Résidence principale combinée à investissement locatif : comment réussir ?

Bien qu’inhabituel, l’achat de résidence principale combiné avec un investissement locatif reste malgré tout possible, tant que vous pouvez le financer. En effet, vous devez disposer de ressources suffisantes pour rembourser le crédit immobilier. Mais est-ce vraiment intéressant ? Quelles sont les conditions pour réussir un investissement simultané ? Comment l’optimiser ? On vous explique !

Pourquoi combiner l’achat de la résidence principale et d’un investissement locatif ?

L’achat d’une résidence principale combiné avec un investissement locatif n’est pas un montage courant, il est possible. En revanche, il existe des avantages et des inconvénients à cette démarche.

En effet, acheter un bien en vue de le louer permet d’amortir le crédit immobilier grâce au loyers perçus.

Par ailleurs, vous pouvez bénéficier de réduction d’impôts si vous réalisez un investissement locatif via des dispositifs fiscaux tels que Pinel ou Denormandie. Cela vous permet ainsi de diminuer votre taux d’endettement global et d’optimiser votre fiscalité.

En revanche, vous devez disposer de ressources suffisantes pour financer une résidence principale et un investissement locatif simultanément. Les inconvénients liés à ce montage sont justement les risques liés à la location.

En effet, par définition un investissement locatif doit être envisagé avec précaution. Il convient de prendre en compte les risques de vacance locative, les éventuels travaux notamment dans les logements anciens.

Quelles sont les conditions pour réussir son investissement combiné ?

Si vous vous lancez dans l’achat de votre résidence principale combiné avec un investissement locatif, il faut que votre capacité d’emprunt soit solide avec un apport de préférence.

Vous devez donc vérifier votre taux d’endettement et la rentabilité locative du bien. Vous devez prouver à la banque que vous détenez les ressources financières nécessaires pour rembourser les crédits.

Ainsi il convient d’analyser votre situation et d’étudier votre projet en tenant compte de tous les paramètres avant de le présenter à une banque.

Sachez que les banques prennent en compte les critères suivants :

• Taux d’endettement qui ne doit pas dépasser les 35 % 
• Votre situation personnelle et financière : les revenus comme la situation professionnelle doivent être stable et vos comptes bien gérés
• Les crédits en cours
• Le reste à vivre doit être largement suffisant afin de régler les frais du quotidien et prévoir une enveloppe afin de pallier les aléas de l’investissement locatif.
• 70% des autres revenus tels que les revenus fonciers ou BIC (bénéfices industriels et commerciaux). En effet, les banques tiennent compte des éventuelles vacances locatives ou impayés de loyers.

Mais gardez à l’esprit que pour réussir un premier investissement locatif il faut être consciencieux. Vous devez déterminer votre projet, vous devez vous poser les bonnes questions :

• Quel type de bien vous souhaitez acquérir ?
• Pour quel locataire ?
• Quel type d’investissement :  meublé, vide ou encore saisonnier.

De plus, vous devez être très attentif à l’emplacement du bien. En effet, n’oubliez pas que c’est un investissement sur le long terme vous permettant de vous constituer un patrimoine.

Comment optimiser l’achat résidence combiné et investissement locatif ? 

Afin d’optimiser votre opération immobilière, défiscaliser via des dispositifs existants peut s’avérer judicieux. Cela permet d’augmenter la rentabilité de l’investissement locatif.

Plusieurs options s’offrent à vous que ce soit dans l’ancien comme dans le neuf :

• La loi Pinel permet d’obtenir une réduction d’impôt dans le neuf comme dans l’ancien. Elle est calculée sur le montant de l’acquisition suivant un taux défini par votre durée d’engagement de location. Elle peut atteindre les 63 000.00 € sur 12 ans. En revanche, vous devez acquérir un bien situé dans une zone éligible, et respecter les plafonds de loyers et de ressources des locataires.
• La loi Denormandie est une alternative au Pinel ancien. Vous bénéficiez des mêmes taux de réduction d’impôts sous réserve de respecter les conditions de ressources des locataires et les plafonds de loyers. Néanmoins, les travaux concernent uniquement les travaux d’amélioration. Le montant des travaux doit représenter 25% du cout total de l’opération.
• Le statut LMNP : En investissant dans la location meublée, vous vous affranchissez des contraintes des dispositifs précédents. D’autre part, vous bénéficiez des avantages fiscaux du LMNP. En amortissant le bien (hors terrain), les frais de notaire et le mobilier, vous pouvez créer un déficit reportable sur les années suivantes. Ce mécanisme vous permet donc de neutraliser les impôts sur vos revenus fonciers.

Quelles solutions privilégiées : Achat résidence principale ou investissement locatif ?

Généralement, un premier investissement concerne la résidence principale. En effet, le but est de se constituer un patrimoine et de ne plus payer de loyer. Une fois le crédit immobilier remboursé, le logement vous appartiendra dans son intégralité.  Par ailleurs, en cas de revente, une résidence principale est exonérée de l’imposition sur les plus-values immobilières.

Dans le cas où vous souhaitez envisager un investissement locatif à la suite, vous devez limiter le budget alloué pour votre résidence principale. En effet, votre capacité d’emprunt à la suite du crédit immobilier, sera largement limitée, voire nulle, si vous avez atteint le taux d’endettement maximum, à savoir 35%.

Par ailleurs, financer en premier une résidence principale ne vous empêche pas de la mettre par la suite en location. Par exemple, quelques mois par an en location saisonnière ou bien si vous êtes muté pour des raisons professionnelles. 

De même réaliser un investissement locatif avant l’acquisition d’une résidence principale vous offre la possibilité de percevoir des revenus complémentaires et donc de financer un projet immobilier grâce à l’épargne générée. Néanmoins, cette hypothèse est valable uniquement si votre bien est rentable et si vous avez optimisé votre fiscalité.

En résumé, la décision d’acheter une résidence principale ou de réaliser un investissement locatif dépendra de votre situation financière et personnelle, mais aussi de vos objectifs futurs.

Un exemple : Si vous habitez un logement de fonction, réaliser un investissement locatif permet de financer un bien que vous pourrez habiter à votre retraite.

Vous comprenez le principe, vous devez étudier votre projet dans son ensemble et vous aider d’un business plan immobilier. Vous aurez ainsi toutes les clés en main pour réussir votre investissement.

Nous vous conseillons toutefois de vous faire accompagner par des professionnels qui sauront vous guider selon votre profil emprunteur.