Notre avis sur la loi Girardin : avantages et inconvénients

Le dispositif Girardin est un (très) vieux dispositif de défiscalisation. Prorogé par le passé, il permet encore aujourd’hui, sous certaines conditions strictes, d’investir dans les départements et territoires d’Outre Mer en contrepartie de réductions fiscales. Dans la mesure où il ne s’agit pas du seul dispositif disponible aujourd’hui pour réduire ses impôts, il est intéressant de se demander si le Girardin vaut vraiment le coup. Comment fonctionne-t-il ? Où investir ? Quelle réduction d’impôt attendre ? On vous donne notre avis sur ce dispositif.

Comment fonctionne la loi Girardin ?

La loi Girardin est un dispositif fiscal qui incite à l’investissement immobilier dans les DOM / COM. En contrepartie de l’investissement réalisé, vous bénéficiez de réductions d’impôt en « one shot » (en une fois). Elle est toutefois reportable pendant 5 ans si la déduction fiscale excède votre impôt. Il s’agit d’un produit de défiscalisation éthique et solidaire, qui séduira surtout les contribuables fortement imposés. 

Le Girardin est en fait un « vieux » dispositif, qui a simplement été prorogé. Il reste aujourd’hui  possible d’investir via celui-ci :

• Jusqu’en 2024 pour les DROM (Réunion, Guadeloupe, Guyane, Martinique et Mayotte), 
• Jusqu’en 2025 pour les COM (Polynésie française, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon et Wallis-et-Futuna). 

La loi Girardin peut concerner essentiellement 3 types de financement : 

• L’investissement dans des petites et moyennes entreprises dans les DROM ou dans les COM.  Les banques sont souvent frileuses quant il s’agit de financer les entreprises ultra-marines, car elles connaissent mal l’écosystème de ces territoires, situés loin des centres de décision. La loi Girardin Industriel permet donc de pallier ce problème grâce à l’avantage fiscal qui attire les investisseurs et les incitent à accompagner ces projets ;
• L’investissement dans des logements sociaux. Les territoires ultra-marins font face à une importante pénurie de logements sociaux. 80% de la population de ces territoires y est éligible, ce qui représente un peu plus de 2 000 000 de personnes au total. Dans le même temps, on ne compte que 160 000 logements sociaux en 2024. La loi Girardin sociale permet donc d’accélérer la construction de logements sociaux pour faire face à cette forte demande ;
• L’investissement dans du matériel agricole. Développer les territoires ultra-marins passe par la nécessité d’accroître leur productivité, notamment agricole. La loi Girardin agricole permet donc de financer le développement des entreprises agricoles en finançant du matériel neuf et performant, souvent coûteux (un tracteur neuf peut coûter plusieurs centaines de milliers d’euros).

Les trois donnent droit à des réductions d’impôt. Et les trois s’adressent à des investisseurs qui souhaitent réduire leur impôt. Les trois dispositifs ne fonctionnent toutefois pas de la même façon. Avec le Girardin industriel par exemple, il faudra faire un apport à une société de portage (généralement une SNC). Cet apport, qui se fera à « fonds perdus », sera utilisé par la société pour acheter le matériel, lequel sera loué pendant au moins 5 ans. En contrepartie, l’investisseur profitera de sa réduction d’impôt en une fois l’année suivante (N+1). 

Prenons un exemple concret de loi Girardin industriel. Si vous investissez 10 000 euros en année N, vous pourrez réduire votre impôt de 11 000 à 11 600 euros environ l’année suivante. Le taux de la réduction d’impôt va en général de 10 à 16 %. 

Quelles sont les conditions pour bénéficier de l’avantage fiscal  ?

Un avantage fiscal n’est jamais octroyé « gratuitement ». Le Girardin (sociale, agricole industriel) est donc soumis à certaines conditions. 

