On parle de gestion locative lorsque l’on fait référence à l’ensemble des tâches relative à la gestion d’un bien immobilier mit en location. De la recherche de locataire à la signature du bail en passant par les différents aléas qui peuvent survenir, les tâches liées à la gestion locative sont très variées.
Quelles sont les différentes tâches effectuées lors d’un mandat de gestion locative ?
Un propriétaire bailleur est forcément confronté au choix de confier la gestion de son bien à une agence ou de la prendre en charge lui-même. Ces différentes tâches sont souvent source d’embêtement pour les propriétaires, ainsi un bon nombre d’entre eux choisissent de déléguer. Parmi les obligations liées à la gestion locative, voici les plus courantes :
- Facturation de la taxe d’ordure ménagère
- Traitement du dépôt de garantie
- Suivi des levés de réserve
- Analyse du secteur environnant
- Promotion du bien sûr Internet
- Gestion des travaux et potentiels sinistres
- Reversement des loyers encaissés au propriétaire
- Règlement des charges de la copropriété
- Étude des candidatures et tri des candidats potentiels
- Organisation des visites du logement
- Mis à jour du montant du loyer (suivant l’encadrement en vigueur)
Comme vous pouvez l’observer, la gestion locative d’un bien immobilier représente un travail qui peut vite se devenir colossal aux vues du grand nombre de tâches à réaliser. Les situations les plus difficiles à gérer sont sans aucun doute les problèmes liés aux impayés, ou encore un problème avec le syndic. On appelle ces évènements pour le moins embêtants des contentieux. Ainsi un propriétaire n’a souvent pas le temps de s’occuper de tout cela et c’est pourquoi les agences de gestion locative sont de plus en plus sollicitées.
Les étapes de la gestion locative immobilière déléguées à une agence
1. Le dossier de diagnostics techniques
Cette étape est un passage obligatoire pour tout propriétaire bailleur qui souhaite mettre en location son bien immobilier. Il est nécessaire de faire appel à un professionnel des diagnostics immobiliers. Celui-ci établira un Dossier de Diagnostics Technique, il est obligatoire en France si l’on veut proposer son logement à la location.
2. Déterminer le montant du loyer
Qui dit mettre en location, dit montant du loyer. Cette étape à particulièrement complexe car il est nécessaire de prendre en compte un grand nombre de facteurs. Le bien est-il en ville ou à la campagne ? Est-ce un appartement ou bien une maison ? Combien y a-t-il de pièce ? La zone de localisation du bien est-elle considérée comme ayant une grande tension locative ? Les facteurs sont tout aussi nombreux que complexe et se faire accompagner d’un expert devient quasiment indispensable pour déterminer le prix le plus juste possible. Il est également possible de se renseigner sur le prix d’un bien équivalent dans le même quartier.
Attention car dans certaines zones tendues comme Paris, Lille, Lyon et d’autres, il existe un encadrement des loyers qu’il est obligatoire de respecter sous peine de grosses sanctions judiciaires. En zone tendue, il est tout de même possible de rehausser le montant d’un loyer à condition de prouver qu’il est sous-évalué par rapport au marché.
3. Organiser la promotion du bien à louer
Cette troisième étape est importante car il s’agit de mettre en valeur votre logement afin d’attirer de potentiels futures locataires. Rafraichir la peinture, décider de meubler le bien, penser aux équipements obligatoires et aux bonus. Les agences de gestion locatives 100% digitales sont des expertes dans les reportages photos. Une agence de gestion à Paris propose même un service de visite virtuelle, contactez-nous si vous souhaitez être mis en relation.
4. Publication d’une annonce en ligne
Que ce soit vous ou l’agence de gestion locative, il est aujourd’hui nécessaire d’ajouter une annonce sur plusieurs plateformes en ligne dans le but de donner à votre annonce le plus de visibilité pour le faire partir le plus vite possible. En ayant un gestionnaire dédié à votre logement, il saura répondre au mieux aux différentes questions des personnes intéressées.
5. Choisir les meilleurs dossiers et organiser les visites
Pour sélectionner le meilleur dossier, il est nécessaire de porter une attention sérieuse aux différents dossiers locatifs. Certains documents sont obligatoires, pensez également aux garants. Que ce soit vous ou le gestionnaire, c’est sûrement l’étape qui prend le plus de temps, sauf si le meilleur dossier est sélectionné et que c’est le coup de cœur pour les intéresser.
6. L’état des lieux
Un état des lieux d’entrée doit être réalisé lors de la remise des clés (en pratique, le jour de la signature du bail) et joint au contrat de bail. Ce document décrit l’état du logement et de ses équipements à l’entrée dans les lieux du locataire. Un nouvel état des lieux sera fait lorsque le locataire quittera le logement et rendra les clés. En cas de litige, la comparaison de ces 2 documents permet d’établir les responsabilités de chaque partie.
7. L’entrée dans le logement
Une fois toutes ces étapes terminées, la gestion locative immobilière ne s’arrête pas là ! Il y a bien sur l’étape de la remise des clés. Une étape importante, car il faut absolument penser à faire la relève des compteurs. De plus la gestion s’ensuit de tous les différents problèmes qui peuvent survenir pendant la location (dégâts des eaux, pannes électriques etc.)
8. Le versement des loyers
Si le propriétaire délègue la gestion locative de son bien immobilier à une agence, cette dernière aura la charge de reverser les loyers collectés au propriétaire. L’agence pourra également envoyer des quittances de loyer à la demande du locataire. Les frais de gestion sont généralement prélevés directement sur le loyer du mois, ils oscillent entre 3,9% TTC pour les agences en ligne et 7% pour les agences traditionnelles.