Dans le cadre de la loi Pinel, un propriétaire bailleur se doit de respecter certaines conditions pour louer son bien. En effet, le candidat locataire doit être éligible selon les conditions de ressources imposées par décret. De plus, le bailleur doit demander des justificatifs aux locataires selon les critères de la loi Pinel, ils sont d’autant plus importants, car ils vont vous permettre de bénéficier de l’avantage fiscal du dispositif. À savoir qu’en l’absence de ses documents vous risquez de perdre votre réduction d’impôts en cas de contrôle. Mais pas de panique, nous vous expliquons ici tout ce que vous devez savoir pour louer un appartement en respectant les conditions imposées par la loi Pinel !
Sommaire
Quels sont les critères d’éligibilité du locataire à respecter ?
Tout d’abord, pour choisir un candidat locataire, vous devez respecter les conditions de ressources Pinel selon la zone géographique où se situe votre bien. De plus, vous devez louer le logement en résidence principale et non meublé.
Le tableau des ressources en 2021 à respecter dans le cadre de loi Pinel :
| Type de foyer | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2/C |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 38 377 € | 38 377 € | 31 280 € | 28 152 € |
| Couple | 57 357 € | 57 357 € | 41 772 € | 37 594 € |
| Couple + 1 personne à charge | 75 188 € | 68 946 € | 50 233 € | 45 210 € |
| Couple + 2 personnes à charge | 89 769 € | 82 586 € | 60 643 € | 54 579 € |
| Couple + 3 personnes à charge | 106 807 € | 97 766 € | 71 340 € | 64 206 € |
| Couple + 4 personnes à charge | 120 186 € | 110 017 € | 80 399 € | 72 359 € |
| Majoration pour chaque personne à charge en + | + 13 390 € | + 12 258 € | + 8 969 € | + 8 070 € |
Le calcul des ressources tient compte de la composition du foyer fiscal. Ainsi, il conviendra de vérifier le revenu de référence fiscal indiqué sur l’avis d’imposition N-2. Nous vous l’expliquons en détail un peu plus loin.
Par ailleurs, vous pouvez très bien louer votre logement à plusieurs personnes avec des foyers fiscaux distincts, comme, par exemple :
- Couple en concubinage : les ressources des deux locataires devront être totalisées afin de vérifier qu’il ne dépasse pas le plafond.
- Colocation : les ressources des colocataires sont étudiées de façon indépendante.
Il est aussi possible de louer à un membre de votre famille, cependant il ne faut pas qu’il dépende de votre foyer fiscal, et le logement ne doit pas être loué à titre gratuit.
Quels sont les documents et justificatifs à demander à votre locataire en conséquence ?
Le Décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 définit les justificatifs qu’il est possible de demander à un futur locataire, à savoir :
- Un justificatif d’identité : carte identité, passeport, permis de conduire…
- Un justificatif de domicile : quittances de loyer.
- Les justificatifs d’activité : contrat de travail, extrait K bis, carte professionnelle… tout dépendra de l’activité du locataire
- Les justificatifs de ressources : 3 derniers bulletins de salaires, bilan, allocations logement, allocations chômage, rente, retraite… et pour s’assurer de l’éligibilité au dispositif Pinel, les deux derniers avis d’imposition N-1 et N-2.
En effet, lors d’une location en loi Pinel, il est impératif de conserver les justificatifs des locataires Pinel afin de pouvoir justifier que les conditions de location imposées par le dispositif soient respectées.
Les mêmes documents sont à demander dans le cas où des garants se portent caution pour le locataire.
Quel revenu prendre en compte pour respecter l’attestation de ressources ?
Comme vu précédemment, le revenu fiscal à prendre en compte pour vérifier l’éligibilité du locataire sont ceux figurant sur l’avis d’imposition N-2
Exemple : Pour un bail signé en 2021, vous prendrez en compte les revenus de 2019, indiqué sur l’avis d’imposition 2020.
Cependant, il existe des cas où le locataire ne dispose pas d’avis d’impôt ou bien sa situation personnelle a évolué entre temps, à savoir :
- Candidat rattaché au foyer fiscal des parents : Même si au moment de la signature du bail, seuls les revenus du locataire seront pris en compte, il convient tout de même de demander l’avis d’imposition N-2 des parents afin de prouver qu’il était bien rattaché à leur foyer fiscal.
- Locataire divorcé ou en instance de divorce : Afin de prendre en compte seulement les revenus du candidat, il faut que ce dernier apporte le justificatif de la séparation (jugement ou ordonnance de non-conciliation)
- Locataire dont le conjoint est décédé : Si en N-2 ou N-1, le conjoint du locataire est décédé, il devra alors fournir un certificat de décès.
- Foyer fiscal et garde alternée : Dans ce cas, il convient de vérifier à quel foyer fiscal sont rattachés les enfants pour calculer les ressources du candidat.
Ainsi, dans le cadre d’une location en loi Pinel, le locataire doit pouvoir fournir les justificatifs liés à sa situation personnelle pour que vous puissiez vérifier son éligibilité au dispositif.
Que demander à un locataire imposé à l’étranger ?
Il est tout à fait possible de louer un appartement Pinel à un locataire imposé à l’étranger. Afin de déterminer son éligibilité, il conviendra de lui demander les justificatifs suivants :
- Un avis d’imposition existant dans le pays ;
- Une attestation de l’administration fiscale dont il dépend ou bien une attestation de son employeur.
Il conviendra également de lui demander les documents vus précédemment et vérifier qu’il compte bien faire du logement sa résidence principale.
Quels sont les documents à fournir par le propriétaire du bien Pinel ?
Comme toute location, un bailleur se doit de fournir certains documents au locataire, à commencer par le bail d’habitation et un état des lieux. Mais il devra également lui transmettre les informations suivantes :
- Les diagnostics immobiliers obligatoires : un certificat de superficie, le diagnostic de performance énergétique (DPE), Un état des risques et des pollutions (ERP)
- Le règlement de copropriété doit être mis à disposition du locataire s’il le souhaite
- Une notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs
- Le ou les engagements de caution souscrits par actes séparés le cas échéant.
- La liste des réparations locatives et des charges récupérables définies par les décrets n° 87-712 et 87-713 du 26 août 1987
En cas de doute sur les conditions d’éligibilité d’un locataire, n’hésitez pas à faire appel à un expert immobilier qui saura vous accompagner lors de la mise en location de votre logement Pinel !