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Que penser de la SCI Capimmo ?

Expert
Posté par
Benoît Fruchard
Mis à jour le
09 février 2024

Créée en 2007, la SCI Primonial Capimmo est une société civile immobilière à capital variable, gérée par la société de gestion Primonial REIM. Leader de l’épargne immobilière, la SCI Capimmo a été élue meilleure SCI par les Pyramides de la gestion de patrimoine en 2021 et était dans la sélection des Trophées d’Or des meilleures SCI en 2023 du magazine Le Revenu. Son leitmotiv est d’offrir le meilleur rendement/risque pour votre épargne. Alors comment fonctionne la SCI Capimmo ? Quelles sont ses caractéristiques ? Comment investir ? Est-ce une bonne idée ? On vous répond !

Qu’est-ce que la SCI Capimmo ? 

Une SCI (société civile immobilière) est gérée par minimum deux associés dans le but de gérer et d’exploiter des biens immobiliers. Chaque associé est donc propriétaire d’une partie du patrimoine à hauteur des parts détenues dans la SCI. Elle peut investir dans différents actifs immobiliers comme des foncières cotées ou non, dans le résidentiel, l’hôtellerie, les bureaux et commerces …

La SCI Primonial Capimmo est un des premiers véhicules de types SCI-OPCI disponibles à frais réduits dans les contrats d’assurance-vie. Son objectif est de proposer aux investisseurs des actifs diversifiés permettant une performance « stable » avec la possibilité d’une plus-value sur le long terme. Mais voyons tout de suite la répartition de ces actifs !

Comment fonctionne la SCI Capimmo ?

La SCI Capimmo est composée en majorité d’actifs immobiliers diversifiés répartis par secteur et par zone géographique.

Les actifs de la SCI Capimmo sont donc répartis entre :

  • Immobilier indirect,
  • SCPI-OPCI,
  • Immobilier direct,
  • Actions foncières cotées.
capimmo repartition actifs
Sources: Chiffres Primonial REIM France

La SCI Capimmo ne se contente pas d’investir dans l’immobilier francilien. En effet, elle investit en Allemagne, Belgique, Pays-Bas, Espagne, Italie, Luxembourg… Sa diversification européenne lui permettait d’investir dans un marché dynamique, notamment dans le secteur de la santé. Cela lui permettait aussi, jusqu’en 2022, de maintenir des revenus réguliers et d’assurer la valorisation de son parc immobilier.

La répartition sectorielle de la SCI Capimmo était un de ses atouts car son patrimoine est composé d’immeubles de bureaux, des commerces, d’établissements de santé, d’éducation et aussi des immeubles résidentiels. Cette diversification limite les risques (mais ne l’empêche pas comme on le voit) et permet d’obtenir un rendement performant et relativement stable depuis les 10 dernières années jusqu’en 2023.

La SCI Capimmo affichait au 31 décembre 2023, une performance annuelle de -11,55% net de frais, hors fiscalité et frais de gestion du contrat d’assurance vie. Les performances passées ne présagent pas les performances futures.

L’année 2024 ne commence pas mieux avec une baisse de 8,90% au 22 mars depuis le 1er janvier 2024…

Quelles sont les caractéristiques de la SCI Capimmo ?

La SCI Capimmo est un fonds d’investissement alternatif (FIA), elle ne fait pas d’appel public à l’épargne et n’est donc pas agréée par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers). C’est pourquoi elle est exclusivement accessible via des unités de compte logées dans un contrat d’assurance-vie.

Nous vous présentons les principales caractéristiques et les chiffres clés de la SCI Capimmo :

  • Type de SCI : SCI de rendement
  • Code Isin : QS0002005277
  • Actif net de la SCI Capimmo (Investis sur 239 lignes principalement en SCPI, OPCI et autres biens immobiliers détenus en direct.) : 5,44 milliards d’euros
  • Valeur liquidative : 259,43 €
  • Valorisation : Hebdomadaire
  • Performance 2022 : 4,04% net de frais de support
  • Performance 2023 : -11,55%
  • Performance 2024 (au 22 mars) : -8,90%
  • Indice de risque (il permet d’évaluer le risque et la volatilité du produit) : 2/7
  • Durée du placement : 8 ans
  • Minimum de souscription brute de frais : 2 500 €

Ainsi, la SCI Primonial Capimmo combine la diversification de l’allocation, l’autonomie et la régularité des revenus potentiels dans un objectif long terme. Ainsi, en développant une gestion active multisupport et une diversification géographique, Capimmo permet de mutualiser les risques.

