Comment calculer votre rentabilité locative ?

Expert Benoît Fruchard
Benoît Fruchard
Mis à jour le 20 septembre 2021

Avant de vous lancer dans un investissement locatif, il est essentiel de connaître le rendement du bien. En effet, le calcul de la rentabilité locative est un élément clé afin de savoir si votre placement est intéressant. Nous allons vous expliquer comment la calculer afin d’être au plus proche de la réalité.

Qu’est-ce qu’un rendement locatif ?

Le rendement locatif vous permet de savoir si un bien mis en location sera rentable. En effet, pour qu’un investissement locatif soit intéressant, il faut tout simplement qu’il vous rapporte des revenus complémentaires.

Le calcul de la rentabilité locative vous permet de déterminer l’intérêt de l’investissement locatif. Ce calcul mesure le revenu que peut vous rapporter le bien en location par rapport à son prix d’acquisition.

Le taux d’un rendement locatif en France se situe entre 2% et 7%. Cette variation est due à la situation géographique et au type de bien, entre autres.

Toutefois, le calcul de la rentabilité locative d’un bien, doit prendre à compte plusieurs critères à savoir si votre investissement sera rentable ou non.  En effet, en plus du loyer et du prix d’acquisition du logement, vous devez inclure les charges et la fiscalité.

Comment se calcule la rentabilité locative ?

Il existe plusieurs méthodes de calcul de la rentabilité locative, plus ou moins précisément, on trouve ainsi la rentabilité brute et nette.

La rentabilité brute

La rentabilité brute permet de connaitre rapidement le rendement locatif d’un bien et de le comparer. Cela vous communique déjà une première information lors de vos recherches.

Le calcul de la rentabilité brute prend en compte uniquement le loyer annuel et le prix du logement. Ainsi pour obtenir le taux vous devez appliquer cette formule :

100 x (loyer hors charges x 12) /prix d’acquisition.

Exemple : Pour l’achat d’un studio de 25 m² à Lyon dont le prix moyen est de 135 000 € et un loyer mensuel moyen de 520 € hors charges

IntituléMontant
Prix d’acquisition hors frais de notaire 8%135 000 €
Loyer mensuel hors charges520 €
Loyer annuel hors charges6 240 €
Calcul du rendement locatif brut (100 x 6 240) / 135 000 €4.62 %

En général, dans les villes dynamiques, le rendement est plus faible, mais l’investissement locatif est plus sécurisé, vous risquez moins de vacances locatives.

La rentabilité nette

Avec la première méthode, vous avez une idée approximative. Mais pour savoir si l’investissement est vraiment intéressant, il convient d’en connaitre la rentabilité nette.

Pour cela vous devez intégrer les charges, à savoir :

  • La taxe foncière
  • Les charges non récupérables auprès du locataire.
  • Les assurances : Propriétaire non occupant.
  • Les éventuels frais de gestion et assurance loyers impayés : 10% des encaissements

Toutefois, cette méthode ne prend pas en compte la fiscalité, les frais de notaire, les travaux et les intérêts d’emprunt.

Reprenons les chiffres de notre premier exemple :

IntituléMontant
Prix d’acquisition hors frais de notaire 8%135 000 €
Loyer mensuel hors charges520 €
Loyer annuel hors charges6 240 €
Taxe foncière hors ordures ménagères600 €
Charges non récupérables (30 % des charges annuelles de copropriété d’environ 1000 €)300 €
Assurances propriétaire non occupant100 €
Frais de gestion 10% des encaissements (6240 x 10% )624 €
Total des charges1 624 €
Calcul du rendement locatif net (100 x (6240-1624) / 135 000 €3.42 %

Comme vous le constatez, vous avez déjà une idée plus précise du rendement de votre investissement. Vous êtes déjà plus proche de la réalité. Cela vous aidera dans la constitution de votre plan de financement.

