Comment réussir un investissement locatif saisonnier ?

Un investissement locatif saisonnier est un excellent moyen de rentabiliser l’acquisition d’une résidence secondaire. En effet, vous pouvez en garder la jouissance tout en la louant une partie de l’année afin d’en tirer des revenus complémentaires. Mais c’est également une bonne alternative à un investissement locatif classique. Un logement saisonnier dans une zone touristique offre une meilleure rentabilité ! Néanmoins, comme tout placement il faut en connaître les rouages avant de se lancer ! Explications !

Qu’est-ce qu’un investissement locatif saisonnier ? Définition, Statut, Fiscalité !

Un investissement locatif saisonnier est une location de courte durée. Le logement meublé peut-être une maison ou un appartement mails il ne doit pas constituer la résidence principale des locataires.

Quand on parle de courte durée, cela peut être de quelques jours à quelques mois. En général, les logements se situent dans des zones touristiques. La location saisonnière s’est largement démocratisée suite au succès de la plateforme Airbnb.

Quel est le statut des loueurs saisonniers ?

Vous pouvez louer votre résidence secondaire quand vous ne l’utilisez pas ou acquérir un bien réservé exclusivement à la location saisonnière.

Dans ce cas, vous obtenez le statut de « meublé de tourisme » soumis au régime du LMNP (loueur meublé non professionnel). En effet, les revenus issus de la location saisonnière rentrent dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

Toutefois, il convient de respecter les critères de la location meublée. À savoir qu’il faut un minimum d’équipement comme un lit, des meubles de base, des ustensiles de cuisine, plaques de cuisson, réfrigérateur… 

Quelle est la fiscalité d’un investissement locatif saisonnier ?

L’imposition d’une location saisonnière entre donc dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Vous avez le choix entre deux régimes déclaratifs, à savoir :

• Le régime micro-BIC dit forfaitaire : il convient de ne pas dépasser 76 200 € annuels de revenus locatifs. Dans ce cas vous bénéficiez d’un abattement de 50% sur les recettes.
• Le régime réel : automatique si les loyers dépassent les 76 600 € annuels. Vous pouvez déduire toutes les charges pour leur montant réel (intérêt d’emprunt, charges de copropriété, travaux, frais de gestion…). De plus, il est possible d’amortir le bien (hors terrain) et les frais de notaire. Toutefois, le régime réel en tant que loueur meublé non professionnel demande de faire appel à un expert-comptable. Néanmoins, les frais liés à sa mission sont déductibles des revenus.

A noter que l’éventuel déficit foncier généré est uniquement imputé sur les revenus de la location meublée reportable pendant 10 ans.

Par ailleurs, vous êtes libre d’opter pour le régime réel. Il suffit d’en informer le service des impôts avant le 1^er février de la première année où vous souhaitez en bénéficier. L’option est ensuite irrévocable pendant 2 ans.

Se lancer dans un investissement locatif saisonnier peut être un moyen de joindre l’utile à l’agréable. Vous financez une résidence secondaire à la mer ou à la montagne à moindre coût. Toutefois, la location saisonnière comporte certes des avantages, mais aussi des inconvénients qu’il faut connaître avant de se lancer !

Quels sont les avantages de la location saisonnière ?

Le principal avantage d’un investissement locatif saisonnier est sa rentabilité. En effet, les revenus issus d’une location saisonnière sont plus élevés qu’une location classique qu’elle soit vide ou meublée. Ainsi, la rentabilité nette se situe en moyenne entre 4% et 10%.

Cela peut donc vous permettre de financer votre acquisition et pourquoi pas en ressortir quelques bénéfices.

Bien entendu, la rentabilité locative répond à plusieurs critères comme le type de bien, l’attraction touristique, le prix d’acquisition, les recettes locatives, les frais et charges divers, la fiscalité… Et bien sûr l’emplacement ! Nous vous expliquons d’ailleurs comment choisir votre bien un peu plus loin.