Comment souscrire à la SCI Capimmo ?

Comme nous l’avons vu précédemment, la SCI Capimmo est exclusivement accessible via un contrat d’assurance vie. Investir dans la SCI Capimmo vous permet de bénéficier du cadre fiscal et réglementaire de l’assurance vie. C’est un moyen de diversifier vos placements et de profiter de la dynamique du marché immobilier. En revanche, la durée du placement recommandée est de 8 ans.

Aussi si vous souhaitez investir dans la SCI Capimmo, vous devez aussi tenir compte des frais suivants :

  • Frais d’entrée acquis au fonds : 2% (0% actuellement pour relancer la collecte…ou payer la décollecte),
  • Frais de gestion : 1,60% HT,
  • Frais d’entrée du contrat d’assurance vie : 2% maximum.

De même, avant la souscription n’oubliez pas de consulter les documents réglementaires concernant la SCI Capimmo, comme le DICI (document d’informations clés pour l’investisseur) et le prospectus du fonds. Ces documents vous renseignent sur la stratégie du fonds et indiquent le montant des frais maximum appliqué.

Pourquoi investir dans la SCI Capimmo ?

La société de gestion de la SCI Capimmo est Primonial REIM, filiale du Groupe Primonial est un acteur majeur de l’épargne immobilière. C’est un des leaders de la gestion d’actifs avec plus de 22 milliards d’euros d’actifs sous gestion. Capimmo avait su garder des performances stables depuis sa création avant l’année 2023 :

AnnéePerformance nette de frais de gestion
20144,70%
20154,95%
20164,23%
20174,06%
20184,20%
20194,56%
20202,50%
20214,12%
20224,04%
2023-11,55%
2024 (au 22 mars)-8,90%
Performance de la SCI Capimmo depuis 2014

Les performances sont indiquées avant la fiscalité et les frais de gestion de l’assurance vie.

Comme vous le constatez, la performance moyenne était bien supérieure au fonds euros traditionnel que l’on trouvait dans les assurances vies. Ce n’est plus le cas aujourd’hui où les meilleurs fonds euros peuvent proposer des rendements de 3,5 voir 4% alors que la performance de Capimmo s’est effondré en 2023 et en 2024.

Par ailleurs, Primonial Capimmo en diversifiant ses actifs immobiliers, les secteurs d’activités et géographiques permettait de mutualiser le risque.

L’avantage de Capimmo était de pouvoir y investir en unité de compte avec des frais limités dans votre assurance vie pour diversifier vos placements. Malheureusement avec la crise immobilière actuelle, Capimmo est fortement touchée.

Quels sont les risques d’investir dans la SCI Capimmo ?

Comme tout placement, investir dans la SCI Capimmo représente certains risques, à savoir :

  • Faible liquidité : En effet, les sous-jacents détenus par Primonial Capimmo sont considérés comme peu liquides. Ainsi en cas de demande de rachat de parts, les conditions de cession (délai et prix) peuvent varier à la hausse comme à la baisse en fonction du marché de l’immobilier et du marché secondaires des parts de la SCI.
  • Fluctuation du marché : L’immobilier, bien que moins volatil que la bourse, reste aussi sensible à l’évolution du marché et à la conjoncture économique. Le risque est donc une variation à la baisse des revenus et de la valeur des actifs.
  • Investissement sur le long terme : La durée de l’investissement conseillé est de 8 ans afin d’absorber les frais d’entrée du support qui sont de 2% applicables sur l’acquisition de chaque part de la SCI Capimmo.

Pour finir, ce placement ne présente pas de garantie en capital, et vous n’êtes pas à l’abri d’une absence de rentabilité.

Pourquoi la SCI Capimmo a baissé en 2023 ?