Mais pour aller encore plus loin, il est intéressant de calculer la rentabilité locative nette nette, c’est-à-dire en incluant la fiscalité.

La rentabilité nette-nette.

Avec cette méthode, vous incluez les charges, la fiscalité (imposition, prélèvements sociaux, et les éventuels dispositifs de défiscalisation), les travaux éventuels en prévision, les intérêts d’emprunt et les frais de notaires.

Mais un exemple vaut mieux que de longues explications !

Reprenons nos chiffres précédents et admettons que votre taux moyen d’imposition est de 30%. Vous avez opté pour le régime réel et vous comptez emprunter pour financer votre projet.

intituléMontant
Prix d’acquisition hors frais de notaire 8%135 000 €
Frais de notaire10 800 €
Totale acquisition145 800 €
Loyer annuel6 240 €
Taxe foncière hors ordures ménagères600 €
Charges non récupérables (30 % des charges annuelles de copropriété d’environ 1000 €)300 €
Assurances propriétaire non occupant100 €
Trésorerie Travaux 20 %1248 €
Frais de gestion 10% des encaissements 6240 x 10% 624 €
Intérêt d’emprunt annuel1 150 €
Total des charges déductibles des revenus fonciers2 872 €
Revenus fonciers imposables (Loyer – (charges + intérêt))2 218 €
Impôt 30 %2 218 x 30 % = 665 €
Prélèvements sociaux 17.2%2 218 x 17.2% = 381 €
Total des impôts1 046 €
Calcul du rendement locatif net (100 x (6 240-(2 872+1 046) / 145 800 €1.59 %

Comme vous le constatez, nous sommes à 3% de différence avec la rentabilité brute du départ ! Ainsi, le calcul de la rentabilité locative en incluant la fiscalité vous donne une information réaliste sur votre investissement !

Vous pouvez utiliser le simulateur d’investissement locatif mis en place par l’Agence nationale d’information sur le logement (Anil).

Quels dispositifs de défiscalisation pour améliorer votre rentabilité locative ? 

Pour améliorer votre rentabilité locative, vous pouvez opter pour des dispositifs fiscaux adaptés à votre projet. En effet, pour chaque investissement, vous avez la possibilité d’optimiser votre fiscalité et mécaniquement votre rentabilité.

Investissement dans le neuf

Vous souhaitez acquérir un logement neuf, dans ce cas vous pouvez investir via le dispositif Pinel. Ainsi vous bénéficiez d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 63 000 € sur 12 ans.

En contrepartie, vous devez louer le bien pendant la durée d’engagement choisie, à savoir 6, 9 ou 12 ans. De plus, le logement doit être situé dans une zone prédéfinie et vous devez respecter les plafonds de ressources et de loyers imposés par la loi Pinel.

Investissement dans l’ancien

En ce qui concerne l’investissement dans l’ancien, plusieurs opportunités s’offrent à vous ! En effet, selon votre capacité financière et votre taux d’imposition, vous pouvez trouver une option intéressante pour défiscaliser, à savoir :

Le Pinel ancien 

Pour bénéficier du Pinel ancien, il convient d’investir dans un logement insalubre et de le rénover entièrement ou dans un local (commercial, entrepôt, grange…) en vue de le transformer en habitation. Cependant, les travaux de rénovation doivent respecter certaines normes imposées par le dispositif. Vous obtiendrez le même taux de réduction que dans du Pinel neuf en respectant les mêmes conditions.

La loi Denormandie

La loi Denormandie est une alternative au Pinel ancien. En effet, vous bénéficiez des mêmes taux de réduction d’impôts sous réserve de respecter les conditions de ressources des locataires et les plafonds de loyers. Toutefois, les travaux éligibles sont moins importants que dans un investissement avec la loi Pinel ancien. En effet, il peut s’agir uniquement de travaux d’amélioration. Le montant des travaux doit représenter 25% du cout total de l’opération. Pour connaitre les communes éligibles au dispositif, vous pouvez consulter le site service-public.fr .

