Que penser de la SCI Capimmo ?

Créée en 2007, la SCI Primonial Capimmo est une société civile immobilière à capital variable, gérée par la société de gestion Primonial REIM. Leader de l’épargne immobilière, la SCI Capimmo a été élue meilleure SCI par les Pyramides de la gestion de patrimoine en 2021 et était dans la sélection des Trophées d’Or des meilleures SCI en 2023 du magazine Le Revenu. Son leitmotiv est d’offrir le meilleur rendement/risque pour votre épargne. Alors comment fonctionne la SCI Capimmo ? Quelles sont ses caractéristiques ? Comment investir ? Est-ce une bonne idée ? On vous répond !

Qu’est-ce que la SCI Capimmo ? 

Une SCI (société civile immobilière) est gérée par minimum deux associés dans le but de gérer et d’exploiter des biens immobiliers. Chaque associé est donc propriétaire d’une partie du patrimoine à hauteur des parts détenues dans la SCI. Elle peut investir dans différents actifs immobiliers comme des foncières cotées ou non, dans le résidentiel, l’hôtellerie, les bureaux et commerces …

La SCI Primonial Capimmo est un des premiers véhicules de types SCI-OPCI disponibles à frais réduits dans les contrats d’assurance-vie. Son objectif est de proposer aux investisseurs des actifs diversifiés permettant une performance « stable » avec la possibilité d’une plus-value sur le long terme. Mais voyons tout de suite la répartition de ces actifs !

Comment fonctionne la SCI Capimmo ?

La SCI Capimmo est composée en majorité d’actifs immobiliers diversifiés répartis par secteur et par zone géographique.

Les actifs de la SCI Capimmo sont donc répartis entre :

• Immobilier indirect,
• SCPI-OPCI,
• Immobilier direct,
• Actions foncières cotées.

La SCI Capimmo ne se contente pas d’investir dans l’immobilier francilien. En effet, elle investit en Allemagne, Belgique, Pays-Bas, Espagne, Italie, Luxembourg… Sa diversification européenne lui permet d’investir dans un marché dynamique, notamment dans le secteur de la santé. Ce qui lui permettait, jusqu’à récemment, de maintenir des revenus réguliers et d’assurer la valorisation de son parc immobilier.

La répartition sectorielle de la SCI Capimmo était un de ses atouts car son patrimoine est composé d’immeubles de bureaux, des commerces, d’établissements de santé, d’éducation et aussi des immeubles résidentiels. Cette diversification limite les risques (mais ne l’empêche pas comme on le voit) et permet d’obtenir un rendement performant et relativement stable depuis les 10 dernières années jusqu’à 2023.

La SCI Capimmo affichait au 31 décembre 2022, une performance annuelle de 4,04% net de frais, hors fiscalité et frais de gestion du contrat d’assurance vie. Bien entendu, gardez à l’esprit que les performances passées ne présagent pas les performances futures comme nous pouvons le voir avec l’année 2023.

La performance au 10 novembre 2023 est négative à -11,60% pour l’année 2023.

Quelles sont les caractéristiques de la SCI Capimmo ?

La SCI Capimmo est un fonds d’investissement alternatif (FIA), elle ne fait pas d’appel public à l’épargne et n’est donc pas agréée par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers). C’est pourquoi elle est exclusivement accessible via des unités de compte logées dans un contrat d’assurance-vie.

Nous vous présentons les principales caractéristiques et les chiffres clés de la SCI Capimmo :

• Type de SCI : SCI de rendement
• Code Isin : QS0002005277
• Actif net de la SCI Capimmo (Investis sur 239 lignes principalement en SCPI, OPCI et autres biens immobiliers détenus en direct.) : 5,9 milliards d’euros
• Valeur liquidative : 259,43 €
• Valorisation : Hebdomadaire
• Performance 2022 : 4,04% net de frais de support
• Performance 2023 (10 novembre) : -11,60%
• Indice de risque (il permet d’évaluer le risque et la volatilité du produit) : 2/7
• Durée du placement : 8 ans
• Minimum de souscription brute de frais : 2 500 €

Ainsi, la SCI Primonial Capimmo combine la diversification de l’allocation, l’autonomie et la régularité des revenus potentiels dans un objectif long terme. Ainsi, en développant une gestion active multisupport et une diversification géographique, Capimmo permet de mutualiser les risques.

Comment souscrire à la SCI Capimmo ?

Comme nous l’avons vu précédemment, la SCI Capimmo est exclusivement accessible via un contrat d’assurance vie. Investir dans la SCI Capimmo vous permet de bénéficier du cadre fiscal et réglementaire de l’assurance vie. C’est un moyen de diversifier vos placements et de profiter de la dynamique du marché immobilier. En revanche, la durée du placement recommandée est de 8 ans.

Aussi si vous souhaitez investir dans la SCI Capimmo, vous devez aussi tenir compte des frais suivants :

• Frais d’entrée acquis au fonds : 2% (0% actuellement pour relancer la collecte…ou payer la décollecte),
• Frais de gestion : 1,60% HT,
• Frais d’entrée du contrat d’assurance vie : 2% maximum.

