Créée en 2007, la SCI Primonial Capimmo enchaine les déconvenues depuis plusieurs mois. Son leitmotiv était d’offrir le meilleur rendement/risque pour votre épargne. Pourquoi est-ce raté ? Quelles sont les perspectives ? Je vous donne mon avis !
Sommaire
Qu’est-ce que la SCI Capimmo ?
Une SCI (société civile immobilière) est gérée par minimum deux associés dans le but de gérer et d’exploiter des biens immobiliers. Chaque associé est donc propriétaire d’une partie du patrimoine à hauteur des parts détenues dans la SCI. Elle peut investir dans différents actifs immobiliers comme des foncières cotées ou non, dans le résidentiel, l’hôtellerie, les bureaux et commerces …
La SCI Primonial Capimmo est un des premiers véhicules de types SCI-OPCI disponibles dans les contrats d’assurance-vie. Son objectif est de proposer aux investisseurs des actifs diversifiés permettant une performance « stable » avec la possibilité d’une plus-value sur le long terme. Mais voyons tout de suite la répartition de ces actifs !
Comment fonctionne-t-elle ?
La SCI Capimmo est composée en majorité d’actifs immobiliers diversifiés répartis par secteur et par zone géographique.
Les actifs de la SCI Capimmo sont donc répartis entre :
- Immobilier indirect,
- SCPI-OPCI,
- Immobilier direct,
- Actions foncières cotées.
La SCI Capimmo ne se contente pas d’investir dans l’immobilier francilien. En effet, elle investit en Allemagne, Belgique, Pays-Bas, Espagne, Italie, Luxembourg… Sa diversification européenne lui permettait d’investir dans un marché dynamique, notamment dans le secteur de la santé. Cela lui permettait aussi, jusqu’en 2022, de maintenir des revenus réguliers et d’assurer la valorisation de son parc immobilier.
La répartition sectorielle de la SCI Capimmo était un de ses atouts car son patrimoine est composé d’immeubles de bureaux, des commerces, d’établissements de santé, d’éducation et aussi des immeubles résidentiels. Cette diversification limite les risques (mais ne l’empêche pas comme on le voit) et permet d’obtenir un rendement performant et relativement stable depuis les 10 dernières années jusqu’en 2023.
La SCI Capimmo affichait au 31 décembre 2023, une performance annuelle de -11,55% net de frais, hors fiscalité et frais de gestion du contrat d’assurance vie. Les performances passées ne présagent pas les performances futures.
Si vous avez souscrit via un contrat d’assurance vie dont les frais sont de 1%, cela signifie que vous aurez eu plus de 12% de perte en 2023 sur ce support.
L’année 2024 s’annonce pire avec une baisse de 13,58% (au 27 décembre 2024) depuis le 1er janvier…
Quelles sont les caractéristiques et le cours de la SCI Capimmo ?
La SCI Capimmo est un fonds d’investissement alternatif (FIA), elle ne fait pas d’appel public à l’épargne et n’est donc pas agréée par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers). C’est pourquoi elle est exclusivement accessible via des unités de compte logées dans un contrat d’assurance-vie.
Nous vous présentons les principales caractéristiques et les chiffres clés de la SCI Capimmo :
- Type de SCI : SCI de rendement
- Code Isin : QS0002005277
- Actif net de la SCI Capimmo (Investis sur 197 lignes principalement en SCPI, OPCI et autres biens immobiliers détenus en direct.) : 5,16 milliards d’euros
- Valeur liquidative (cours) : 224,33 €
- Valorisation : Hebdomadaire
- Indice de risque (il permet d’évaluer le risque et la volatilité du produit) : 3/7
- Durée du placement : 8 ans
- Minimum de souscription brute de frais : 2 500 €
| Performance | |
|---|---|
| 2024 (décembre) | -13,58% |
| 2023 | -11,55% |
| 2022 | 4,04% |
| 2021 | 4,12% |
| 2020 | 2,50% |
| 2019 | 4,56% |
| 2018 | 4,20% |
| 2017 | 4,06% |
| 2016 | 4,23% |
| 2015 | 4,95% |
Les performances sont indiquées avant la fiscalité et les frais de gestion de l’assurance vie.
