SCPI Edissimmo : faut-il vendre en 2026 ?

La SCPI Edissimmo, gérée par Amundi, traverse une crise profonde. Son prix de part a baissé trois fois depuis 2023 pour tomber à 172 €, plus de 620 000 parts attendent d’être rachetées, et le dividende a fortement reculé en 2025. Pire : le prix de souscription est désormais supérieur à la valeur de reconstitution de la SCPI. Voici notre avis à jour, le rendement réel, l’état de la liquidité, la fiscalité, et la réponse à la question qui vous préoccupe : faut-il vendre ses parts d’Edissimmo ?

Mon avis sur la SCPI Edissimmo

Edissimmo est l’une des plus grosses SCPI de France, lancée en 1986 et gérée par Amundi Immobilier, filiale du premier gestionnaire d’actifs européen. Pendant trois décennies, elle a coché toutes les cases du placement rassurant : prestige du gestionnaire, forte capitalisation, immobilier de bureaux jugé sans risque. Cette image a volé en éclats avec la crise des bureaux de 2022. Le prix de la part est passé de 237 € à 172 €, et la SCPI cumule aujourd’hui les difficultés.

Deux problèmes méritent une attention particulière, car ils ne sautent pas aux yeux à la lecture du rendement affiché.

Premier problème : Edissimmo se paie au-dessus de sa valeur réelle. Au 31 décembre 2025, la valeur de reconstitution s’élève à environ 161 € par part. Or le prix de souscription est de 172 €. Vous achetez donc un actif plus cher que ce qu’il vaut. C’est l’inverse d’une bonne affaire, et cela laisse planer le risque d’une quatrième baisse de prix si les expertises continuent de reculer.

Second problème : la sortie est embouteillée. Plus de 620 000 parts attendent d’être rachetées fin 2025. Comme Edissimmo est à capital variable, votre retrait ne peut être satisfait que si un nouvel investisseur souscrit en face. Or les souscriptions se sont effondrées car personne ne veut plus y souscrire. Concrètement, vendre ses parts peut prendre très longtemps et vous êtes bloqué.

Mon avis sur cette SCPI est simple : Edissimmo n’est pas une SCPI que je recommande d’acheter. En effet, acheter en surcote, sur un marché de bureaux toujours dégradé, avec une liquidité bloquée, n’a aucun sens aujourd’hui. Pour les associés déjà présents aujourd’hui et qui veulent vendre leurs parts, il va falloir prendre son mal en patience…

La SCPI Edissimmo en chiffres

Edissimmo a été lancée en 1986. C’est une SCPI de rendement à capital variable, majoritairement investie en bureaux. Voici ses principales caractéristiques au 31 décembre 2025.

	Edissimmo	Commentaire
Société de gestion	Amundi Immobilier	Agréée par l’AMF, filiale du groupe Amundi (Crédit Agricole).
Capitalisation	3,03 milliards d’euros	La SCPI compte 17 616 603 parts détenues par 59 148 associés.
Capital	Variable	Les retraits ne sont possibles que s’ils sont compensés par de nouvelles souscriptions.
Prix de souscription	172,00 €	Prix de retrait (montant net revenant au vendeur) : 158,25 €.
Valeur de reconstitution	environ 161 €	Le prix de souscription (172 €) est donc supérieur d’environ 6 % à cette valeur.
Taux de distribution 2025	3,63 %	Calculé sur le prix de souscription en début d’année (191 €). Soit 6,94 € distribués par part.
Taux d’occupation financier	87,03 %	Taux annuel 2025. Une partie des locaux reste vacante.
Géographie des biens	France (76 %) et Europe (24 %)	Surtout l’Allemagne (13,7 %) pour la poche européenne.
Frais de gestion	5,75 %	Frais déduits des loyers, inférieurs à la moyenne du marché.

Quel est le rendement de la SCPI Edissimmo ?

Le taux de distribution d’Edissimmo a reculé pour s’établir à 3,63 % en 2025, contre 4,27 % en 2024. C’est l’un des plus faibles du marché, loin de la moyenne des SCPI. Mais le chiffre le plus parlant n’est pas le pourcentage : c’est le dividende réellement perçu par part, en euros.

