Que penser de la SCI Capimmo ?

Créée en 2007, la SCI Primonial Capimmo est une société civile immobilière à capital variable, gérée par la société de gestion Primonial REIM. Leader de l’épargne immobilière, la SCI Capimmo a été élue meilleure SCI par les Pyramides de la gestion de patrimoine en 2021. Son leitmotiv est d’offrir le meilleur rendement/risque pour votre épargne. Alors comment fonctionne la SCI Capimmo ? Quelles sont ses caractéristiques ? Comment investir ? Est-ce une bonne idée ? On vous répond !

Qu’est-ce que la SCI Capimmo ? 

Avant de rentrer dans le vif du sujet, rappelons brièvement ce qu’est une SCI (société civile immobilière). Une SCI est gérée par minimum deux associés dans le but de gérer et d’exploiter des biens immobiliers. Chaque associé est donc propriétaire d’une partie du patrimoine à hauteur des parts détenues dans la SCI. L’avantage d’une SCI, c’est qu’elle peut investir dans différents actifs immobiliers comme des foncières cotées ou non, dans le résidentiel, l’hôtellerie, les bureaux et commerces …

Ainsi la SCI Primonial Capimmo est un des premiers véhicules de types SCI-OPCI disponibles à frais réduits dans les contrats d’assurance-vie. Son objectif est de proposer aux investisseurs des actifs diversifiés permettant une performance stable avec la possibilité d’une plus-value sur le long terme. Mais voyons tout de suite la répartition de ces actifs !

Comment fonctionne la SCI Capimmo ?

La SCI Capimmo est donc composée en majorité d’actifs immobiliers diversifiés répartis par secteur et par zone géographique.

Les actifs de la SCI Capimmo sont donc répartis entre immobilier indirect, SCPI-OPCI, immobilier direct et actions foncières cotées.

Mais la SCI Capimmo ne se contente pas d’investir dans l’immobilier francilien. En effet, elle investit en Allemagne, Belgique, Pays-Bas, Espagne, Italie, Luxembourg… Sa diversification européenne lui permet d’investir dans un marché dynamique, notamment dans le secteur de la santé. Ce qui lui permet de maintenir des revenus réguliers et d’assurer la valorisation de son parc immobilier.

De même la répartition sectorielle de la SCI Capimmo est un autre de ses atouts. Son patrimoine est composé d’immeubles de bureaux, des commerces, d’établissements de santé, d’éducation et aussi des immeubles résidentiels. Cette diversification limite donc les risques et permet d’obtenir un rendement performant et relativement stable.

La SCI Capimmo affiche d’ailleurs au 31/12/2022, une performance annuelle de 4,04 % net de frais, hors fiscalité frais de gestion du contrat d’assurance-vie. Bien entendu, gardez à l’esprit que les performances passées ne présagent pas les performances futures !

Quelles sont les caractéristiques de la SCI Capimmo ?

La SCI Capimmo est un fonds d’investissement alternatif (FIA), elle ne fait pas d’appel public à l’épargne et n’est donc pas agréée par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers). C’est pourquoi elle est exclusivement accessible via des unités de compte logées dans un contrat d’assurance-vie.

Nous vous présentons les principales caractéristiques et les chiffres clés de la SCI Capimmo :

• Type de SCI : SCI de rendement
• Code Isin : QS0002005277
• Actif net de la SCI Capimmo (Investis sur 250 lignes principalement en SCPI, OPCI et autres biens immobiliers détenus en direct.) : 7 milliards d’euros
• Valeur liquidative : 291,57 €
• Valorisation : Hebdomadaire
• Performance 2021 : 4,21 % net de frais de support
• Indice de risque (il permet d’évaluer le risque et la volatilité du produit) : 2/7
• Durée du placement : 8 ans
• Minimum de souscription brute de frais : 10 000 €

Ainsi, la SCI Primonial Capimmo combine la diversification de l’allocation, l’autonomie et la régularité des revenus potentiels dans un objectif long terme. Ainsi, en développant une gestion active multisupport et une diversification géographique, Capimmo permet de mutualiser les risques.

Comment souscrire à la SCI Capimmo ?

Comme nous l’avons vu précédemment, la SCI Capimmo est exclusivement accessible via un contrat d’assurance vie. Néanmoins, elle n’est pas proposée dans tous les contrats, il convient alors de se rapprocher d’un conseiller en gestion de patrimoine par exemple.