Comment souscrire à la SCI Capimmo de Primonial ?
Comme nous l’avons vu précédemment, la SCI Capimmo est exclusivement accessible via un contrat d’assurance vie. Investir dans la SCI Capimmo vous permet de bénéficier du cadre fiscal et réglementaire de l’assurance vie. C’est un moyen de diversifier vos placements et de profiter de la dynamique du marché immobilier. En revanche, la durée du placement recommandée est de 8 ans.
Aussi si vous souhaitez investir dans la SCI Capimmo, vous devez aussi tenir compte des frais suivants :
- Frais d’entrée acquis au fonds : 2% (0% actuellement pour relancer la collecte…ou payer la décollecte),
- Frais de gestion : 1,60% HT,
- Frais d’entrée du contrat d’assurance vie : 2% maximum.
De même, avant la souscription n’oubliez pas de consulter les documents réglementaires concernant la SCI Capimmo, comme le DICI (document d’informations clés pour l’investisseur) et le prospectus du fonds. Ces documents vous renseignent sur la stratégie du fonds et indiquent le montant des frais maximum appliqué.
Quels sont les avantages de la SCI Capimmo ?
Capimmo a longtemps été vendu comme une alternative au fonds en euros. Aujourd’hui, je pense que c’est très compliqué de vendre ce produit avec les performances actuelles. En tout cas, je ne vais pas essayer de le faire et j’espère que personne ne vous le propose. Si c’est le cas, fuyez !
Pour être transparent, la performance moyenne a longtemps été bien supérieure au fonds euros traditionnel que l’on trouvait dans les assurances vies. L’alternative avait du sens. Ce n’est plus le cas aujourd’hui où les meilleurs fonds euros peuvent proposer des rendements de 3,5 voir 4% alors que la performance de Capimmo s’est effondré en 2023 et en 2024.
Le principal avantage de Capimmo était de pouvoir investir dans l’immobilier avec des frais limités dans votre assurance vie pour diversifier vos placements. Malheureusement, sa liquidité qui faisait sa force a aussi été sa faiblesse avec la hausse des taux et la crise immobilière que cela a engendré.
Quels sont les risques d’investir dans la SCI Capimmo ?
Comme tout placement, investir dans la SCI Capimmo comporte des risques, à savoir :
- La liquidité : Si Capimmo est liquide sur votre contrat (sauf décision contraire de votre assureur), les sous-jacents détenus ne le sont pas. En cas de demande de rachat de parts important, les conditions de cession (délai et prix) peuvent impacter fortement le prix des parts car cela risque d’obliger Capimmo a se désengager d’investissements immobiliers pour apporter les fonds nécessaires aux demandes de retrait.
- Fluctuation du marché : L’immobilier, bien que généralement moins volatil que la bourse, reste aussi sensible à l’évolution du marché et à la conjoncture économique. Le risque est donc une variation à la baisse des revenus et de la valeur des actifs.
- Investissement sur le long terme : La durée de l’investissement conseillé est de 8 ans afin d’absorber les frais d’entrée du support. Si vous êtes rentrés début 2023, vous risquez d’attendre très longtemps.
La SCI Capimmo ne présente aucune garantie en capital.
Pourquoi la SCI de Primonial Capimmo baisse ?
Il y a plusieurs facteurs qui expliquent la baisse de la valorisation de Capimmo en 2024 :
- Contexte immobilier difficile en France et en Europe avec une montée des taux rapides.
- Décollecte massive (800 millions d’euros en août 2023) avec un fonds qui est passé de 7,4 milliards fin 2022 à 5 milliards en décembre 2024.
- Risque de liquidité, c’est-à-dire une impossibilité pour Capimmo de faire face aux retraits et de rembourser les investisseurs qui sortent.
- Nombreuses cessions prévues par Capimmo : plus de 2 milliards d’euros jusqu’en 2025.
Pour résumer, le principal problème qui a touché Capimmo est la flexibilité de l’investissement sur une unité de compte d’un actif non liquide. En effet, il est possible d’acheter et vendre une unité de compte en quelques secondes alors que derrière, il y a potentiellement un immeuble qui lui devra se vendre en plusieurs mois. C’est la situation qui a poussé de nombreux épargnants à vendre leurs parts de Capimmo.
