Un investissement locatif demande de la patience pour dénicher le bien qui offrira la meilleure rentabilité locative. C’est pourquoi avant de vous lancer vous devez élaborer votre projet qui se construit par étape. Dans un premier temps, vous calculez votre budget pour ensuite sélectionner le type de bien, sans oublier le critère principal l’emplacement ! Ce n’est qu’après que vous pourrez solliciter les banques pour obtenir un crédit immobilier. Suivez-nous nous vous donnons les pistes pour réussir un investissement locatif et en prime le top 15 des villes offrant la meilleure rentabilité !
Sommaire
Comment réussir un investissement locatif ?
Un investissement locatif se prépare en amont. En effet, vous devez préparer votre projet avec minutie et déterminer votre stratégie ! Voyons ensemble les étapes à respecter avant de se lancer.
Déterminer votre budget
La première étape consiste à connaître le montant que vous pouvez emprunter. Vous devez pour cela calculer votre capacité d’emprunt. Vous pourrez ainsi avoir une idée du montant que vous pouvez emprunter. Attention, n’oubliez pas de vérifier aussi votre taux d’endettement qui doit inférieur à 35%.
L’étape du budget est indispensable pour savoir quel type de bien acheter, mais aussi dans quelle ville vous pourrez réaliser votre investissement locatif. En effet, le prix moyen du m² en immobilier dépend de la zone géographique du bien !
Dans quel type de logement investir ?
Le type du logement dépendra aussi des locataires que vous souhaitez cibler. Ainsi, plusieurs options s’offrent à vous, avec leurs avantages et inconvénients :
- Les studios, T1 ou T2 sont généralement plus rentables. Ces logements sont souvent destinés à de la location meublée étudiante, ou pour des jeunes actifs. Les inconvénients sont le turn-over des locataires entrainant une remise en état plus fréquent. Il existe également un risque de vacance locative plus important.
- Les grandes superficies autrement dit les logements familiaux : Étant plus chers à l’achat ils entrainent une baisse de la rentabilité locative. Néanmoins, les familles restent généralement plus longtemps, vous offrant une visibilité sur le long terme.
- Les logements saisonniers : Dans ce cas, vous pouvez choisir d’acquérir un studio dans un centre-ville animé, une maison à la montagne ou en bord de mer. La location saisonnière offre généralement une rentabilité plus élevée, mais en contrepartie d’une gestion chronophage, d’un entretien plus important et des revenus variables sur l’année.
En résumé, nous pouvons dire que la rentabilité rémunère le risque ! Mais faut-il encore bien choisir son emplacement !
Focus sur l’emplacement pour réussir son investissement locatif !
L’emplacement est le critère essentiel à respecter pour l’acquisition d’un bien immobilier en général. Mais encore plus indispensable quand il s’agit d’investissement locatif ! En effet, une erreur de stratégie peut vous couter cher : faible rentabilité, vacance locative importante, problème à la revente.
Alors pour éviter une mauvaise opération immobilière, vous devez être prudent et vérifier les points suivants avant d’acheter :
- Acheter un logement dans une zone où la demande de location est plus forte que l’offre. En résumé, vérifier que vous êtes dans une zone tendue, dynamique, et attractive.
- Réaliser un investissement locatif dans une ville ou un quartier adapté à votre projet. Par exemple, un logement étudiant doit être situé dans une ville prisée par les étudiants, ou qui se situe dans une zone universitaire. Tout comme un logement de vacances doit être dans une ville touristique. Pour finir, un logement familial doit être situé proche des transports et des écoles.
- Analyser la concurrence et le marché local. En effet, vous devez connaître les prix du marché immobilier que ce soit pour acheter ou louer un bien. Cela vous permet ainsi de déterminer la rentabilité du bien et d’évaluer les risques de votre investissement.
En résumé, acheter un bien en vue de réaliser un investissement locatif demande que vous preniez les mêmes précautions que pour l’achat de votre résidence principale.
Il convient de se mettre à la place des locataires et de choisir le logement comme si vous deviez y habiter. En étant attentif aux besoins de vos futurs locataires, vous limiterez les risques de vacances locatives.
