Acheter une maison ancienne présente un certain nombre d’avantages : emplacement, prix, offres nombreuses et variées…Toutefois, investir dans l’ancien demande aussi de prévoir des travaux de remises aux normes et de rénovation qui devront être estimés avec précision. Nous vous expliquons ici les critères à vérifier et les pièges à éviter avant de vous lancer dans votre projet immobilier !
Sommaire
Pourquoi acheter une maison ancienne ?
Acheter une maison ancienne revêt bien des avantages tant que vous évitez les pièges que nous vous détaillons plus loin ! En effet, vous avez le choix sur l’emplacement et sur le prix d’achat. De plus, les perspectives de plus-value à moyen terme sont également plus intéressantes.
Parmi les raisons qui peuvent vous pousser à choisir l’ancien plutôt que le neuf sont les suivantes :
- Un projet concret : En effet, l’achat d’un bien ancien permet de visualiser concrètement le bien, son emplacement, le quartier, les commodités … Vous pouvez aussi comparer avec des biens équivalents vendus à proximité. Ce qui vous permet ainsi de connaitre le marché immobilier local plus facilement. Par ailleurs, vous pouvez généralement emménager peu de temps après la signature de l’acte définitif de vente.
- Le prix d’achat : Le prix dans l’ancien est généralement moins cher, entre 10% et 30 % selon les villes. De plus, vous bénéficiez d’un choix varié et pouvez trouver une maison en plein cœur de centre-ville, ce qui est de plus en plus rare dans le neuf.
- Rénover à votre gout et réaliser une plus-value : Même si acheter une maison ancienne ne rime pas forcément avec travaux, vous pouvez apporter des améliorations et des embellissements selon votre gout. Vous modernisez la maison qui peut ainsi prendre de la valeur avec le temps.
- Les aides à la rénovation : En effet, de nombreux dispositifs permettent au propriétaire de rénover leur logement, notamment lorsqu’il s’agit de rénovation énergétique. On vous a préparé une petite synthèse des aides à la rénovation pour 2022 !
| Dispositifs | Conditions d’attribution | Type de travaux | Montant |
|---|---|---|---|
| MaPrimeRénov’ | Aucune condition de ressource Propriétaire occupant et bailleur Logement > 15 ans | Travaux d’isolation, de chauffage, de ventilation ou d’audit énergétique. | Le montant de la prime est calculé en fonction des revenus et du gain écologiques des travaux 3 500 € à 10 000 € |
| MaPrimeRénov’ Sérénité Non cumulable avec MaPrimeRénov | Revenus très modestes et modestes Propriétaire occupant et Bailleur Logement > 15 ans | Travaux d’amélioration énergétique, remise aux normes … | 10 000 € à 25 000 € |
| Eco-Prêt à taux 0 Cumulable avec la PrimeRenov | Sans condition de ressources Propriétaire Occupant, Bailleur Logement > 2 ans | Tous travaux | Prêt sans intérêt Jusqu’à 50 000€ |
| TVA 5,50 % | Sans conditions de ressources Logement > 2 ans | Tous travaux | TVA directement réduite sur le devis |
Maison ancienne ou à construire : avantages et inconvénients ?
Le choix d’acheter une maison ancienne ou à construire peut se poser. Afin de vous aider, voici les principaux avantages et inconvénients entre les deux projets !
Maison Ancienne
Avantages :
- Emménagement immédiat
- Nombreuses annonces disponibles
- Possibilité de choisir son emplacement
- Prix d’achat moins cher que le neuf
- Aides et prêts disponibles pour faciliter la rénovation énergétique
Inconvénients :
- Remise aux normes parfois nécessaire : électricité, gaz, énergétique
- Rénovation à prévoir pour moderniser ou simplement rénover à votre gout
- Usure et réparation à prévoir
- Risque de vices cachés (malfaçon non apparente)
- Frais de notaire aux alentours de 8%
Construction de maison neuve
Avantages :
- Une maison sur mesure selon vos gouts
- Normes actuelles : électrique, gaz, énergétique
- Les frais de notaire réduit (2%)
- Prêt aidé disponible pour la construction comme le PTZ (prêt à taux zéro)
Inconvénients :
- Demande d’attendre la fin des travaux pour emménager (jusqu’à un an, voire plus)
- Trouver un terrain constructible : souvent éloigné des centres-villes
- Demander un permis de construire
- Faire appel à des professionnels : Architecte, constructeur, entreprises …
- Suivre l’avancement des travaux
- Difficulté à se projeter
Quels sont les critères à vérifier avant l’achat d’une maison ancienne ?