Est-ce que Capimmo va remonter en 2025 ?
Une situation compliquée en 2023 qui perdure en 2024
La SCI Capimmo, très appréciée des épargnants depuis les années 2010, a connu une baisse significative de la valeur de ses actifs en 2023 avec la crise immobilière. Sa performance 2023 est négative, avec une baisse de 11,55%. Cela entraîne une baisse de la valeur liquidative d’une part. L’actif de la SCI a bien baissé puisqu’il était de 7,3 milliards d’euros en novembre 2022 pour tomber à 5,9 milliards en octobre 2023 et à 5,1 milliards en novembre 2024. Une nouvelle baisse de plus de 9% a été annoncée en février 2024 et se poursuit pour atteindre plus de 11% en septembre.
Malgré cette situation, Primonial reste confiant dans sa communication pour éviter la panique alors qu’il visait une performance de 5% en 2024, sans doute revu à la baisse depuis la nouvelle baisse. Ils estimaient que l’immobilier offrait une protection contre l’inflation et que les revenus des investissements devraient augmenter de plus de 5% en 2024. Ce n’était et ce n’est toujours pas notre avis. La SCI subit une décollecte de 80 millions par semaine pendant plusieurs mois en 2023, ce qui va forcer la SCI à vendre une partie de son patrimoine.
Le risque de liquidité de Capimmo
Il existe des inquiétudes concernant la liquidité de la SCI. En effet, si les épargnants demandent massivement des arbitrages en sortant de la SCI, les assureurs pourraient être contraints de vendre leurs parts pour se couvrir, ce qui pourrait pousser le gestionnaire à céder ses actifs pour assurer la liquidité. La situation de Capimmo met les assureurs en difficultés car c’est eux qui doivent garantir la liquidité. Primonial a prévenu qu’elle ne pourrait pas garantir la liquidité de sa SCI au-delà d’un milliard d’euros de retraits. Il y a donc bien un risque de liquidité avec Capimmo.
En conclusion, bien que Primonial reste optimiste pour l’avenir, les épargnants doivent surveiller de près la situation et décider de leur prochaine étape. Ce n’est pas un investissement que nous privilégions actuellement même s’il ne faut pas oublier que l’investissement dans un support comme celui-là doit être vu sur du long terme et que nous ne pouvons pas anticiper l’évolution du fonds.
Le seul point positif actuellement est la première baisse des taux de la BCE le 6 juin 2024, ce qui pourra peut-être permettre de stabiliser la valeur du patrimoine de la SCI mais la remontée prendra du temps, surtout pour ceux qui ont subis les baisses depuis 2023.
L’horizon 2025
La baisse des taux pourrait signifier la fin des souffrances pour Capimmo mais il faudra du temps pour panser les plaies des années 2023 et 2024. Une fois que la situation sera stabilisée, il faudra aussi aller convaincre les investisseurs, ce n’est pas gagné. Ce n’est toujours pas un support que je recommande.
Bonjour
Ou peut on trouver la performance mensuel du fond pour 2023 Merci
Bonjour,
La performance 2022 du fonds a été de 4,04%.
Entre le 31 décembre 2022 et le 13 janvier 2023, la performance a été de 0,04%.
Sur le site ils affichent une perf ytd de- 1,39% au 10 mars… Ça promet une année difficile
Bonjour,
En effet, pour l’instant je n’ai pas trouvé de raisons sur cette baisse.
J’ai essayé de me renseigner, sans succès pour l’instant.
Il faudra lire attentivement le prochain bulletin trimestriel !
la performance de Capimmo depuis le début de l’année est impactée par une baisse de valorisation d’une partie de ses participations. En effet, nous consolidons les retours des expertises sur les baisses de valeurs sur les participations intervenues au Q4 2022, principalement des classes d’actif Bureaux et Logistique. L’impact de ces baisses de valorisation par les experts, génère une baisse et un passage ponctuel en territoire négatif sur la VL du 02/03/2023 (-1,42% YTD).
