Quels sont les 4 pièges à éviter avec le statut LMNP ?

L’administration française propose de nombreuses aides pour les particuliers cherchant à investir dans l’immobilier. Ces aides prennent la forme d’avantages fiscaux, voire même d’une défiscalisation. C’est le cas notamment du dispositif LMNP ou loueur en meublé non professionnel, dont la fiscalité peut s’avérer très attirante. Elle fait bénéficier d’un abattement de 50% des recettes imposables dans certains cas, et dans d’autres, elle permet de soustraire toutes les charges du montant taxé.

Cependant, ce dispositif n’est pas sans risques et de nombreuses personnes sont tombées dans des pièges. Nous vous les décrivons dans cet article pour vous aider à faire un choix éclairé.

Premier piège : La localisation du bien LMNP

Le premier point sur lequel se pencher avant tout achat est la localisation du bien acheté. En effet, même si la défiscalisation du dispositif est alléchante, elle n’empêchera pas un manque de rentabilité du projet si la location ne se fait pas, ou est difficile. Il faut pouvoir louer le logement meublé, éviter le plus possible les vacances locatives, et pouvoir le revendre, idéalement à profit. S’il n’y a pas de recettes pour renflouer les dépenses versées, l’investissement immobilier devient rapidement un échec.

Pour éviter cela, il est nécessaire de se plonger au préalable dans l’analyse du marché, repérer les villes attractives afin d’implanter l’investissement financier dans un zone active et sécurisée. Pour cela, l’investissement dans les biens anciens est souvent plus adapté car ils ont tendance à être plus centraux.

Une fois le logement trouvé, il faut se pencher sur les loyers aux alentours pour s’assurer de proposer un loyer dans la fourchette. Sans compter qu’il faut aussi s’assurer de la présence de commerces, écoles et autres éléments urbains attrayants (parcs, établissements de soin, activités sportives ou artistiques…).

N’hésitez pas à consulter l’indicateur de tension immobilière (ITI) où d’autres outils similaires qui donnent accès à la réalité du marché locatif dans une zone.

Second piège : Investir pour faire de la défiscalisation

Il est important de prendre en considération que les avantages fiscaux que propose le dispositif LMNP ne doivent pas être au cœur de la prise de décision. L’achat d’un bien est avant tout un investissement immobilier et doit être le fruit d’un projet personnel. L’investisseur ne doit pas s’engager dans l’optique de bénéficier d’une défiscalisation conséquente. 

En outre, si le dispositif LMNP s’applique pour les logements neufs comme anciens, ce n’est pas le cas de l’amendement Censi-Bouvard, qui ne concerne que le neuf. La défiscalisation avantageuse pourrait ne pas s’équilibrer avec le coût du mètre carré ainsi que la plus-value au moment de la revente moins élevée en général que pour de l’ancien. Il faut planifier la rentabilité du bien et s’assurer que l’investissement sera positif. Les avantages fiscaux ne doivent être qu’un bonus ou un soutien à un investissement, pas la raison même de la décision. Ils ne suffiront pas à rendre rentable le projet. 

Troisième piège : Ne pas profiter de l’effet de levier de l’emprunt

L’effet de levier correspond à l’aide à l’investissement que représente l’endettement auprès d’une banque. Pouvoir emprunter à des établissements permet notamment d’investir plus facilement dans l’immobilier, dont les prix d’achat dépassent généralement ce que peut verser le futur propriétaire. Il est important de se faire soutenir par une banque dans ce processus essentiel à l’investissement immobilier. Les taux d’intérêts étant particulièrement bas en ce moment, cela permet d’investir à moindre coût.

Quatrième piège : La gestion de la location

Une fois le bien acquis, il est nécessaire de se poser la question de la gestion dudit bien et du travail que cela peut représenter. Si vous décidez de passer par une agence pour gérer votre location, il faudra prendre en compte ses frais dans le calcul de votre retour sur investissement.

Laisser les rênes à un gestionnaire peut être très attirant, cela permet de se décharger de tous les efforts (recherche de locataires, rédactions des baux, états, des lieux, entretien…). Cependant, il faut prendre en compte les risques qui accompagnent ce choix. En effet, on trouve de trop nombreux exemples de mauvaise gestion, d’agences qui abusent de la confiance des loueurs en meublé non professionnels qui leur confient leurs biens. Souvent l’entretien du logement n’est pas assuré par le gestionnaire, mais laisse les gros travaux aux frais du propriétaire. A la fin du bail, ce dernier se retrouve avec un bien en mauvais état, difficile à revendre sans gros investissement. Assurez-vous de bien connaître le gestionnaire à qui vous confiez le bien.

Si vous gérer votre bien de votre côté, faites attention aux erreurs classiques qui peuvent vous coûter cher :

• Se tromper dans la déclaration des revenus : le LMNP doit déclarer ses recettes comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non pas des revenus fonciers.
• Faites attention à votre statut. Si vous avez créé une SCI (société civile immobilière), celle-ci n’est pas compatible avec l’obligation du LMNP de considérer les recettes locatives comme des bénéfices commerciaux. Cela vous obligera à payer l’impôt sur les sociétés avec votre SCI.
• Les amortissements et, dans le cas du dispositif Censi-Bouvard, la récupération de la TVA, sont des démarches complexes qui peuvent être très facilement rejetées par l’administration fiscale. Nous vous recommandons de demander l’aide d’un expert-comptable.