Il y a plusieurs facteurs qui expliquent la baisse de la valorisation de Capimmo en 2023 :

  • Contexte immobilier difficile en France et en Europe.
  • Décollecte massive (800 millions d’euros en août 2023) avec un fonds qui est passé de 7,4 milliards fin 2022 à 5,4 milliards en février 2024.
  • Risque de liquidité, c’est-à-dire une impossibilité pour Capimmo de faire face aux retraits et de rembourser les investisseurs qui sortent.
  • Nombreuses cessions prévues par Capimmo : plus de 2 milliards d’euros jusqu’en 2025.

Pour résumer, le principal problème qui a touché Capimmo est la flexibilité de l’investissement sur une unité de compte d’un actif non liquide. En effet, il est possible d’acheter et vendre une unité de compte en quelques secondes alors que derrière, il y a potentiellement un immeuble lui devra se vendre en plusieurs mois. C’est la situation qui a poussé de nombreux épargnants à vendre leurs parts de Capimmo.

Est-ce une bonne idée d’investir dans la SCI Capimmo en 2024 ?

La SCI Capimmo, très appréciée des épargnants depuis les années 2010, a connu une baisse significative de la valeur de ses actifs en 2023 avec la crise immobilière. Sa performance 2023 est négative, avec une baisse de 11,55%. L’actif de la SCI a bien baissé puisqu’il était de 7,3 milliards d’euros en novembre 2022 pour tomber à 5,9 milliards en octobre 2023 et à 5,4 milliards en février 2024. Une nouvelle baisse de plus de 9% a été annoncée en février 2024.

Malgré cette situation, Primonial reste confiant dans sa communication pour éviter la panique alors qu’il visait une performance de 5% en 2024, sans doute revu à la baisse depuis la nouvelle baisse. Ils estimaient que l’immobilier offrait une protection contre l’inflation et que les revenus des investissements devraient augmenter de plus de 5% en 2024. Ce n’était et ce n’est toujours pas notre avis. La SCI subit une décollecte de 80 millions par semaine pendant plusieurs mois en 2023, ce qui va forcer la SCI à vendre une partie de son patrimoine.

Il existe des inquiétudes concernant la liquidité de la SCI. En effet, si les épargnants demandent massivement des arbitrages en sortant de la SCI, les assureurs pourraient être contraints de vendre leurs parts, ce qui pourrait pousser le gestionnaire à céder ses actifs pour assurer la liquidité. Primonial a prévenu qu’elle ne pourrait pas garantir la liquidité de sa SCI au-delà d’un milliard d’euros de retraits.

En conclusion, bien que Primonial reste optimiste pour l’avenir, les épargnants doivent surveiller de près la situation et décider de leur prochaine étape. Ce n’est pas un investissement que nous recommandons actuellement même s’il ne faut pas oublier que l’investissement dans un support comme celui-là doit être vu sur du long terme.

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30 commentaires
christian BERNARD, le 21 janvier 2023

Bonjour
Ou peut on trouver la performance mensuel du fond pour 2023 Merci

Répondre
Expert
Benoît Fruchard, le 23 janvier 2023

Bonjour,
La performance 2022 du fonds a été de 4,04%.
Entre le 31 décembre 2022 et le 13 janvier 2023, la performance a été de 0,04%.

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Sene, le 15 mars 2023

Sur le site ils affichent une perf ytd de- 1,39% au 10 mars… Ça promet une année difficile

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Expert
Benoît Fruchard, le 16 mars 2023

Bonjour,
En effet, pour l’instant je n’ai pas trouvé de raisons sur cette baisse.
J’ai essayé de me renseigner, sans succès pour l’instant.
Il faudra lire attentivement le prochain bulletin trimestriel !

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Corinne LOUCHARD, le 17 mars 2023

la performance de Capimmo depuis le début de l’année est impactée par une baisse de valorisation d’une partie de ses participations. En effet, nous consolidons les retours des expertises sur les baisses de valeurs sur les participations intervenues au Q4 2022, principalement des classes d’actif Bureaux et Logistique. L’impact de ces baisses de valorisation par les experts, génère une baisse et un passage ponctuel en territoire négatif sur la VL du 02/03/2023 (-1,42% YTD).