Pour rappel, nous avions réussi en 2022, à contenir les effets des baisses de valorisation, car nos corrections, principalement intervenues sur le deuxième semestre, se faisaient sur une avance de performance confortable et compensée par des bonnes valorisation des poches santé et commerce. Nous avons ainsi terminé l’année 2022 au-dessus de l’objectif de gestion (+4,04% en 2022).
Pour 2023, la correction des valeurs du Q4 2022, intervenant en début d’exercice, celle-ci est plus visible et se matérialise par une VL en baisse, que nous ne saurions atténuer par les revenus encaissés par la SCI Primonial Capimmo sur la même période.
Bonjour,
Début Mars 2023, la sci primonial Capimmo a perdu 2% en quelques jours ce qui n’était jamais arrivé depuis 3 ans. Pouvez vous me dire quel phénomène boursier ou autre peut justifier cette baisse ?
La réponse est juste au dessus !
Début de baisse des prix de l’immobilier et donc des valorisations ? Ce qui finira par toucher les SCPI également. Les loyers étant capitalisant sur une SCI, on peut espérer voir le prix de la part remonter avec le temps, à condition que les prix des actifs se stabilisent…
Bonjour,
Avec une VL à -2.73% début avril, pensez vous que nous avons atteint le plancher concernant Capimmo?
Bonjour,
Je ne peux pas vous répondre car je ne sais pas.
J’attends le premier bulletin trimestriel 2023 pour lire attentivement leurs commentaires.
Ce qu’indiquent les gestionnaires de cette SCI : « La perte enregistrée correspond à des baisses de valeurs communiquées par les gérants de nos participations indirectes au titre de la campagne du 1er trimestre 2023 qui, comme nous l’avions indiqué, devrait encore apporter de la volatilité au titre de la période du premier semestre avant de se stabiliser dès le deuxième semestre pour revenir en territoire positif au titre de l’exercice 2023. Nous estimons (la gestion) qu’une perte d’environ 30 à 40 pb est encore possible avant le closing du deal Icade Santé fin juin/début juillet. »
Ce qui laisse augurer une année 2023 difficile et sans doute au-delà car les pertes ne se rattraperont pas.
Pour ma part sur 1 an j’ai perdu 1,2% de capital (3,2% avec les frais d’entrée). Je ne suis pas prêt à regarder passivement la baisse se poursuivre pour espérer une reprise on ne sait quand. Je décide de racheter la totalité et d’aller voir ailleurs.
C’est la plus grosse SCI du marché, mais il serait intéressant d’avoir les chiffres de décollecte, car d’autres SCI font bien mieux (certaines sans frais d’entrée) et les arbitrages sont bien plus simples qu’avec des SCPI. Je ne pense pas qu’il soit intéressant de sortir en négatif, la performance se mesure par lissage sur au moins 8 ans.
Y a t il du nouveau depuis ce dernier message. Je vous que la baisse continue. Y a t il un espoir de revenir à des rendements positifs dans les mois qui viennent ?
Bonjour,
Dans le dernier bulletin trimestriel, Primonial parle d’une « phase d’ajustement de valeurs qui, selon nos prévisions, devrait se poursuivre jusqu’à juin 2023 ».
L’objectif, dans le premier bulletin trimestriel 2023, est de délivrer une performance annuelle positive.
Pudiquement le communiqué indique une phase d’ajustement jusqu’à la fin du 4ème trimestre 2023.
Autrement dit baisse programmée au moins jusqu’à la fin de l’année. Pour rattraper à la fois la baisse et l’absence de rendement il faudra sans doute plusieurs années. C’est pourquoi même en perdant 1,32% du capital investi j’ai préféré « arrêter le frais » et racheter mon AV. D’autant plus que chez Primonial on n’est pas non plus leader de la communication, ce qui n’encourage pas à « faire le dos rond » en attente de jours meilleurs. Pour mémoire le livret A (plafonné à 45.900 pour un couple) c’est 3% capital garanti.
bonjour, je vois que la baisse continue. Peux t on espérer une remontée de la valeur d ici la fin de l année.
cordialement
Bonjour,
Difficile à prédire, mais le contexte n’augure rien de bon.
Il y a 2 jours, les SCPI d’Amundi ont vu leurs prix baisser de 12 à 17 % et certaines autres SCPI devraient subir le même sort.
