Qu’est-ce que l’investissement locatif ? Définition et fonctionnement

Expert
Mis à jour le 31 janvier 2022

Par définition, les Français aiment investir dans la pierre, notamment lorsqu’il s’agit d’investissement locatif ! En effet, ce placement est moins volatile que les placements financiers. Entre autres, il permet de se constituer un patrimoine durable et de préparer sa retraite. Mais concrètement, comment fonctionne l’investissement locatif ? Quels sont les avantages et les inconvénients ? Comment sont imposés les revenus locatifs ? On vous explique !

Un investissement locatif :Comment ça marche ?

Concrètement la définition d’un investissement locatif est le fait d’acquérir un logement en vue de le louer. L’objectif est d’en tirer des revenus complémentaires, de préparer sa retraite, se constituer un patrimoine ou encore d’optimiser sa fiscalité.

Ainsi, il convient d’étudier un projet d’investissement locatif dans son ensemble et avec précaution.

Tout d’abord, vous devez choisir un bien de qualité offrant un bon taux de rentabilité locative. Vous devez tenir compte des éléments suivants :

D’autre part, vous devez sélectionner un logement situé dans une zone géographique où la demande de location est importante. Il convient de se renseigner sur le marché locatif avant de signer. Les secteurs dynamiques sont donc à privilégier pour réussir son investissement.

Il est vrai qu’un placement locatif est toujours très alléchant, néanmoins vous devez en connaître les avantages et les inconvénients !

Quels sont les avantages d’un investissement locatif ?

Par définition, un investissement locatif permet de se constituer un patrimoine durable. De plus, un placement dans la pierre est moins enclin aux variations de la conjoncture économique.

Mais les avantages ne s’arrêtent pas là, il permet de :

Cependant, un investissement immobilier peut être rentable à condition d’en connaître les risques !

Quels sont les risques d’un investissement locatif ?

En effet, tous les placements mêmes dans la pierre comportent des risques qu’il vaut mieux connaître afin de les anticiper et de les prévoir dans votre prévisionnel.

Tout d’abord, si vous avez recours à un crédit immobilier, il est rare que les loyers couvrent la mensualité du prêt en totalité. C’est pourquoi, un investissement locatif est souvent associé à un cash-flow nul voir négatif. En d’autres termes, soit vous ne percevez pas de revenus complémentaires soit vous devez fournir un taux d’effort mensuel.

Mais ce n’est pas la seule raison ! En effet, vous devez prévoir certains aléas d’un investissement locatif, à savoir :

Pour finir, avant d’envisager un investissement locatif, il convient de connaître les droits et obligations d’un bailleur et d’un locataire afin de pouvoir gérer les éventuels conflits entre les parties.

Quelle est la fiscalité d’un investissement locatif ?

Maintenant que vous connaissez les avantages et les inconvénients d’un investissement locatif, parlons des revenus fonciers et des dispositifs existants pour défiscaliser ou optimiser la fiscalité.

Comment sont imposés des revenus fonciers ?

Les recettes issues de la location vide rentrent dans la catégorie des revenus fonciers imposés au TMI (taux moyen d’imposition) et prélèvements sociaux (17.2%).

Vous avez le choix entre deux régimes :

Cependant, vos revenus locatifs risquent d’augmenter vos impôts et de réduire la rentabilité de votre investissement. En effet, les revenus fonciers nets sont à réintégrer dans vos revenus globaux.

Exemple : Votre TMI est de 30 %. Imaginons que vos revenus fonciers nets après déduction des charges s’élèvent à 3 000 €.

Vous serez donc imposé à hauteur de : 1 416 €

3 000 € x 30 % = 900 €

3 000 € x 17.2% = 516 €

Néanmoins, il existe quelques solutions afin d’optimiser sa fiscalité voir de générer un déficit foncier !

Comment optimiser la fiscalité avec le statut LMNP ?

Le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) ou LMP (loueur meublé professionnel) fait partie des niches fiscales. En effet, en louant votre bien en meublé, vous bénéficiez de ce statut et de son régime fiscal avantageux. Vos recettes locatives rentrent dans la catégorie des revenus BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

Comme pour la location vide, vous avez le choix entre deux régimes :

Vous pouvez ainsi échapper à une imposition sur les revenus issus de la location meublée grâce au mécanisme d’amortissement ! Vous augmentez ainsi le rendement de votre placement.

Est-ce intéressant d’investir via des dispositifs fiscaux ?

Certains dispositifs fiscaux permettent de bénéficier de réductions d’impôts ou d’abattement. C’est le cas de la loi Pinel, Denormandie, Malraux, Cosse ou encore Monuments historiques.

Toutefois, ils sont à utiliser avec précautions. Ils sont souvent accompagnés de conditions strictes comme :

Par ailleurs, il convient de ne pas se laisser aveugler par l’appât de l’avantage fiscal, il doit venir bonifier un investissement déjà intéressant à la base !

C’est pourquoi avant de signer il est conseillé d’étudier un investissement locatif dans son ensemble et de mesurer les avantages et les inconvénients du placement. En cas de doute, n’hésitez pas à demander conseil à des experts avisés qui sauront vous guider dans votre projet !

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