Dans le cas d’un Girardin logement, il y a déjà des conditions propres au bien loué. Celui-ci doit être acquis neuf ou en VEFA. Il faudra en outre que le locataire en fasse sa résidence principale (cela ne « marche » pas pour une résidence secondaire). Une fois acquis, le bien devra être confié à un bailleur social (un organisme gérant des logements sociaux). 

Il y a ensuite des conditions relatives au plafonnement des loyers  qu’il faut connaître pour ne pas se voir refuser l’accès à la réduction d’impôt : 

Au-delà de ça, des conditions quant aux ressources du (des) locataire(s) sont également posées. Les revenus ne devront pas dépasser un certain plafond, qui dépend du nombre de personnes dans le ménage : 

Le bien devra être mis en location dans les 12 mois suivant son acquisition (tout comme pour le dispositif Pinel Outre Mer aujourd’hui). La location devra être assurée pendant 5 ans. Si tel n’est pas le cas, l’avantage fiscal sera perdu. 

Quelle est la réduction d’impôt avec la loi Girardin ?

Le calcul de la réduction d’impôt avec la loi Girardin 

Sur le plan fiscal, le Girardin social et le Girardin industriel donnent droit aux mêmes réductions. La réduction totale pourra aller de 115 à 120 % du montant investi. En industriel, le seul véritable « gain » sera l’économie d’impôt. Vous ne toucherez pas de revenus réguliers (de loyers, de dividendes…). Attention toutefois : la réduction est limitée, pour 2022, à 2 727 euros par mètre-carré de surface habitable. L’avantage fiscal dépend donc du nombre de m2 acquis. 

Concrètement, la réduction d’impôt est égale à 50 % du prix de revient (votre investissement + les frais du prêt complémentaire). Cela se traduit par un plafond de déduction qui se révèle plus élevé que votre investissement de départ. Comme dit précédemment, vous pourrez espérer une « rentabilité » de 10 à 15/16 % (sous forme d’économie d’impôt). 

Enfin, ce dispositif est concerné par le double plafonnement des niches fiscales. Cela signifie que vous bénéficiez de 8 000 € de réduction d’impôt supplémentaire par rapport au plafonnement des niches fiscales classique. Vous pourrez donc déduire jusqu’à 18 000 € par an et par foyer fiscal, contre 10 000 € habituellement. 

La défiscalisation est obtenue en une fois. Elle sera donc à reporter l’année suivante si elle excède votre impôt (et ce pendant 5 ans maximum).

Quelle est la fiscalité des gains avec la loi Girardin ?

La réduction d’impôt doit être « demandée ». C’est-à-dire qu’il faut la porter à la connaissance du Fisc. Il faut déclarer l’investissement Girardin sur la déclaration d’impôt. 

Pour cela : 

• Reportez là sur votre déclaration 2042, 
• Remplissez la 2042 IOM, onglet « réduction d’impôt pour investissements outre-mer dans le logement social ». 

Notre avis sur la loi Girardin : un dispositif qui vaut le coup mais difficile d’accès

Le principal avantage : une réduction d’impôt conséquente

Le principal avantage du Girardin, qu’il soit social ou industriel, réside dans la réduction d’impôt qu’il confère. Si vous êtes lourdement imposé, faire un investissement Girardin pourra s’avérer très rentable. C’est une possibilité parmi d’autres dispositifs et produits de défiscalisation qui existent aujourd’hui.

Un dispositif compliqué qui nécessite un accompagnement

Le dispositif Girardin est complexe. Il est aussi relativement peu accessible. L‘investissement minimum est rarement en dessous de 10 000 euros (5 000 euros chez Cleerly mais c’est souvent bien plus).