Le dividende par part a chuté de plus de 20 % entre 2024 et 2025. La baisse a été particulièrement brutale au dernier trimestre 2025 : l’acompte est tombé à 0,58 € par part, contre 2,07 € les trimestres précédents. Amundi a en effet décidé d’aligner la distribution sur le résultat réel de la SCPI. Pour 2026, l’acompte prévisionnel est de 1,70 € par trimestre.

Sur le long terme, le bilan est encore plus parlant. Le taux de rentabilité interne sur 10 ans (2015-2025), qui intègre les loyers perçus et l’évolution du prix de la part, n’est que de 0,77 %. La performance globale annuelle 2025, qui combine distribution et variation du prix, ressort à -6,31 %. Autrement dit, sur la dernière décennie, Edissimmo n’a quasiment rien rapporté à ses associés une fois la baisse du prix prise en compte.

Quelle est la valorisation de la SCPI Edissimmo ?

Prix de la part de la SCPI Edissimmo

Le prix de la part a connu trois baisses successives, toutes liées au recul de la valeur des immeubles de bureaux :

• Juillet 2023 : de 237 € à 204 €
• Mars 2024 : de 204 € à 191 €
• Mars 2025 : de 191 € à 172 € (soit une baisse de 9,95 %, reflétant la chute de la valeur de reconstitution sur 2024)

Le point crucial se trouve dans l’écart entre ce prix et les valeurs d’expertise de la SCPI, calculées au 31 décembre 2025 :

• Valeur de réalisation : environ 140 € par part. C’est la valeur vénale des immeubles. Le prix de souscription (172 €) la dépasse de plus de 20 %.
• Valeur de reconstitution : environ 161 € par part. C’est le coût pour reconstituer la SCPI, frais et droits compris. Le prix de souscription la dépasse encore d’environ 6 %.

Cette situation est l’opposé de celle d’une SCPI décotée. Quand vous achetez Edissimmo à 172 €, vous payez plus cher que la valeur des immeubles sous-jacents. La réglementation autorise un prix de souscription dans une fourchette de plus ou moins 10 % autour de la valeur de reconstitution. Edissimmo se situe dans le haut de cette fourchette. Si les expertises continuent de baisser, une quatrième révision du prix deviendrait probable. Amundi indique toutefois que les valeurs se stabilisent, avec un recul limité à 1,19 % sur le second semestre 2025.

Répartition du patrimoine

Le patrimoine est composé à 69 % de bureaux, complété par 14,5 % de commerces, 9 % de logistique et une poche de diversification (hôtels, santé, résidences services). Géographiquement, il se répartit entre l’Île-de-France (30 %), Paris (25 %), les régions (21 %) et l’Europe (24 %, surtout l’Allemagne).

Le patrimoine reste dominé par les bureaux (près de 69 %), concentrés à Paris et en Île-de-France. C’est précisément le segment le plus touché par le télétravail et la baisse de la demande locative. Amundi a pris la mesure du problème et cherche à diversifier le portefeuille vers le commerce, la santé et l’hôtellerie, avec l’acquisition d’une clinique et d’une résidence senior en 2024. Mais ce virage intervient tardivement, après la chute, et prendra des années à produire ses effets.

Peut-on encore vendre ses parts d’Edissimmo ?

C’est le point le plus sensible. Edissimmo étant à capital variable, vous ne pouvez récupérer votre argent qu’en demandant un retrait, et ce retrait n’est honoré que si un nouvel investisseur souscrit à votre place. Quand la confiance s’effondre, le mécanisme se grippe.

Les chiffres parlent d’eux-mêmes. Au 31 décembre 2025, 620 526 parts étaient en attente de retrait, contre 429 511 un an plus tôt. La file s’allonge. En face, les souscriptions de l’année 2025 n’ont représenté que 25 171 parts. À ce rythme, il faudrait plus de vingt ans pour absorber la totalité des demandes de retrait en attente.

Amundi a mis en place un fonds de remboursement, alimenté par la vente d’immeubles, pour aider les associés bloqués à sortir. Mais ses moyens sont limités (environ 11 millions d’euros disponibles fin 2025) et il rachète les parts à un prix décoté, autour de 151 € contre 158,25 € au prix de retrait normal. Sortir par cette voie suppose donc d’accepter une perte supplémentaire.

