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Comment réussir son investissement locatif à Paris ?

Expert Benoît Fruchard
Posté par
Benoît Fruchard
Mis à jour le
21 mars 2022

Paris, ville lumière, continue de séduire encore et toujours. Néanmoins, réaliser un investissement locatif à Paris n’est pas chose facile. En effet, les prix des logements s’envolent tandis que les loyers sont encadrés. Les offres de logements se font rares et vous devez donc prévoir un budget conséquent pour votre achat. Alors, comment réussir un investissement locatif à Paris dans ce contexte tendu ? Quels sont les avantages et les inconvénients ? Quels quartiers cibler ? Suivez-nous, nous vous expliquons ici pourquoi et comment investir à Paris !

Pourquoi investir à Paris ?

Paris présente bien des atouts pour un investissement locatif. En effet, la demande locative à Paris est forte. Peu importe la durée de location, étudiantes, saisonnière, ou d’habitation, le risque de vacance locative est limitée. Et cela malgré les prix du marché immobilier local. Voyons ensemble les avantages et les inconvénients d’un investissement locatif à Paris !

Quels sont les avantages d’un investissement locatif à Paris ?

Paris séduit toujours autant ! Ainsi, envisager un investissement locatif dans la capitale est un gage de sécurité vu que la demande est forte. Notamment pour les raisons suivantes :

  • Une ville étudiante prisée : Le nombre d’étudiants français et internationaux ne cesse de croitre. Paris est en effet une des meilleures villes étudiantes au monde qui offre en plus des perspectives d’emploi. Ainsi, se lancer dans la location étudiante vous assure de louer le logement toute l’année sans vacance locative.
  • Une capitale économique : Paris intra-muros et son agglomération constituent un pôle économique dynamique. La capitale comprend de nombreuses multinationales et encourage le développement des start-ups. Ainsi, elle concentre une population active qu’elle continue d’attirer. Cela entraine donc mécaniquement une forte demande de logements à la location.
  • Un réseau de transport important : Paris est au cœur de l’Europe. Elle est desservie par trois aéroports, 7 gares, 14 lignes de métro et 5 lignes de RER. C’est pourquoi, elle est une zone stratégique pour investir. En effet, les déplacements à l’étranger et en France sont facilités.
  • Une destination touristique : Paris est très prisée par les touristes étrangers qui s’y rendent pour sa richesse culturelle comme les musées, les théâtres, les opéras et les monuments. Mais elle est aussi considérée comme la capitale de la mode, du luxe et de la gastronomie pour un bon nombre de pays. Ainsi, les investisseurs y voient une aubaine pour réaliser de la location saisonnière.
  • Profiter de dispositifs de défiscalisation : en effet, il est possible de dénicher des constructions neuves à Paris et dans les proches banlieues. Vous pouvez ainsi bénéficier de la loi Pinel et de la réduction d’impôt qu’offre ce dispositif. À savoir une réduction d’impôt plafonnée à 63 000 € sur 12 ans. Cependant, ces réductions seront dégressives à partir de 2023. Par ailleurs, Paris et son patrimoine d’exception peuvent également être éligibles à la loi Malraux. En contrepartie d’un engagement de location de 9 ans, vous pouvez déduire jusqu’à 400 000 € de travaux sur 4 ans.
  • Une perspective de plus-value : Le prix de l’immobilier parisien ne cesse d’augmenter. Ainsi, si la tendance se confirme, vous pouvez espérer une plus-value à la revente de votre bien immobilier.

Quels sont les inconvénients d’investir à Paris ?

Vous l’avez compris, peu de risque de vacance locative à Paris tant la demande est forte et le marché tendu. Mais cet avantage est aussi un des inconvénients !

En effet, la pénurie de logements à la vente augmente mécaniquement le prix des biens immobiliers. Même s’il existe quelques programmes neufs, ces derniers se font rares et ils sont en partie destinés à des logements sociaux.  Résultat ? Un investissement locatif à Paris n’est pas à la portée de tous. Le prix moyen du m² à Paris est de 11 000 €. Le prix du m² varie bien entendu selon l’emplacement du bien et peut parfois dépasser les 20 000 € dans les quartiers les plus huppés avec avec les programmes neufs.

En résumé, le prix d’un appartement dans l’ancien de 20 m² à Paris peut potentiellement se vendre 220 000 €, auquel vous devez rajouter les frais de notaire et la fiscalité liée à l’investissement locatif.

Ce qui nous amène à un autre inconvénient, une rentabilité locative plus basse que dans d’autres villes. En effet, le prix d’achat élevé pénalise le rendement dont le taux se situe aux alentours des 2.5% brut. De plus, Paris est soumis à l’encadrement des loyers ce qui impacte la rentabilité. Nous vous expliquons tout cela un peu plus loin.

On peut ainsi dire qu’un investissement locatif à Paris doit être réalisé sur du long terme pour être rentable. En effet, afin de compenser la faible rentabilité, vous devez conserver le bien quelques années avant de le revendre et d’en ressortir une plus-value éventuelle.

Quels sont les quartiers de Paris à cibler pour un investissement locatif ?