Cordialement
Bonjour,
Je faisais confiance au gestionnaire de la SCI pour choisir des produits immobiliers sûrs parmi : SCPI, OPCI, immeubles en direct ou indirect …et je constate aujourd’hui que la SCI n’a pas pris les bons produits, quand je vois que certaines SCI ou SCPI résistent très bien.
Donc je n’ai plus confiance, j’ai tout vendu avec une belle perte. Et je suis désolé si je ne fais qu’augmenter le problème de liquidité. D’autant que la SCI ne communique pas le détail de son portefeuille, ce que je ne comprends pas. Le fera t-elle un jour ?
Bonjour,
Je ne peux pas vous répondre.
J’avais essayé en début d’année de trouver le détail de son portefeuille, sans succès.
Bonjour,
Au 30 juin 2023, la perf net 2023 YTD indique -1.82%. Au 20 septembre, je lis -11.93%. J’ai loupé qq chose ou je confonds deux indicateurs… cdlt. Sylvain
Bonjour,
Vous ne confondez pas 2 indicateurs, la performance est bien à -11,93% au 20 septembre 2023.
Bonjour, que faire si nous avons des sci capimmo.
Merci.
Bonjour,
Vous avez le choix de conserver vos parts de la SCI ou d’arbitrer vers un autre support.
Vous pouvez nous contacter au 01 87 66 31 35 si vous souhaitez en savoir plus et que nous évoquions votre situation.
Annonce du jour -9% sur la prochaine VL de Vendredi.
Et -6% sur Cap Santé
Bonjour,
la performance approche les -20%. Que peut-on faire pour rattraper cette perte?
Bonjour,
En effet, la situation de cette SCI est vraiment préoccupante.
Je n’ai pas de conseils spécifiques à vous donner sans en savoir plus sur vous mais vous pouvez nous contacter.
BONJOUR malgré 2 baisses consécutifs de la sci capimmo – 11 et- 9% J’ai investit 35000€ en 2015
aujour d’hui je retrouve ma mise de départ je conserve ou pas? quel est vôtre avis?
MERCI d’avance
Bonjour,
C’est impossible de vous répondre sans vous connaître, mais ce n’est pas un placement que nous recommandons.
Vous pouvez nous contacter au 01 87 66 31 35 pour faire un point sur votre situation.
Bonjour
Pensez-vous que la baisse va se poursuivre a ce rythme ?
Bonjour,
Je ne sais pas mais la situation est préoccupante.
La de collecte continue elle sur la SCI Capimmo sur mars et avril ?
Bonjour,
Selon les informations publiées sur leur site, la valorisation de la SCI était de 5,98 milliards d’euros au 31 décembre 2023 et est de 5,45 milliards au 5 avril 2024 (baisse de la valorisation des actifs).
Dès que le bulletin trimestriel du premier trimestre 2024 sera publié, nous pourrons en savoir plus.
Bonjour, connaissez vous la VL au 30/09/2024 svp ?
Bonjour,
Au 25 octobre 2024, la valeur liquidative est de 229,85 €
bonjour, J ai désinvesti beaucoup en capimmo en 2023. Il me reste 25ke en assurance vie. Etant donne que primopierre a baisse, ne pensez vous pas que mécaniquement capimmo va baisser? l évaluation des actifs a lieu a quelle date?
si j arbitre, c est sur le fond euros.
Bonjour,
Je pense que la baisse a déjà été impactée.
Il y a des nouvelles évaluations tous les 15 jours environ.
C’est un problème en cascade pour Praemia.
Vous pouvez arbitrer sur ce que vous souhaitez, notamment le fonds en euro.
Bonjour
J’ai investi y a quelsques années dans la SCI Capimmo via une assuance vie aupèrs de la banque Fortuneo.
Ai-je, dans la situation actuelle, intérêt à liquider ce placement?
Merci
Cordialement
Bonjour,
La situation de la SCI Capimmo est préoccupante, mais je ne peux pas vous donner de conseils sans vous connaître.
La décision de liquider dépend de votre situation personnelle, de votre horizon de placement, de vos objectifs et de vos besoins.
Pour en discuter plus en détail, n’hésitez pas à nous appeler au 01 87 66 31 35.