De même, avant la souscription n’oubliez pas de consulter les documents réglementaires concernant la SCI Capimmo, comme le DICI (document d’informations clés pour l’investisseur) et le prospectus du fonds. Ces documents vous renseignent sur la stratégie du fonds et indiquent le montant des frais maximum appliqué.

Pourquoi investir dans la SCI Capimmo ?

La société de gestion de la SCI Capimmo est Primonial REIM, filiale du Groupe Primonial est un acteur majeur de l’épargne immobilière. C’est un des leaders de la gestion d’actifs avec plus de 22 milliards d’euros d’actifs sous gestion. Capimmo avait su garder des performances stables depuis sa création avant l’année 2023 :

Comme vous le constatez, la performance moyenne était bien supérieure au fonds euros traditionnel que l’on trouvait dans les assurances vies. Ce n’est plus le cas aujourd’hui où les meilleurs fonds euros peuvent proposer des rendements de 3,5 voir 4% alors que la performance de Capimmo s’effondre.

Par ailleurs, Primonial Capimmo en diversifiant ses actifs immobiliers, les secteurs d’activités et géographiques permettait de mutualiser le risque.

L’avantage de Capimmo était de pouvoir y investir en unité de compte avec des frais limités dans votre assurance vie pour diversifier vos placements. Malheureusement avec la crise immobilière actuelle, Capimmo est fortement touchée.

Quels sont les risques d’investir dans la SCI Capimmo ?

Comme tout placement, investir dans la SCI Capimmo représente certains risques, à savoir :

• Faible liquidité : En effet, les sous-jacents détenus par Primonial Capimmo sont considérés comme peu liquides. Ainsi en cas de demande de rachat de parts, les conditions de cession (délai et prix) peuvent varier à la hausse comme à la baisse en fonction du marché de l’immobilier et du marché secondaires des parts de la SCI.
• Fluctuation du marché : L’immobilier, bien que moins volatil que la bourse, reste aussi sensible à l’évolution du marché et à la conjoncture économique. Le risque est donc une variation à la baisse des revenus et de la valeur des actifs.
• Investissement sur le long terme : La durée de l’investissement conseillé est de 8 ans afin d’absorber les frais d’entrée du support qui sont de 2% applicables sur l’acquisition de chaque part de la SCI Capimmo.

Pour finir, ce placement ne présente pas de garantie en capital, et vous n’êtes pas à l’abri d’une absence de rentabilité.

Pourquoi la SCI Capimmo a baissé en 2023 ?

Il y a plusieurs facteurs qui expliquent la baisse de la valorisation de Capimmo en 2023 :

• Contexte immobilier difficile en France et en Europe.
• Décollecte massive (800 millions d’euros en août 2023) avec un fonds qui est passé de 7,4 milliards fin 2022 à 5,9 milliards en octobre 2023.
• Risque de liquidité, c’est-à-dire une impossibilité pour Capimmo de faire face aux retraits et de rembourser les investisseurs qui sortent.
• Nombreuses cessions prévues par Capimmo : plus de 2 milliards d’euros jusqu’en 2025.

Pour résumer, le principal problème qui a touché Capimmo est la flexibilité de l’investissement sur une unité de compte d’un actif non liquide. En effet, il est possible d’acheter et vendre une unité de compte en quelques secondes alors que derrière, il y a potentiellement un immeuble lui devra se vendre en plusieurs mois. C’est la situation qui a poussé de nombreux épargnants à vendre leurs parts de Capimmo.

Est-ce une bonne idée d’investir dans la SCI Capimmo en 2023 ?

La SCI Capimmo, très appréciée des épargnants depuis les années 2010, a connu une baisse significative de la valeur de ses actifs en 2023 avec la crise immobilière. Sa performance depuis le 1er janvier 2023 est négative, avec une baisse de 11,60% au 10 novembre 2023. L’actif de la SCI a bien baissé puisqu’il était de 7,3 milliards d’euros en novembre 2022 pour tomber à 5,9 milliards en octobre 2023.

Malgré cette situation, Primonial reste confiant dans sa communication pour éviter la panique et vise une performance de 5% en 2024, sans doute un peu présomptueuse. Ils estiment que l’immobilier offre une protection contre l’inflation et que les revenus des investissements devraient augmenter de plus de 5% en 2024. Ce n’est pas forcément notre avis. La SCI subit une décollecte de 80 millions par semaine, ce qui va forcer la SCI à vendre une partie de son patrimoine.

Il existe des inquiétudes concernant la liquidité de la SCI. En effet, si les épargnants demandent massivement des arbitrages en sortant de la SCI, les assureurs pourraient être contraints de vendre leurs parts, ce qui pourrait pousser le gestionnaire à céder ses actifs pour assurer la liquidité. Primonial a prévenu qu’elle ne pourrait pas garantir la liquidité de sa SCI au-delà d’un milliard d’euros de retraits.

En conclusion, bien que Primonial reste optimiste pour l’avenir, les épargnants doivent surveiller de près la situation et décider de leur prochaine étape. Il ne faut pas oublier que l’investissement dans un support comme celui-là doit être vu sur du long terme.