Neo est une SCPI encore très récente sur le marché des sociétés civiles d’investissement immobilier. Elle a été créée en 2019 par Novaxia Investissement, une société d’investissement spécialisée dans le recyclage urbain. Que penser de cette jeune SCPI ? Découvrez dans cet article ses avantages et ses inconvénients, notre avis, le rendement des dernières années, les chiffres clés, un simulateur d’investissement, la fiscalité… Vous pourrez aussi découvrir comment y souscrire et télécharger les derniers rapports annuels.
Quels sont les avantages et les inconvénients de la SCPI Neo ? Notre avis
Les avantages de Neo
- SCPI innovante, sans frais de souscription (sauf si retrait avant 5 ans, dans ce cas, les frais sont de 6%)
- Novaxia se rémunère en fonction de ses performances, ce qui favorise un rapport de confiance avec les investisseurs.
- Bon taux d’occupation financier (TOF)
- Taux de distribution supérieur à la moyenne
- SCPI d’avenir (obtention du label ISR)
Les inconvénients de Neo
- Frais de gestion élevé (18%)
- SCPI jeune par rapport au marché
- Société de gestion (Novaxia) sanctionné par l’AMF en 2019 et 2025
- Plus de collecte
- Demande de retraits en hausse
- Durée des baux restants un peu bas
- Forte présence de Novaxia R (un autre fonds de la société de gestion) dans Neo pour 100 millions d’euros
Neo est une jeune SCPI. Jeune car elle a été lancée en 2019 mais aussi innovante dans la façon dont elle est gérée. Elle possède le Label ISR ce qui en fait une SCPI d’avenir ! C’est aussi une SCPI qui a reçu de nombreuses récompenses (ce qui n’est pas forcément un gage de qualité vu l’opacité de l’attribution de ces prix).
Il s’agit de la première SCPI sans frais de souscription si vous gardez vos parts plus de 5 ans (sinon les frais sont de 6%). Il est de toute façon déconseillé de vendre ses parts avant 5 ans, car l’investissement SCPI doit être pensé sur le long terme, c’est-à-dire au moins 8 ans.
Les frais de gestion sont en revanche plus élevés que ce qui est habituellement proposé (18% versus 10% à 15% en moyenne chez les autres SCPI). Néanmoins, malgré des frais de gestion élevés, Neo a réalisé des rendements supérieurs à la moyenne du marché depuis son lancement. Des frais élevés ne doivent donc pas vous dissuader d’investir tant qu’ils sont justifiés par des performances attractives et une bonne gestion de la SCPI. Cette promesse de rendement n’a d’ailleurs jamais été démentie jusqu’à présent.
Depuis ses débuts en 2019, Novaxia a proposé un taux de distribution annuel particulièrement élevé (supérieur à 6%) avec un taux d’occupation financier très satisfaisant. Grâce à une importante collecte, Neo a réussi à faire sa place dans l’univers des SCPI (plus de 400 millions d’euros de capitalisation).
La situation se complique aujourd’hui avec le risque d’une nouvelle sanction de l’AMF contre la société de gestion (en octobre 2025). L’AMF justifie cette potentielle sanction par une gouvernance défaillante, des problèmes de transparence et l’absence de documentation interne, notamment en ce qui concerne la sélection des investissements. Cette sanction risque de peser lourd et de rendre la SCPI illiquide. Les associés vont-ils décider de confier la SCPI à une autre société de gestion ? La décision sera sans doute débattue et décidée, ou non, par les assureurs qui possèdent via le fonds Novaxia R environ 25% de la SCPI.
La SCPI Neo en chiffres
Neo a été lancée en 2019. Il s’agit d’une SCPI de bureaux. Le risque lié à cette SCPI selon l’AMF est de 3 sur 7. Cela représente un niveau de risque moyen, voire bas. Voici ses principales caractéristiques :
| Capitalisation de la SCPI | 427,9 millions d’euros | La capitalisation de Neo correspond au nombre de parts en circulation par le prix d’exécution. |
| Capital | Variable | Neo est une SCPI à capital variable. |
| Taux d’occupation financier | 96,10 % | Le taux d’occupation d’une SCPI est calculé en fonction du montant total des loyers qui auraient été facturés si tous les biens étaient loués. |
| Géographie des biens | France (54%) et Pays-Bas (28%) | La géographie peut avoir un impact important, notamment en terme de fiscalité si les biens sont à l’étranger. |
| Démembrement | Possible | Le démembrement correspond au partage entre la possession des parts (nu-propriété) et la perception des loyers (usufruit). |
| Minimum de souscription | 1 part | Il s’agit du nombre minimum de parts à acheter pour pouvoir souscrire à Neo. |
| Frais de gestion | 18,00 % | Les frais de gestion sont déduits des loyers et servent à rémunérer la société de gestion. |
| Valeur de retrait | 0 % au bout de 5 ans 6% avant 5 ans | La valeur de retrait (ou frais de souscription) correspond à un pourcentage qui viendra diminuer le prix de la part au moment de la vente. Il s’agit de payer les différents frais d’acquisition (recherche, notaire…). |
Quel est le rendement de la SCPI Neo ?
