Qu’est ce que la Loi Pinel ? Comment profiter de ce dispositif à Nantes (Loire-Atlantique) et investir dans l’immobilier ? C’est un dispositif qui permet d’investir dans l’immobilier tout en profitant de réductions d’impôts sur des durées de 6, 9 ou 12 ans. Nous allons vous présenter la zone de Nantes, comment le Pinel y fonctionne et vous montrer un exemple concret d’un programme existant.
Sommaire
La ville de Nantes est-elle éligible au dispositif Pinel ?
Nantes se situe dans la zone B1, il est donc possible d’acheter un appartement Pinel.
Depuis le 1er janvier 2021, les maisons individuelles, c’est à dire les maisons avec un seul logement, ne peuvent plus bénéficier de l’avantage fiscal du dispositif Pinel.
Il existe 5 zones selon le dispositif Pinel, comme pour le prêt à taux zéro (PTZ), qui ne sont pas toutes éligibles au dispositif Pinel :
| Zone | Villes | Dispositif Pinel |
|---|---|---|
| Abis | Paris et 76 communes de la région parisienne | Oui |
| A | L’Île-de-France, la Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier, la partie française de l’agglomération de Genève | Oui |
| B1 | Métropoles de plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne, quelques villes où les prix de l’immobilier sont élevés (Bayonne, Saint-Malo, La Rochelle, Annecy, Chambéry, Cluses, la Corse, les DROM) | Oui (en partie) |
| B2 | Villes de plus de 50 000 habitants et celles ayant obtenu un agrément spécial de la part de la Préfecture | Non |
| C | Le reste du territoire | Non |
Comment fonctionne la Loi Pinel à Nantes ?
Nantes est éligible au dispositif Pinel. La première étape pour ce type d’investissement est de choisir un programme. Pour cela, voilà quelques conseils que nous vous donnons :
- Regardez les programmes dans une ville que vous connaissez. Si vous regardez à Nantes, c’est probablement que vous êtes d’ici ou au moins que vous habitez la région Pays de la Loire. Il est toujours plus prudent et sage d’investir dans un environnement que vous connaissez.
- Comparez les prix par rapport au quartier. Vous pouvez utiliser le site du gouvernement pour découvrir les dernières transactions immobilières dans un quartier.
- Explorez le quartier de l’appartement pour voir si vous pourriez vous y projeter avant de signer les documents et de vous engager. Le but de cet investissement n’est pas d’y loger (d’ailleurs vous n’avez pas le droit d’y vivre à moins de perdre votre avantage fiscal) mais cela peut donner des indications sur la facilité, ou non, que vous aurez à revendre le bien. Certains programmes sont parfois dans des zones guère engageantes.
- Simulez votre investissement Pinel pour découvrir la rentabilité de l’appartement que vous avez sélectionné.
- Assurez-vous de l’intérêt de l’avantage fiscal que vous allez obtenir à travers cet investissement sur 6, 9 ou 12 ans. En effet, si vous prenez prochainement votre retraite et que vos revenus s’apprêtent à baisser, vous n’aurez pas forcément besoin d’économiser plusieurs milliers d’euros d’impôts par an.
La location Pinel aux ascendants et descendants est possible dans certaines conditions. Par exemple, si votre enfant n’est plus dans votre foyer fiscal et répond aux critères de location Pinel, vous pouvez lui louer votre appartement.
Une fois que vous aurez acheté votre appartement, il s’agit de trouver des locataires qui souhaitent vivre à Nantes et qui remplissent les critères nécessaires pour pouvoir y accéder. Il y a un certains nombre de conditions nécessaires pour les locataires de bien Pinel, notamment au niveau des revenus :
| Type de foyer | Ressources annuel maximum pour les locataires à Nantes |
|---|---|
| Personne seule | 31 280 € |
| Couple | 41 772 € |
| Couple + 1 personne à charge | 50 233 € |
| Couple + 2 personnes à charge | 60 643 € |
| Couple + 3 personnes à charge | 71 340 € |
| Couple + 4 personnes à charge | 80 399 € |
| Majoration pour chaque personne à charge en + | + 8 969 € |
Quelle est la défiscalisation possible à Nantes avec le dispositif Pinel ?
Comme nous venons de l’évoquer, la défiscalisation dépendra de plusieurs critères :
- Le loyer maximum que vous pourrez demander par m² sera de 10,51 €
- Le prix d’achat ne devra pas dépasser 5 500 € le m². Si le prix du bien est plus élevé, ce qui est au dessus de 5 500 € ne sera pas compris dans votre avantage fiscal.
- Le montant maximum de la déduction se fera sur un bien de 300 000 €. Cela représente un avantage fiscal maximum de :
- 12 % sur 6 ans : Un total de 36 000 € (300 000 € * 12 %) soit 6 000 € par an
- 18 % sur 9 ans : Un total de 54 000 € (300 000 € * 18 %) soit 6 000 € par an
- 21 % sur 12 ans : Un total de 63 000 € (300 000 € * 21 %) soit 5 250 € par an.
En prenant en compte ces différents critères, vous pourrez voir si le programme est intéressant. Si vous avez des doutes, nous avons créé un outil gratuit et anonyme pour simuler un investissement Pinel.
Exemple concret de Pinel à Nantes
Pour vous aider à comprendre, nous allons prendre un programme qui existe à Nantes. Il s’agit du programme Les Jardins d’Antoine.
Si vous optez pour un 3 pièces de 61 m² à 232 700 € en profitant de l’avantage fiscal sur 12 années, vous ferez 48 867 € d’économies d’impôts soit 4 072 € par an.
Comme nous l’avons vu, le prix de location au m² sera celui de la zone B1. Vous pourrez espérer louer votre bien au maximum 642 € par mois.
Pour financer ce bien, nous vous conseillons de souscrire à un crédit sur 15 ans, les taux étant particulièrement intéressant en ce moment. Nous avons imaginé que vous faisiez un apport de 10 % du montant du bien. Le crédit sera d’environ 209 430 € ce qui donnera une mensualité de 1 444 € pendant 15 ans avec un taux de 1,5 %.
Récapitulons ce que donne le programme Les Jardins d’Antoine :
Vous allez verser des mensualités de 1 444 € qui seront en partie couvertes par le locataire qui paiera 642 € chaque mois. Finalement, vous aurez acquis un bien immobilier de 232 700 € en payant 167 661 € tout en faisant 48 867 € d’économies d’impôts.
Cela représente une dépense totale de 118 794 € pour vous.
Quel est le prix au m² et le loyer moyen à Nantes ?
Le prix du m² en 2022 de la ville de Nantes :
4 602 €
Le loyer mensuel du m² à Nantes en 2022 est de :
13 €
Pour illustrer et comparer ce prix et ce loyer au m², nous avons repris l’exemple Pinel dont nous vous parlions au-dessus. Cela donne :
| Moyenne à Nantes | Programme Pinel Les Jardins d’Antoine | |
|---|---|---|
| Prix du m² | 4 602 € | 3 815 € |
| Prix d’un bien de 61 m² | 280 722 € | 232 700 € |
| Loyer du m² | 13 € | 10,51 € |
| Loyer d’un bien de 61 m² | 793 € | 642 € |
Quels sont les programmes Pinel à Nantes ?
Il existe plus de 57 programmes à Nantes (par exemple : SI’ZEN, Carré des Sens, Cosy Garden…). Si vous souhaitez en savoir plus, vous pouvez nous contacter. Nous pourrons vous aider à trouver le programme qui sied le mieux à vos objectifs.