Un achat sur plan consiste à acheter un logement qui n’est pas encore construit. Cela peut-être une maison ou un appartement. Ce type d’acquisition comporte des avantages, notamment écologique puisqu’ils doivent respecter les normes de performances énergétiques actuelle, mais aussi fiscale. En effet, certains dispositifs comme la loi Pinel permettent d’obtenir des réductions d’impôts dès lors que le bien est mis en location. Toutefois, avant de vous lancer, vous devez être attentif aux risques et pièges liés à l’achat sur plan. Explications !
Sommaire
En quoi consiste un achat sur plan ?
L’achat sur plan appelé aussi achat en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) consiste à acquérir un logement neuf dont la construction n’est pas encore terminée, parfois elle n’a même pas encore commencé.
Généralement, un promoteur immobilier commercialise le programme et vous renseigne sur la future construction de l’immeuble. Il vous présente les maquettes et bien sûr les plans des logements, des espaces verts, parkings et des parties communes. C’est pourquoi on parle d’achat sur plan ! Le promoteur doit vous convaincre du potentiel de l’immeuble alors qu’il n’existe pas encore.
Un achat en VEFA ou sur plan, est soumis à une réglementation spécifique visant à protéger l’acquéreur. En outre, le promoteur a pour obligation d’obtenir un permis de construire délivré par la mairie.
Par ailleurs, la différence avec l’achat d’un bien ancien concerne les modalités de financement. En effet, lors d’une acquisition de logement en VEFA, le délai de livraison se situe entre 12 et 24 mois avant de pouvoir disposer du logement que ce soit pour y habiter ou le louer. De fait, le financement du logement se fait par palier, sur appel de fonds du promoteur. Dans le cas d’un crédit immobilier, la banque débloque les fonds de façon progressive selon l’avancement des travaux.
Lors d’un achat sur plan, vous avez la possibilité de personnaliser le logement. Vous pouvez en effet avoir le choix entre divers matériaux comme le type de carrelage, la peinture ou encore les équipements moyennant un supplément.
Comment bien choisir un programme neuf ?
Comme pour l’acquisition d’un logement ancien, le choix de l’emplacement est un critère essentiel auquel vous devez être très attentif. Toutefois, il est plus compliqué de se rendre compte du potentiel de l’emplacement lors d’un achat sur plan.
C’est pourquoi avant de vous lancer dans un achat en VEFA, vous devez vous renseigner sur le quartier où le programme neuf est construit. Il est donc vivement conseillé de consulter le plan local d’urbanisme (PLU) disponible en mairie. Vous aurez ainsi accès au projet d’aménagement futur dans le quartier comme les transports, les infrastructures publiques ou encore les commerces.
Par ailleurs, nous vous conseillons de vous rendre sur les lieux de la future construction. Cela vous permet de visualiser l’emplacement et le potentiel du marché immobilier local, que ce soit dans le but d’un investissement locatif ou pour y habiter. Vous devez vous assurer que vous pourrez le louer ou le revendre facilement.
Par ailleurs, lors de la présentation du programme par le promoteur, soyez attentif à l’exposition de l’immeuble. En général, il est conseillé d’éviter les appartements orientés vers le nord. N’hésitez pas à demander au commercial de visualiser une maquette virtuelle pour mieux vous rendre compte du projet immobilier.
Pour finir, vous devez vérifier le sérieux du promoteur immobilier. Pour cela, renseignez-vous sur ces constructions antérieures, sa réputation, son expérience et son ancienneté. En effet, choisir un promoteur expérimenté permet de limiter les risques liés à ce type d’opérations immobilières comme un abandon de chantier ou des malfaçons.
Qu’est-ce qu’un contrat de réservation d’un achat sur plan ?
Lors d’un achat en VEFA, vous devez signer un contrat de réservation. Cet avant-contrat engage le promoteur à réserver à l’acquéreur un logement déterminé en amont.
Il convient d’être attentif et de vérifier le contenu du contrat de réservation obligatoirement établi par écrit. En effet, ce contrat doit faire apparaître certaines indications essentielles comme :
- Le nombre de lots prévus dans la copropriété
- La description précise du logement : Surface habitable, nombre de pièces principales et nature des annexes (une cave, un parking, une dépendance)
- Les matériaux utilisés
- Le délai de livraison
- Une notice technique descriptive doit être annexée. Elle doit indiquer la description des ouvrages, et des prestations. Ainsi, vous pourrez vérifier que les travaux réalisés sont bien conformes.
Le contrat de réservation doit également faire apparaître la garantie financière de remboursement (FRA) ou la garantie financière d’achèvement des travaux (GFA). Elle a pour objectif de protéger l’acquéreur en cas de faillite du promoteur. De plus, elle permet le remboursement des sommes versées.