En pourcentage durant les dernières années, le taux de rendement de la SCPI Neo a été le suivant :
| Année | Taux de rendement |
|---|---|
| 2025 | 5,50% (prévision) |
| 2024 | 6,01% |
| 2023 | 6,51% |
| 2022 | 6,33% |
| 2021 | 6,49% |
| 2020 | 6,15% |
| 2019 (année de lancement) | 7,26% |
Quelle est la valorisation de la SCPI Neo ?
Prix de la part de la SCPI Neo
Le prix de la part de Neo était de 180 € lors du lancement en 2018. La part a été revalorisée en 2021 à 187 € et s’achète toujours à ce prix pour l’instant.
La valeur de reconstitution, c’est-à-dire la valeur réelle (après un audit externe) de la part est de 182,79 €, c’est-à-dire inférieur au prix de souscription.
Une SCPI doit toujours avec le prix de ses parts compris entre +10 et -10% de son prix de souscription. Pour Novaxia Neo cela signifie que le prix doit rester entre 168,30 € et 205,70 €. Dans le cas contraire, la société de gestion devrait modifier, à la hausse ou à la baisse, le prix de souscription.
Répartition par secteur et par géographie
La répartition sectorielle de Neo est la suivante :
- Bureaux : 93% ;
- Hôtels : 4% ;
- Activités : 2% ;
- Enseignement : 1%.
La répartition des biens est la suivante en 2025 :
- France : 54% ;
- Pays-Bas : 28% ;
- Irlande : 7% ;
- Espagne : 8% ;
- Allemagne : 3%.
Les rapports annuels de la SCPI Neo
Nous mettons à votre disposition les derniers éléments communiqués par Novaxia Investissement pour la SCPI Neo. Si vous souhaitez investir dans Neo, nous vous conseillons de lire le dernier bulletin annuel ainsi que les derniers bulletins trimestriel. C’est une bonne façon de savoir et comprendre ce que vous allez acheter.
Télécharger le rapport annuel 2024
Télécharger le rapport annuel 2023
Télécharger le rapport annuel 2022
Télécharger le rapport annuel 2021
Télécharger le rapport annuel 2020
Télécharger le rapport annuel 2019
Télécharger la dernière note d’information
Comment souscrire à la SCPI Neo ?
Si vous êtes intéressé par la SCPI Neo et que vous souhaitez en acheter des parts, vous devrez y souscrire en direct. Pour cela vous devrez passer par un expert comme Cleerly. Nous vous proposerons plusieurs solutions en fonction de votre situation, de votre profil et de vos objectifs :
- En cash,
- À crédit,
- En démembrement (nue-propriété ou usufruit)…
Est-ce que la SCPI Neo correspond à mon profil investisseur ?
Le succès d’un investissement ne dépend jamais uniquement de ses qualités intrinsèques. Vos placements doivent toujours être envisagés en accord avec votre profil investisseur. C’est particulièrement vrai dans le cas des SCPI, car les options sont nombreuses.
Si beaucoup de particuliers se tournent spontanément vers les SCPI de rendement, certains pourraient avoir intérêt à investir autrement. Il est possible qu’une stratégie de défiscalisation soit plus adaptée à votre situation (surtout si votre portefeuille de placement est déjà important et diversifié). Ou peut-être souhaitez-vous préparer votre succession ? Auquel cas, investir dans une SCPI en démembrement peut être une bonne solution. De plus, même au sein des SCPI de rendement, le taux de distribution est loin d’être le seul critère à prendre en compte pour réaliser un bon investissement.
La capitalisation de la SCPI Neo est importante pour une jeune SCPI. Cet élément, associé à des taux de distribution élevés en fait un investissement attractif. Cependant, les derniers éléments qui ressortent de la SCPI nous amènent à la plus grande prudence. La SCPI ne collecte plus et ne profite pas des opportunités actuelles. Le taux de distribution diminue. La durée des baux baisse. Les sanctions vont emmener de la décollecte, ce qui risque de bloquer votre investissement.
Neo est une SCPI de rendement gérée par la société de gestion Novaxia. Lancée en 2019, elle est spécialisée dans l’immobilier de bureau. Son capital est variable et elle était capitalisée à hauteur de 384 millions d’euros en 2023.
En 2024, la SCPI Novaxia NEO a eu un rendement de 6,01 %. Son objectif de distribution est de 6 %. En 2025, le taux de distribution devrait être inférieur, environ 5,50%.
La SCPI Neo verse de façon mensuelles les revenus.
Comme pour tout investissement, le capital et le rendement de Neo ne sont pas garantis, il y a un risque de perte en capital. Les risques spécifiques à Neo sont ceux de l’immobilier européen qui traverse une crise.
Les revenus de la SCPI Novaxia NEO, en cas de détention directe, sont considérés comme des revenus fonciers. Ils sont donc soumis à la tranche marginale d’imposition ainsi qu’aux prélèvements sociaux. Cependant, une partie des revenus sont européens et permettent de bénéficier d’une fiscalité allégée pour ceux qui sont dans une TMI élevée.
Le prix d’une part de la SCPI Novaxia Neo en 2025 est de 187 €, avec un minimum de souscription d’une part.
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