Mais au-delà de la rentabilité, la location saisonnière a bien d’autres avantages :

• Les risques d’impayés sont limités voire inexistant : En effet, contrairement, à la location traditionnelle, peu de risque de vous retrouver face à de mauvais payeurs. Ces locations étant destinées aux vacances, tout ou partie des loyers sont payés à la réservation. Généralement, un acompte est demandé et le solde est payé le jour de l’arrivée des locataires. Comme il s’agit de vacances, la plupart des personnes s’y prennent longtemps à l’avance pour ne pas rater le logement. Vous bénéficiez ainsi d’une trésorerie qui vous permet de gérer sereinement votre budget. Toutefois, depuis la crise sanitaire, il convient de rajouter des options d’annulation.
• Une gestion souple : La location saisonnière ne répond pas à la même réglementation qu’un bail d’habitation rendant ainsi l’investissement locatif saisonnier moins contraignant.
• Une fiscalité intéressante : Vous bénéficiez du statut LMNP et de son régime fiscal. Plus précisément, vous profitez de son mécanisme d’amortissement permettant de générer un déficit foncier.

Malgré les avantages et l’appât d’un investissement rentable, les inconvénients sont à prendre en compte afin de réussir son placement !

Quels sont les inconvénients d’une location saisonnière ?

Le premier inconvénient et pas des moindres, concerne les démarches administratives liés à la location saisonnière, à savoir :

• Une déclaration du meublé de tourisme doit être réalisée dans la mairie où se situe le bien. Cette obligation a été mise en place afin d’éviter que les loyers augmentent dans les villes très touristiques comme Paris. En conséquence, il est possible que vous soyez soumis à des restrictions notamment sur le nombre de nuitées autorisées.
• Si le bien est situé dans un immeuble, une autorisation est à demander à la copropriété. En effet, il est possible que certains syndic refusent que l’appartement soit loué en saisonnier.

En outre, les inconvénients d’un investissement locatif saisonnier résident dans les points suivants :

• Les revenus locatifs irréguliers : Contrairement à une location classique qui permet d’avoir une vision sur le long terme, les revenus issus de la location saisonnière sont par définition variables. En effet, la location d’un meublé de tourisme est soumise à certains aléas comme les conditions climatiques, les saisons (un appartement loué en bord de mer sera moins attractif pendant l’hiver), ou comme récemment les crises sanitaires !
• Le turn-over des locataires : la location saisonnière implique un passage important de locataires entrainant un entretien et une remise en état du logement plus fréquent.
• Une gestion chronophage : Un investissement locatif saisonnier demande d’être disponible. Vous devez créer, diffuser, gérer les annonces, les réservations, l’entretien du logement, l’accueil des locataires et réaliser les états des lieux. Autant dire que vous ne devez pas habiter très loin de votre location si vous souhaitez gérer le bien sans intermédiaire.
• Le coût de la gestion : Ils sont en effet plus élevés qu’une gestion locative traditionnelle. Ils sont d’environ 20% des loyers perçus. Mais ces frais sont déductibles des revenus fonciers, et vous déléguez entièrement la gestion du logement meublé de tourisme.

Comment bien investir dans la location saisonnière ?

Vous connaissez maintenant les avantages et les inconvénients de la location saisonnière, mais pour réussir il faut bien investir !

Comment choisir le bien immobilier ?

Le critère principal de tout bon investissement immobilier est l’emplacement. Cela vaut encore plus pour la location saisonnière. Un logement de tourisme bien situé vous assurera une rentabilité digne de ce nom.

En effet, les principaux critères retenus par les touristes lors de leur recherche de logements de vacances sont :

• L’activité touristique (mer, montagne, ville)
• L’emplacement
• Les commerces et les transports

Ainsi, plusieurs options s’offrent à vous afin de réaliser votre investissement locatif saisonnier :

• Investir à la mer : Choisir un emplacement dans une station balnéaire réputée et touristique sur la Côte d’Azur par exemple vous assure un taux d’occupation élevée durant l’été. Mais les touristes aiment aussi l’arrière-saison. L’hiver sera en revanche une période creuse.
• Investir à la montagne : Vous pouvez choisir une station de ski ou bien investir en moyenne montagne proche de sentier de randonnée. Dans ce cas, vous aurez du monde pendant la saison hivernale. Néanmoins, les locataires peuvent aussi profiter de belles randonnées pendant l’été.
• Louer un appartement dans une grande ville : Vous pouvez accueillir des touristes toute l’année. Il doit être situé à un emplacement stratégique proche des transports et des lieux culturels. Dans le cas contraire, vous devrez le louer moins cher.