Par ailleurs dans le cas d’un crédit immobilier, n’oubliez pas de vérifier la présence de la clause suspensive d’obtention du prêt. Cette clause permet à l’acquéreur de se désengager, et de récupérer le dépôt de garantie versée à la signature, en cas de refus de crédit par la banque.
Un dépôt de garantie de 5% maximum de la valeur du bien doit être versé à la signature du contrat de réservation. Il sera déposé sur un compte bloqué.
À noter que vous avez le droit à un délai de rétractation de 10 jours, conformément à la loi SRU. Dans ce cas, vous devez envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception stipulant votre désir de rompre le contrat de réservation. Le promoteur vous remboursera le dépôt de garantie versé. Attention de bien respecter le délai de 10 jours qui commence le lendemain de la signature du contrat de réservation.
Qu’est-ce que la garantie d’achèvement des travaux ?
Conformément à l’article L261-10-1 du Code de la Construction et de l’Habitation , le promoteur doit insérer deux clauses au contrat de réservation afin de protéger l’acquéreur, à savoir :
- La garantie d’achèvement : il s’engage à finir les travaux quoiqu’il arrive
- La garantie de remboursement : il s’engage à rembourser les sommes déjà versés en cas d’annulation de la vente.
La GFA (garantie financière d’achèvement) assure à l’acquéreur que le promoteur doit livrer le logement comme indiqué dans le contrat de réservation. Et ce même s’il rencontre des difficultés durant les travaux comme une défaillance des entreprises du bâtiment par exemple.
À noter que depuis 2015, les promoteurs immobiliers qui signent une GFA, sont obligés de recourir à une caution externe, c’est-à-dire une banque ou une assurance. Cette caution prend le relai en cas de défaillance du promoteur, afin de financer le reste des travaux. C’est ce que l’on appelle la garantie d’achèvement extrinsèque.
Néanmoins, le promoteur peut échapper à cette obligation si les fondations du bâtiment sont déjà achevées à la signature du contrat de réservation.
La GFA est à ne pas confondre avec la garantie de parfait achèvement. Cette dernière est valable un an après la livraison du logement. En effet, elle oblige le constructeur de garantir les désordres et les malfaçons qui peuvent être constatés à la livraison.
Lors de l’état des lieux, le maître d’ouvrage peut constater des défauts de construction. Le promoteur sera donc dans l’obligation de réaliser les réparations, quelle que soit leur nature ou leur importance.
Livraison du bien : Que doit-on vérifier ?
La livraison du bien est une étape cruciale lors d’un achat sur plan. Vous devez être très attentifs lors de l’état des lieux. Quelques précautions sont donc à prendre pour se préparer à la visite du logement :
- Effectuer la visite de livraison de jour
- Faire appel à des professionnels comme un architecte par exemple dont l’œil est plus aguerri que le vôtre. Ils seront plus à même de repérer les défauts.
- Prévoir un délai conséquent selon la superficie. Prenez votre temps pour tout inspecter.
- Amener l’acte de vente et la notice descriptive du logement.
- Amener une ampoule pour vérifier les éclairages, et un chargeur pour vérifier les prises électriques
- Prendre des photos pour prouver la présence de défauts ou malfaçons.
Lors de la visite, vous devez penser à vérifier les points suivants :
- Chauffage, chaudière et radiateurs ;
- Prises électriques ;
- Éclairages et interrupteurs ;
- Ouverture et fermeture des fenêtres, portes et serrures ;
- Robinets, évacuations et arrivées d’eau ;
- VMC et ventilation ;
- État des lieux général : peinture, carrelage, vitres et fenêtres, fissures… sans oublier l’éventuel balcon, cave, parking.
Dans le cas où des défauts ou malfaçons sont constatés, vous devez envoyer une lettre recommandée dans les 8 jours suivant la visite de livraison incluant le procès-verbal et les éventuelles photos.
Si la malfaçon porte atteinte à l’utilisation du logement (problème de chauffage par exemple) le dépôt de garantie reste bloqué chez le notaire. Il sera versé au promoteur uniquement quand le logement sera conforme.
Dans tous les cas, le promoteur doit effectuer les réparations et les modifications nécessaires dans un délai maximal de 90 jours au titre de la garantie de parfait achèvement.
Néanmoins, il existe d’autres garanties visant à protéger l’acquéreur lors d’un achat en VEFA :
- La garantie de bon fonctionnement d’une durée de 2 ans. Elle concerne les équipements tels que les volets ou radiateurs.
- La garantie décennale visant à couvrir les dommages qui peuvent compromettre la solidité de l’ouvrage.
- L’assurance dommages-ouvrage qui permet d’obtenir réparation pour les dommages relevant de la garantie décennale.
En résumé, un achat sur plan demande d’être patient et vigilant de la signature du contrat de réservation jusqu’à la livraison de l’immeuble. Vous devez donc bien vérifier, l’expérience du promoteur, la qualité de l’emplacement et être attentif lors de la réception du logement.