Pour rappel, nous avions réussi en 2022, à contenir les effets des baisses de valorisation, car nos corrections, principalement intervenues sur le deuxième semestre, se faisaient sur une avance de performance confortable et compensée par des bonnes valorisation des poches santé et commerce. Nous avons ainsi terminé l’année 2022 au-dessus de l’objectif de gestion (+4,04% en 2022).

Pour 2023, la correction des valeurs du Q4 2022, intervenant en début d’exercice, celle-ci est plus visible et se matérialise par une VL en baisse, que nous ne saurions atténuer par les revenus encaissés par la SCI Primonial Capimmo sur la même période.

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Boulay Claude, le 14 mars 2023

Bonjour,
Début Mars 2023, la sci primonial Capimmo a perdu 2% en quelques jours ce qui n’était jamais arrivé depuis 3 ans. Pouvez vous me dire quel phénomène boursier ou autre peut justifier cette baisse ?

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Nicolas, le 25 mars 2023

La réponse est juste au dessus !

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gde, le 1 avril 2023

Début de baisse des prix de l’immobilier et donc des valorisations ? Ce qui finira par toucher les SCPI également. Les loyers étant capitalisant sur une SCI, on peut espérer voir le prix de la part remonter avec le temps, à condition que les prix des actifs se stabilisent…

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Jacques, le 5 avril 2023

Bonjour,
Avec une VL à -2.73% début avril, pensez vous que nous avons atteint le plancher concernant Capimmo?

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Expert
Benoît Fruchard, le 5 avril 2023

Bonjour,
Je ne peux pas vous répondre car je ne sais pas.
J’attends le premier bulletin trimestriel 2023 pour lire attentivement leurs commentaires.

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Berger, le 13 mai 2023

Ce qu’indiquent les gestionnaires de cette SCI : « La perte enregistrée correspond à des baisses de valeurs communiquées par les gérants de nos participations indirectes au titre de la campagne du 1er trimestre 2023 qui, comme nous l’avions indiqué, devrait encore apporter de la volatilité au titre de la période du premier semestre avant de se stabiliser dès le deuxième semestre pour revenir en territoire positif au titre de l’exercice 2023. Nous estimons (la gestion) qu’une perte d’environ 30 à 40 pb est encore possible avant le closing du deal Icade Santé fin juin/début juillet. »
Ce qui laisse augurer une année 2023 difficile et sans doute au-delà car les pertes ne se rattraperont pas.
Pour ma part sur 1 an j’ai perdu 1,2% de capital (3,2% avec les frais d’entrée). Je ne suis pas prêt à regarder passivement la baisse se poursuivre pour espérer une reprise on ne sait quand. Je décide de racheter la totalité et d’aller voir ailleurs.

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gde, le 15 mai 2023

C’est la plus grosse SCI du marché, mais il serait intéressant d’avoir les chiffres de décollecte, car d’autres SCI font bien mieux (certaines sans frais d’entrée) et les arbitrages sont bien plus simples qu’avec des SCPI. Je ne pense pas qu’il soit intéressant de sortir en négatif, la performance se mesure par lissage sur au moins 8 ans.

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Lucide, le 6 juin 2023

Y a t il du nouveau depuis ce dernier message. Je vous que la baisse continue. Y a t il un espoir de revenir à des rendements positifs dans les mois qui viennent ?

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Expert
Benoît Fruchard, le 8 juin 2023

Bonjour,
Dans le dernier bulletin trimestriel, Primonial parle d’une « phase d’ajustement de valeurs qui, selon nos prévisions, devrait se poursuivre jusqu’à juin 2023 ».
L’objectif, dans le premier bulletin trimestriel 2023, est de délivrer une performance annuelle positive.