Par ailleurs, le type de logement a aussi son importance. Appartement ou maison, les deux possèdent des avantages en fonction de l’emplacement :

• Investir dans un appartement : Généralement, il est mieux situé dans les grandes villes alors qu’une maison est souvent plus éloignée des centres d’intérêt. Il vous permet d’obtenir une meilleure rentabilité. Le loyer sera certes moins élevé, mais il assure ainsi une régularité dans les locations.
• Investir dans une maison : Souvent destinée à des familles ou des groupes d’amis. L’acquisition d’une maison est à privilégier si vous souhaitez investir en bord de mer, à la montagne ou à la campagne. La location d’une maison implique moins de turn-over, car la durée d’occupation est généralement supérieure à une semaine.

Réussir son investissement locatif saisonnier passe donc par l’emplacement, mais aussi par le loyer !

Comment fixer le loyer d’une location saisonnière ?

Autre point important, la fixation du loyer ! Il convient de procéder par étapes, à savoir :

• Définir le prix plancher : l’objectif d’un investissement est de générer un complément de revenus ! C’est pourquoi avant de mettre un bien en location saisonnière vous devez définir le prix plancher. En d’autres termes, c’est le montant de la location minimum à partir duquel votre investissement devient rentable. Pour calculer le prix plancher, rien de plus simple ! Vous devez lister tous les frais annuels liés au logement (crédit immobilier, meubles, charges, assurances, frais de gestion, électricité, internet, service de nettoyage…).Ensuite, vous divisez le montant de vos charges par le nombre de jours de l’année . Vous obtenez ainsi le prix minimum d’une nuitée !
• Analyser la concurrence : Connaître son prix plancher ne suffit pas. vous devez aussi analyser les prix des locations meublées de tourisme pratiqués dans votre secteur. En effet, il faut que le loyer fixé corresponde à la demande. Vous pouvez pour cela éplucher les sites d’annonces spécialisés et vérifier les prix des logements similaires au vôtre. Il convient dans un premier temps de proposer un prix légèrement plus bas, afin d’attirer les clients.

De plus, certains critères sont à prendre en compte pour fixer le prix d’une location saisonnière, comme :

• L’emplacement 
• Les caractéristiques du logement : la capacité d’accueil, la superficie, la décoration, la climatisation, une piscine, un jardin…

Dans tous les cas vous devez faire attention à ne pas louer votre logement beaucoup plus cher que la concurrence ! Si les services proposés ne sont pas à la hauteur des attentes des locataires, vous risquez de vous retrouver avec des avis négatifs sur les plateformes d’annonces. En revanche, fixer un prix inférieur à votre taux plancher va générer un cash-flow négatif. En, d’autres termes, vos charges seront plus élevés que vos recettes.

Le dernier conseil est de ne pas hésiter à adapter le loyer en fonction des saisons et de la demande !

Comment louer un logement locatif en saisonnier ?

Les voyageurs sont de plus en plus nombreux à se laisser séduire par les locations de logements privés délaissant ainsi les hôtels souvent plus chers. En effet, ils ont envie d’authenticité et de réaliser des économies !

Les différents acteurs spécialisés dans les annonces de location de vacances l’ont bien compris. Ils proposent même des services de conciergerie afin d’accueillir les vacanciers en votre absence. Les plus connus sont bien entendu Airbnb, Abritel, ou encore Homelidays.

Vous pouvez également mettre votre bien en gestion dans une agence immobilière spécialisée dans la locations saisonnière. Elle s’occupe ainsi de tout : diffusion d’annonces, gestion des réservations, encaissement des loyers, accueil des locataires, entretien…Toutes ces prestations représentent un coût non négligeable qui conviendra d’imputer dans le calcul de la rentabilité de votre investissement.

Dans tous les cas, un investissement locatif saisonnier demande d’être envisagé avec précaution. Gardez à l’esprit que ces locations sont soumises à des réglementations. En particulier, dans les villes de plus de 200 000 habitants dans lesquels vous devez obtenir une autorisation.

De plus, même si le rendement locatif brut est alléchant, vous devez tenir compte de tous les frais de gestion et les obligations liés à la location saisonnière ! N’hésitez pas à demander conseil à des experts avisés avant de vous lancer !