La loi Malraux

Pour bénéficier de la loi Malraux, vous devez effectuer des travaux de restauration de l’intégralité des immeubles historiques ou esthétiques et le louer pendant 9 ans. Ainsi, le montant des travaux de restauration pris en compte pour la réduction d’impôt ne doit pas être supérieur à 100 000 euros par an soit 400 000 euros sur 4 ans maximum.

La réduction d’impôt est calculée sur le montant des travaux de restauration. Le taux de réduction appliqué dépend de la zone où se situe le bien, soit 22% ou 30%. En d’autres termes, le montant maximum de la réduction d’impôt est de 88 000 € ou 120 000 € sur 4 ans.

La loi Monuments historiques

L’investissement dans un bien classé via la loi Monuments Historiques, vous ouvre le droit de déduire le montant total des travaux engagés pour sa restauration. Vous pouvez ainsi les déduire de vos revenus globaux, sans limitation de montant. De plus, la loi Monument historique échappe au plafonnement des niches fiscales. En plus de pouvoir déduire les travaux de restauration, vous pouvez générer un déficit foncier imputable sur les revenus globaux et pas uniquement sur les revenus fonciers. Ce déficit est sans limitation de montant ni restriction relative aux intérêts d’emprunt.

Investir dans un logement meublé

Cette option permet de bénéficier du statut LMNP et de ses avantages fiscaux. En effet, grâce à son mécanisme d’amortissement, vous pouvez générer un déficit. Ainsi, vos recettes locatives échappent à l’imposition.

De plus, vous pouvez investir dans un LMNP en résidence service, comme un Ehpad, une résidence étudiante ou séniore. Ce placement vous permet de récupérer la TVA lors de l’achat en VEFA (vente en l’état future d’achèvement) et de profiter de la gestion déléguée. En effet, vous signer un bail commercial avec l’exploitant de la résidence.

A savoir que jusqu’au 31 décembre 2021, vous pouvez investir via la loi Censi Bouvard. Ainsi, pour l’achat d’un logement neuf en résidence service, vous obtenez une réduction d’impôt pouvant atteindre les 33 000 € étalés sur 9 ans.

Quels critères prendre en compte pour améliorer la rentabilité locative ?

Pour améliorer la rentabilité locative et investir sereinement dans l’immobilier locatif, vous devez prêter attention aux critères suivants :

  • L’emplacement du bien : En effet, en investissant dans une zone dynamique où l’offre de location est importante, vous limitez les risques de vacances locatives. De plus, un logement bien situé se revendra plus facilement.
  • Vérifiez les travaux : dans le cas d’un achat dans l’ancien, il convient de vérifier l’état du logement et de l’immeuble. Notamment si des travaux de mises aux normes sont prévus. Vérifiez les procès-verbaux d’assemblées générales et les diagnostics techniques pour éviter les mauvaises surprises.
  • Étudiez les dispositifs de défiscalisation pour optimiser votre rentabilité
  • Comparer les taux des banques pour votre éventuel emprunt : vous baisserez ainsi vos mensualités.
  • Estimer le loyer à un prix juste et réel : il est essentiel de comparer les loyers du secteur. Dans le cas d’un loyer surévaluer vous risquez de ne pas trouver de locataires.

Enfin, le calcul de la rentabilité locative doit être la plus précise pour éviter les mauvaises surprises et vous constituer un plan de financement béton. En effet, gardez toujours à l’esprit qu’il convient d’anticiper et de garder une marge de manœuvre financière pour ne pas vous retrouver dans une situation délicate. De même les avantages fiscaux et l’éventuelle plus-value à la revente doivent être des bonus, l’investissement doit être intéressant à la base !

N’hésitez pas à vous renseigner auprès d’experts immobiliers qui pourront vous conseiller dans votre projet tout en protégeant vos intérêts.

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