Ainsi, investir dans la SCI Capimmo vous permet de bénéficier du cadre fiscal et réglementaire de l’assurance vie. C’est aussi un bon moyen de diversifier vos placements et de profiter de la dynamique du marché immobilier.

En revanche, la durée du placement est de 8 ans et le ticket d’entrée est de 10 000 € brut de frais.

Aussi si vous souhaitez investir dans la SCI Capimmo, vous devez aussi tenir compte des frais suivants :

• Frais d’entrée acquis au fonds : 2%
• Frais de gestion : 1,60% HT
• Frais d’entrée du contrat d’assurance vie : 2% maximum

De même, avant la souscription n’oubliez pas de consulter les documents réglementaires concernant la SCI Capimmo, comme le DICI (document d’informations clés pour l’investisseur) et le prospectus du fonds. Ces documents vous renseignent sur la stratégie du fonds et indiquent le montant des frais maximum appliqué.

Pourquoi investir dans la SCI Capimmo ?

La société de gestion de la SCI Capimmo est Primonial REIM, filiale du Groupe Primonial. Il s’agit d’un acteur majeur de l’épargne immobilière. En effet, il s’est installé comme l’un des leaders de la gestion d’actifs avec plus de 22 milliards d’euros d’actifs sous gestion. Ainsi, investir dans la SCI Capimmo c’est bénéficier d’une expertise et d’une expérience solide de sa société de gestion.

Par ailleurs Capimmo a su garder une performance stable depuis sa création.

Comme vous le constatez, la performance moyenne est bien supérieure au fonds euros traditionnel que l’on trouve dans les assurances vies. Même si les performances passées ne présagent pas des performances futures, le fonds Capimmo offre un rendement intéressant et stable sur le long terme.

Par ailleurs, Primonial Capimmo en diversifiant ses actifs immobiliers, les secteurs d’activités et géographiques permet ainsi de mutualiser le risque.

Pour finir, loger des unités de compte Capimmo dans votre assurance vie vous permet aussi de diversifier vos placements. En effet, les fonds euros garantissent votre capital et vous assure la liquidité de votre épargne, mais leur performance reste faible. En incluant des unités de compte, vous pouvez optimiser le rendement de votre contrat.

Quels sont les risques d’investir dans la SCI Capimmo ?

Comme tout placement, investir dans la SCI Capimmo représente certains risques, à savoir :

• Faible liquidité : En effet, les sous-jacents détenus par Primonial Capimmo sont considérés comme peu liquides. Ainsi en cas de demande de rachat de parts, les conditions de cession (délai et prix) peuvent varier à la hausse comme à la baisse en fonction du marché de l’immobilier et du marché secondaires des parts de la SCI.
• Fluctuation du marché :  L’immobilier, bien que moins volatil que la bourse, reste aussi sensible à l’évolution du marché et à la conjoncture économique. Le risque est donc une variation à la baisse des revenus et de la valeur des actifs.
• Investissement sur le long terme : La durée de l’investissement conseillé est de 8 ans afin d’absorber les frais d’entrée du support qui sont de 2% applicables sur l’acquisition de chaque part de la SCI Capimmo.

Pour finir, ce placement ne présente pas de garantie en capital, et vous n’êtes pas à l’abri d’une absence de rentabilité.

Est-ce une bonne idée d’investir dans la SCI Capimmo ? Notre avis !

À la vue des performances stables de la SCI Capimmo est de l’expérience solide de la société de gestion Primonial Reim, le ratio rendement/risque est maintenu.

Dans un contexte de marché volatil, Capimmo a pour objectif d’allier sécurité et rendement, grâce à sa gestion active multisupport permettant de mutualiser les risques.

Néanmoins, comme tout placement le risque zéro n’existe pas ! Aussi, plus que jamais vous devez diversifier vos actifs. D’autant que ce type de placement présente une liquidité restreinte sans capital garantit. Aussi, n’oubliez pas d’allouer une part de votre épargne à un fonds euros, qui malgré un rendement faible présente l’avantage d’être sans risque et surtout vous pouvez récupérer votre épargne en cas de besoin.

Aussi, avant de vous lancer, n’hésitez pas à demander conseil ou réaliser un bilan patrimonial afin de déterminer votre profil investisseur. Cela vous permettra ainsi de définir une stratégie d’allocations d’actifs en adéquation avec vos objectifs.