Comment réussir un investissement locatif étudiant ?
La location étudiante vous permet de louer un logement meublé pendant 9 mois et de combiner éventuellement avec de la location saisonnière l’été. Cette stratégie peut s’avérer payante, malgré la gestion contraignante. Néanmoins, vous devez investir dans la bonne ville ! En effet, plus que jamais le choix de l’emplacement et du bien est primordial pour réussir un investissement locatif étudiant.
Vous devez être donc être attentif aux points suivants :
- Un bien en adéquation avec les attentes des étudiants : studio meublé avec un loyer abordable. Vous devez aussi prévoir en plus du mobilier une connexion internet !
- L’emplacement : Une ville étudiante, attractive, dynamique et bien desservie par les transports. Ainsi, les villes à privilégier pour investissement locatif étudiant sont par exemple Montpellier, Paris, Toulouse, Lyon, Rennes, Aix-Marseille, Bordeaux, Nantes, Strasbourg…
Une autre option s’offre à vous si vous souhaitez vous lancer dans un investissement locatif étudiant est d’acquérir un bien dans une résidence de service. En effet, tout comme les investissements en Ehpad ou en résidence sénior, vous pouvez acheter un logement réservé aux étudiants et géré par une société gestionnaire avec laquelle vous signez un bail commercial de 9 ans minimum. Vous vous affranchissez ainsi de la gestion, et limitez les risques d’impayés et de vacances locative.
De plus, vous pouviez jusqu’au 31 décembre 2022, profiter du dispositif Censi-Bouvard qui vous permettait de récupérer la TVA (20%) sur l’achat du bien. Mais aussi de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11% sur la valeur du bien dans la limite de 300 000 € HT. Cette réduction s’étalait sur 9 ans à partir de la date d’achat.
Top 15 des villes pour un investissement locatif rentable
Nous nous sommes basés sur le prix moyen constaté à la vente et à la location afin de calculer le rendement brut moyen par ville. Bien entendu cette estimation, ne tient pas compte de la fiscalité ni des frais d’acquisition. De plus, le prix des biens varie selon leur quartier et leur état.
| Villes | Prix moyen m² | Prix moyen location m² | Rendement moyen brut |
|---|---|---|---|
| Mulhouse | 1 581 € | 10 € | 7,59% |
| Amiens | 2 288 € | 13 € | 6,82% |
| Le Mans | 1 903 € | 10 € | 6,31% |
| Brest | 2 174 € | 11 € | 6,07% |
| Montpellier | 3 569 € | 16 € | 5,38% |
| Caen | 2 784 € | 12 € | 5,17% |
| Lille | 3 750 € | 16 € | 5,12% |
| Angers | 3 256 € | 13 € | 4,79% |
| Strasbourg | 3 655 € | 14 € | 4,60% |
| Villeurbanne | 4 028 € | 15 € | 4,47% |
| Toulouse | 3 497 € | 13 € | 4,46% |
| Rennes | 4 085 € | 14 € | 4,11% |
| Nantes | 4 129 € | 14 € | 4,07% |
| Bordeaux | 4 795 € | 16 € | 4,00% |
| Lyon | 5 145 € | 15 € | 3,50% |
Top 5 des villes en Ile de France pour un investissement locatif rentable !
Un investissement locatif à Paris ne rime pas avec rentabilité élevée ! Alors, regardons de plus près les alternatives et quelle ville d’ile de France sont les plus rentables !
| Prix moyen m² | Prix moyen location m² | Rendement moyen brut | |
|---|---|---|---|
| Vitry-sur-Seine | 4 317 € | 19 € | 5,28% |
| Noisy-le-Grand | 4 449 € | 19 € | 5,12% |
| Saint-Denis | 4 272 € | 18 € | 5,06% |
| Aubervilliers | 4 554 € | 19 € | 5,01% |
| Champigny-sur-Marne | 4 316 € | 17 € | 4,73% |
Comme précédemment, il s’agit d’une moyenne des prix au m². C’est pourquoi, avant de vous lancer dans un investissement locatif, vous devez vous renseigner avec précision sur le marché immobilier local.