Il nécessite en outre d’être accompagné d’un professionnel : le Girardin n’est pas sans risques, qu’ils soient fiscaux ou financiers. En Girardin industriel par exemple, si le montage est mal fait ou mené par une société peu sérieuse, la réduction d’impôt pourra purement et simplement être annulée par l’État. L’investissement Girardin est surveillé de près par le Fisc, et un contrôle fiscal n’est jamais vraiment loin. N’oubliez pas que ses conditions sont quand même assez strictes (engagement de location etc.). L’accompagnement par un cabinet de gestion de patrimoine vous permettra également d’obtenir des garanties financières en cas de défaillance du locataire.

Un placement fiscal

Le Girardin Industriel n’offre pas de perspective de plus-value. À l’inverse, le Pinel Outre Mer vous permet, à l’issue de la période de location, de revendre le bien si vous ne souhaitez pas le conserver (même si on déconseille le Pinel dans la grande majorité des cas car . Le Girardin est donc une opération purement fiscale. Cela ne doit pas vous dissuader d’investir, car le Girardin se révèle néanmoins bien plus avantageux que l’investissement Pinel.

Un investissement  qui comporte des risques

N’oublions pas non plus les risques financiers. La société de portage via laquelle vous investirez reste une société. Elle est donc elle-même soumise à des risques.  

Au final, nous vous recommandons de vous faire accompagner (cabinet de gestion de patrimoine comme Cleerly, banque privée…) pour réaliser ce type défiscalisation. En étant accompagné par Cleerly, vous pouvez obtenir un rendement compris entre 11 et 13% à horizon très court puisque le Girardin est un dispositif “one shot”. La réduction d’impôt est valable dès l’année suivant l’investissement.

Qui est éligible à la loi Girardin ?

Sont éligibles au dispositif Girardin les personnes physiques domiciliées en France. Les contribuables qui sont la cible privilégiée de ce dispositif sont les personnes lourdement imposées, à la recherche d’économies d’impôt one shot. 

Comme dit précédemment, le montant d’investissement minimum est élevé : 5 000 euros chez Cleerly mais souvent 10 000 euros au grand minimum (et souvent beaucoup plus). 

Pour être éligible au dispositif (industriel ou social), il faudra aussi respecter les nombreuses conditions déjà énumérées (durée de location, plafonds…). Tout cela fait du Girardin un dispositif assez contraignant. Le jeu en vaudra la chandelle si au moins deux conditions sont réunies : 

• vous souhaitez vraiment réduire vos impôts sur l’année qui suit l’investissement ;
• Vous payez plus de 10 000 euros d’impôts par an. La loi Girardin étant un investissement dont l’avantage est uniquement fiscal, il faut être fortement imposé pour y trouver un intérêt.

Quelle alternative à la loi Girardin aujourd’hui ?

Le dispositif Girardin est un dispositif ancien. Aujourd’hui, une alternative existe : le Pinel Outre Mer (prorogé jusqu’en 2024). Il s’agit aussi d’un produit de défiscalisation, avec un objectif similaire : favoriser l’investissement dans les départements et territoires d’Outre Mer. 

Son principe est assez simple : vous faites l’acquisition d’un bien neuf, en VEFA ou réhabilité en Outre Mer, et vous le mettez en location pendant 6, 9 ou 12 ans. En contrepartie, vous bénéficiez de réductions d’impôt étalées dans le temps. Plus vous vous engagez à louer longtemps, plus le taux de réduction est important. 

La loi pose des conditions quant au bien loué, aux ressources des locataires et au loyer maximum. Si celles-ci sont respectées, vous profiterez d’un beau « cadeau » fiscal : jusqu’à 32 % de votre investissement initial. À l’issue de la période de location, vous pourrez récupérer votre bien et en faire une résidence principale ou secondaire. Cela peut être une solution intéressante pour préparer sa retraite ! 

Bien sûr, l’avantage fiscal n’est pas limité. Il est soumis à de nombreuses conditions : plafonnement des niches fiscales DOM COM (18 000 euros), 300 000 euros d’investissement maximum par an, engagement de location pendant la durée choisie au départ (de 6 à 12 ans) etc.