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Gérard, le 10 juillet 2023

Pudiquement le communiqué indique une phase d’ajustement jusqu’à la fin du 4ème trimestre 2023.
Autrement dit baisse programmée au moins jusqu’à la fin de l’année. Pour rattraper à la fois la baisse et l’absence de rendement il faudra sans doute plusieurs années. C’est pourquoi même en perdant 1,32% du capital investi j’ai préféré « arrêter le frais » et racheter mon AV. D’autant plus que chez Primonial on n’est pas non plus leader de la communication, ce qui n’encourage pas à « faire le dos rond » en attente de jours meilleurs. Pour mémoire le livret A (plafonné à 45.900 pour un couple) c’est 3% capital garanti.

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Marie claire martignon, le 26 juillet 2023

bonjour, je vois que la baisse continue. Peux t on espérer une remontée de la valeur d ici la fin de l année.
cordialement

Répondre
Expert
Benoît Fruchard, le 26 juillet 2023

Bonjour,
Difficile à prédire, mais le contexte n’augure rien de bon.
Il y a 2 jours, les SCPI d’Amundi ont vu leurs prix baisser de 12 à 17 % et certaines autres SCPI devraient subir le même sort.
Cordialement

Répondre
Philippe, le 21 septembre 2023

Bonjour,
Je faisais confiance au gestionnaire de la SCI pour choisir des produits immobiliers sûrs parmi : SCPI, OPCI, immeubles en direct ou indirect …et je constate aujourd’hui que la SCI n’a pas pris les bons produits, quand je vois que certaines SCI ou SCPI résistent très bien.
Donc je n’ai plus confiance, j’ai tout vendu avec une belle perte. Et je suis désolé si je ne fais qu’augmenter le problème de liquidité. D’autant que la SCI ne communique pas le détail de son portefeuille, ce que je ne comprends pas. Le fera t-elle un jour ?

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Expert
Benoît Fruchard, le 22 septembre 2023

Bonjour,
Je ne peux pas vous répondre.
J’avais essayé en début d’année de trouver le détail de son portefeuille, sans succès.

Répondre
Sylvain, le 28 septembre 2023

Bonjour,
Au 30 juin 2023, la perf net 2023 YTD indique -1.82%. Au 20 septembre, je lis -11.93%. J’ai loupé qq chose ou je confonds deux indicateurs… cdlt. Sylvain

Répondre
Expert
Benoît Fruchard, le 29 septembre 2023

Bonjour,
Vous ne confondez pas 2 indicateurs, la performance est bien à -11,93% au 20 septembre 2023.

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Segura, le 24 octobre 2023

Bonjour, que faire si nous avons des sci capimmo.
Merci.

Répondre
Expert
Benoît Fruchard, le 24 octobre 2023

Bonjour,
Vous avez le choix de conserver vos parts de la SCI ou d’arbitrer vers un autre support.
Vous pouvez nous contacter au 01 87 66 31 35 si vous souhaitez en savoir plus et que nous évoquions votre situation.

Répondre
HYUI, le 14 février 2024

Annonce du jour -9% sur la prochaine VL de Vendredi.
Et -6% sur Cap Santé

Répondre
Andrea Landelle, le 15 février 2024

Bonjour,
la performance approche les -20%. Que peut-on faire pour rattraper cette perte?

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Expert
Benoît Fruchard, le 15 février 2024

Bonjour,
En effet, la situation de cette SCI est vraiment préoccupante.
Je n’ai pas de conseils spécifiques à vous donner sans en savoir plus sur vous mais vous pouvez nous contacter.

Répondre
retif, le 16 février 2024

BONJOUR malgré 2 baisses consécutifs de la sci capimmo – 11 et- 9% J’ai investit 35000€ en 2015
aujour d’hui je retrouve ma mise de départ je conserve ou pas? quel est vôtre avis?
MERCI d’avance

Répondre
Expert
Benoît Fruchard, le 19 février 2024

Bonjour,
C’est impossible de vous répondre sans vous connaître, mais ce n’est pas un placement que nous recommandons.
Vous pouvez nous contacter au 01 87 66 31 35 pour faire un point sur votre situation.

Répondre
Kern, le 21 février 2024

Bonjour

Pensez-vous que la baisse va se poursuivre a ce rythme ?

Répondre
Expert
Benoît Fruchard, le 23 février 2024

Bonjour,
Je ne sais pas mais la situation est préoccupante.

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