Depuis la loi Alur, les préavis ont été réduits à un mois dans les zones tendues. C’est pourquoi le logement doit être situé dans une zone géographique attractive et surtout loué au prix du marché.
  • Le risque de loyers impayés : Les assurances loyers impayés réduisent le risque mais vous n’êtes pas à l’abri d’une procédure. D’autant que les conditions des assurances sont restrictives. Ainsi trouver un locataire qui respecte les critères dans le délai du préavis relève parfois du miracle… Ce qui revient à notre premier risque : la vacance locative !
  • Les imprévus dus aux travaux notamment, si vous investissez dans l’ancien. En effet, vous devez prévoir une enveloppe travaux. N’oubliez pas en tant que bailleur, vous devez respecter vos obligations.  Par exemple, vous ne pouvez pas attendre pour remplacer un cumulus en panne.
  • Attention aux charges de copropriété :Comme les travaux dans le logement, pensez aussi aux parties communes de l’immeuble. Il est parfois obligatoire de remettre certains appareils aux normes, tel qu’un ascenseur. Ou être mis en demeure par la mairie afin de réaliser un ravalement de façade. Même si un budget prévisionnel est voté afin d’anticiper ces dépenses, certains travaux doivent être réalisés en urgence.

Pour finir, avant d’envisager un investissement locatif, il convient de connaître les droits et obligations d’un bailleur et d’un locataire afin de pouvoir gérer les éventuels conflits entre les parties.

Quelle est la fiscalité d’un investissement locatif ?

Maintenant que vous connaissez les avantages et les inconvénients d’un investissement locatif, parlons des revenus fonciers et des dispositifs existants pour défiscaliser ou optimiser la fiscalité.

Comment sont imposés des revenus fonciers ?

Les recettes issues de la location vide rentrent dans la catégorie des revenus fonciers imposés au TMI (taux moyen d’imposition) et prélèvements sociaux (17.2%).

Vous avez le choix entre deux régimes :

Cependant, vos revenus locatifs risquent d’augmenter vos impôts et de réduire la rentabilité de votre investissement. En effet, les revenus fonciers nets sont à réintégrer dans vos revenus globaux.

Exemple : Votre TMI est de 30 %. Imaginons que vos revenus fonciers nets après déduction des charges s’élèvent à 3 000 €.

Vous serez donc imposé à hauteur de : 1 416 €

3 000 € x 30 % = 900 €

3 000 € x 17.2% = 516 €

Néanmoins, il existe quelques solutions afin d’optimiser sa fiscalité voir de générer un déficit foncier !

Comment optimiser la fiscalité avec le statut LMNP ?

Le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) ou LMP (loueur meublé professionnel) fait partie des niches fiscales. En effet, en louant votre bien en meublé, vous bénéficiez de ce statut et de son régime fiscal avantageux. Vos recettes locatives rentrent dans la catégorie des revenus BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

Comme pour la location vide, vous avez le choix entre deux régimes :

  • Le Micro BIC : Pour les revenus inférieurs à 72 600 € pour une location meublée classique , vous bénéficiez d’un abattement de 50%. Cependant, pour être intéressant il faut que vos charges soient inférieures à 50%.
  • Le régime réel : Vous pouvez déduire toutes les charges telles que les travaux, intérêts d’emprunt, les taxes (foncières, CFE) … Mais la cerise sur le gâteau est le mécanisme d’amortissement du statut qui vous permet d’amortir votre bien (hors terrain), les frais de notaires, le mobilier… et ainsi vous créez un déficit foncier imputable sur vos revenus globaux.

Vous pouvez ainsi échapper à une imposition sur les revenus issus de la location meublée grâce au mécanisme d’amortissement ! Vous augmentez ainsi le rendement de votre placement.

Est-ce intéressant d’investir via des dispositifs fiscaux ?

Certains dispositifs fiscaux permettent de bénéficier de réductions d’impôts ou d’abattement. C’est le cas de la loi Pinel, Denormandie, Malraux, Cosse ou encore Monuments historiques.

Toutefois, ils sont à utiliser avec précautions. Ils sont souvent accompagnés de conditions strictes comme :

  • Un engagement de location 
  • Des zones géographiques éligibles 
  • Un plafond de loyers à respecter
  • Des plafonds de ressources
  • Des listes de travaux éligibles

Par ailleurs, il convient de ne pas se laisser aveugler par l’appât de l’avantage fiscal, il doit venir bonifier un investissement déjà intéressant à la base !

C’est pourquoi avant de signer il est conseillé d’étudier un investissement locatif dans son ensemble et de mesurer les avantages et les inconvénients du placement. En cas de doute, n’hésitez pas à demander conseil à des experts avisés qui sauront vous guider dans votre projet !

L'auteur

Benoît Fruchard

Fondateur de Cleerly - Conseiller en gestion de patrimoine

Benoît Fruchard est passionné de finances personnelles depuis son plus jeune âge. Après une licence d'économie à l'Université de Nantes puis un Master à l'Université de Bordeaux, il rentre en école de commerce à Rouen. Il a travaillé 2 ans au sein de la BNP Paribas puis 5 ans chez un courtier en ligne. En 2021, il a créé Cleerly, un cabinet en gestion de patrimoine et un site pour démocratiser les finances personnelles... en savoir plus

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