En clair : si vous détenez des parts d’Edissimmo et souhaitez sortir, attendez-vous à patienter, ou à accepter une décote via le fonds de remboursement. Cette illiquidité est l’un des risques majeurs des SCPI à capital variable en période de crise.

Faut-il vendre ou conserver ses parts d’Edissimmo ?

La décision n’est pas simple, car elle se heurte au blocage de la liquidité que nous venons de décrire.

Vous détenez déjà des parts

Contrairement à une SCPI fortement décotée, Edissimmo n’offre aucun coussin de valeur : le prix est supérieur à la valeur de reconstitution, ce qui limite tout espoir de rebond rapide et expose à une nouvelle baisse. Cet argument plaide pour la sortie. Mais encore faut-il pouvoir sortir, ce qui n’est pas garanti à court terme.

• Demander un retrait a du sens si vous voulez réorienter votre épargne, en gardant à l’esprit que votre demande rejoindra une longue file d’attente.
• Conserver ne se justifie que si vous percevez encore un revenu qui vous convient et que vous pariez sur la réussite du virage de diversification engagé par Amundi, sur un horizon long.

Vous envisagez d’acheter

Notre réponse est claire : ce n’est pas le moment. Acheter Edissimmo aujourd’hui, c’est payer cher des actifs, sur un marché de bureaux toujours fragile, avec une liquidité bloquée et un risque de nouvelle baisse de prix. En plus, votre souscription servirait surtout à financer la sortie d’un associé en attente de retrait, et non à acquérir de nouveaux immeubles et à relancer la SCPI…

Les documents de la SCPI Edissimmo

Avant toute décision, lisez les documents officiels d’Amundi Immobilier. Le bulletin semestriel et le rapport annuel donnent une image fidèle de la situation, bien plus que tout argumentaire commercial.

Télécharger le rapport annuel 2024

Consulter les derniers bulletins sur le site d’Amundi Immobilier

Comment acheter la SCPI Edissimmo ?

Acheter la SCPI Edissimmo en direct

La souscription se fait au prix de 172 € par part (commission incluse), avec un délai de jouissance : vos parts ne commencent à produire des revenus qu’à compter du premier jour du sixième mois suivant la souscription (!!!). Si vous souhaitez investir en SCPI, nous pouvons vous aider à sélectionner des SCPI en fonction de votre situation.

Acheter la SCPI Edissimmo via une assurance vie

Certains contrats d’assurance vie référencent Edissimmo en unité de compte. Vérifiez d’abord sa présence dans votre contrat, et mesurez les avantages et contraintes de la SCPI en assurance vie (frais du contrat, conditions de revente fixées par l’assureur, traitement des crédits d’impôt étrangers). À ma connaissance, la SCPI n’est actuellement plus disponible en assurance vie.

Quelle est la fiscalité de la SCPI Edissimmo ?

Edissimmo détient environ 76 % de son patrimoine en France et 24 % en Europe. La part française de vos loyers est imposée comme un revenu foncier classique : à votre taux marginal d’imposition (TMI), majoré des prélèvements sociaux de 17,2 %.

	Imposition de la part française des revenus
TMI à 0 %	17,2 %
TMI à 11 %	28,2 %
TMI à 30 %	47,2 %
TMI à 41 %	58,2 %
TMI à 45 %	62,2 %

Un exemple : dans la tranche à 30 %, sur 1 000 € de revenus fonciers français, il vous reste 528 € après impôt et prélèvements sociaux, soit un rendement presque divisé par deux. La poche européenne (Allemagne notamment) est en revanche soumise à la fiscalité du pays d’origine, souvent plus douce, et échappe aux prélèvements sociaux, ce qui atténue légèrement la facture pour les contribuables fortement imposés.

Deux points complémentaires. Les revenus financiers de la SCPI (placement de trésorerie) sont soumis au prélèvement forfaitaire unique de 30 %. Et les parts d’Edissimmo entrent dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) : Amundi communique chaque année la valeur à déclarer.