Acheter une maison ancienne représente un projet important pour lequel certaines précautions sont à prendre avant de s’engager. Ainsi, les critères à vérifier avant d’acheter sont les suivants :
- Étudier le marché locatif local : En effet, l’avantage comme nous l’avons vu c’est que l’achat dans l’ancien permet de comparer facilement les ventes similaires réalisées. N’hésitez pas à vous rendre sur le site notaires.fr qui recense toutes les ventes et permet ainsi de connaitre le prix de vente au m² selon les villes.
- Vérifier l’état général du bien : Lors de votre visite, pensez à vérifier la toiture, la plomberie, l’électricité, l’état des sols, plafonds, murs, présences de fissures… Le mieux est d’être accompagné par un professionnel du bâtiment si possible. Le principe est de dénicher les éventuels vices cachés et malfaçons avant de devenir propriétaire.
- Le cout de l’acquisition : En effet, en plus du prix d’achat, pensez aux frais de notaires plus élevés dans l’ancien. Il représente un cout d’environ 8% du prix d’achat. Mais également, vous devez chiffrer précisément les éventuels travaux de rénovation afin de ne pas avoir de mauvaises surprises.
- Soyez attentifs à l’environnement : L’emplacement est le critère principal à vérifier avant d’acheter. Ainsi, il convient d’être attentif au quartier, la proximité des commerces, les écoles, les transports… Mais aussi la proximité des routes, des trains, ou aéroport. D’ailleurs, pensez à contrôler la note d’information présente dans les diagnostics techniques concernant les nuisances sonores.
- Vérifiez les dépenses énergétiques du logement : Le diagnostic de performances énergétiques (DPE) doit obligatoirement apparaître dans l’annonce immobilière du bien. Document indispensable afin de savoir si le bien est énergivore ou non. Cela vous aidera aussi à chiffrer les éventuels travaux de mises aux normes énergétiques.
- Vérifiez l’existence de servitudes : En effet, il n’est pas rare qu’une maison soit soumise à une servitude, comme un droit de passage, ou encore la présence d’une canalisation enterrée appartenant à un voisin.
- Les vices juridiques et administratifs : Vous devez contrôler que les éventuelles extensions réalisées par le vendeur ont bien fait l’objet d’une autorisation de la mairie. C’est le cas par exemple, pour la réalisation d’une véranda, d’une piscine ou encore d’un agrandissement de la maison.
5 pièges à éviter lors de l’achat d’une maison ancienne !
Afin de réussir l’achat d’une maison ancienne, il convient d’en éviter les pièges, à savoir :
- L’achat « coup de cœur » : Le cachet de l’ancien a de quoi séduire ! Néanmoins, le charme d’une maison ancienne ne doit pas vous aveugler. En effet, le risque est de passer à côté des défauts de la maison et de manquer d’objectivité, notamment au niveau du prix. Aussi, un coup de cœur ne doit pas vous faire oublier les critères à vérifier avant d’acheter.
- Organisez votre visite : Afin d’évitez les pièges et les oublis, préparez une check-list des points à vérifier et des questions à poser, comme l’année de construction, le mode de production du chauffage, les normes électriques, le gaz… Pensez à visiter toutes les pièces et inspecter la moindre trace d’humidité, notamment dans le grenier ou la cave, qui pourrait être le signe d’une fuite ou de remontée par capillarité.
- Ne faites pas une seule visite : Autant que possible, essayez de faire plusieurs visites à des horaires différents. Ainsi, vous pouvez vérifier la luminosité du logement, l’exposition, et les nuisances sonores. En règle générale, il vaut mieux éviter les visites de nuit !
- Vérifiez les zones à risques : Certains logements, notamment les maisons, peuvent être situés dans des zones à risques (inondations, risque sismique, glissement de terrains, incendie…). Pensez donc à vérifier l’ERP (État des risques et pollution) qui fait partie des diagnostics immobiliers obligatoires.
- La réglementation : Vérifiez les normes électriques, gaz, mais aussi les matériaux de construction. Pour cela, les diagnostics sont une véritable source d’information afin de contrôler la présence ou non d’amiante, de plomb ou encore de termites.
Dans tous les cas, acheter une maison ancienne se prépare en amont, vous devez définir votre budget en incluant la rénovation. Pour cela, n’hésitez pas à vous renseigner sur les aides disponibles pour financer vos travaux !