L’emplacement pour un investissement locatif à Paris va dépendre de votre stratégie et vos envies. En effet, vous devez vous poser les bonnes questions : est-ce que vous souhaitez privilégier l’aspect patrimonial ? Souhaitez-vous investir dans de l’ancien ou du neuf ? Préférez-vous un quartier bourgeois, ou un quartier d’avenir ? De plus, l’emplacement dépendra bien évidemment de votre budget… n’oubliez pas nous sommes à Paris !

Ainsi, l’enjeu d’un investissement locatif à Paris est de trouver le compromis entre un quartier dynamique et le prix du bien immobilier afin d’en tirer la meilleure rentabilité.

Néanmoins, nous pouvons vous donner quelques pistes :

  • Les quartiers d’avenir : Ils concernent principalement les arrondissements comme le 13ème, le 17ème, le 18ème, le 19ème et le 20ème. Ce sont des quartiers dynamiques dont le prix moyen du m² permet un rendement plus élevé.
  • Les quartiers à fort potentiel patrimonial sont les arrondissements du centre de Paris comme le 1er, 2ème, 3ème ou 4ème ainsi que les beaux quartiers parisiens notamment le 5ème, 6ème, 7ème, 8ème et 16ème arrondissements. Ce sont cependant les quartiers les plus chers jouissant d’une forte demande et simplifiant ainsi la location et la revente. Néanmoins, le rendement locatif sera plus faible.

En conclusion, quel que soit l’arrondissement sélectionné, vous devez vérifier la rentabilité du bien qui comme nous l’avons précisé plus haut peut-être compensée par la plus-value à la revente.

Dans quel type de logements investir à Paris ?

Avant de vous lancer dans un investissement locatif à Paris vous devez déterminer le type de logement et quel locataire vous souhaitez cibler !

Sans surprise, les petites surfaces offrent une meilleure rentabilité. Dans ce cas, vos cibles seront les étudiants, les jeunes actifs ou encore les touristes.  Un studio ou deux pièces doivent être meublés pour répondre aux besoins de cette catégorie de locataires. Les baux sont généralement de courte durée. Vous devez également privilégier les logements situés à proximité des universités et des transports en commun. Néanmoins, la location meublée implique un turn-over de locataires plus fréquent et de fait un entretien plus régulier du logement.

En revanche, un logement familial aura une rentabilité moins élevée. De plus, vous devez vérifier qu’il est proche des écoles et être attentif aux défauts éventuels comme le bruit, qui pourrait faire baisser le loyer. Toutefois, si vous souhaitez investir dans une superficie plus grande, l’option de la colocation peut être envisagée afin de maximiser le rendement.

Par ailleurs, comme tout investissement locatif, vous devez vérifier que le prix est conforme au marché immobilier actuel de Paris. C’est pourquoi, afin de faciliter votre recherche, faire appel à des professionnels du secteur parisien peut s’avérer judicieux. Ils connaissent très bien le marché et sauront reconnaître un bien surévalué.

Encadrement de loyers à Paris : Quelles sont les conséquences sur le rendement locatif d’un investissement à Paris ?

Paris est soumis au principe de l’encadrement des prix des loyers. Concrètement, depuis le 1er juillet 2019, les loyers des logements vides ou meublés constituant la résidence principale du locataire sont fixés selon deux critères :

  • Le loyer appliqué au locataire précédent.
  • Le loyer de référence majoré par mètre carré de surface habitable.

En d’autres termes, le montant du loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral.

Le problème est que les prix d’achat continuent d’augmenter, et les investisseurs voient donc la rentabilité locative fondre comme neige au soleil ! Mais un exemple vaut mieux qu’un long discours. Voyons tout de suite comment calculer un loyer à Paris et son impact sur la rentabilité !

Comment calculer un loyer à Paris ?

Prenons un studio meublé de 35 m² construit entre 1946 et 1970 situé dans le quartier Val de Grace dans le 5ème arrondissement dont le contrat de location est signé entre le 1er juillet 2021 et le 30 juin 2022.

Le loyer hors charges se calcul en multipliant le loyer de référence par la superficie du logement.

Dans notre exemple :

  • Le loyer de référence est de 26 €/ m² soit un loyer de 910 € par mois.
  • Le loyer de référence majoré est de 31,20 €/m² soit un loyer de 1 092 € par mois.

En résumé, votre studio meublé peut être loué au maximum 1 092 € hors charges.

Dans le cas où le logement comporte des caractéristiques de confort supplémentaires comme une terrasse ou encore une localisation proche d’un monument comme la tour Eiffel, vous pouvez appliquer un complément de loyer. Toutefois ce complément de loyer doit être justifié.

Le problème c’est qu’il n’existe pas de décret listant les caractéristiques qui peuvent justifier ce complément de loyer ni les montants qui peuvent être appliqués. Conclusion, vous devez être vigilant, car cela peut donner lieu à des litiges si vous surévaluez le loyer.

La ville de Paris a mis à disposition une carte interactive afin de connaitre les loyers de référence en fonction de l’adresse du logement.

L’encadrement de loyer à Paris et calcul de la rentabilité brute de l’investissement : Exemple !

Reprenons donc notre exemple, et calculons maintenant la rentabilité locative brute de l’investissement.

Le prix moyen du m² dans le quartier Val de Grace à Paris est de 13 444 € soit pour un appartement de 35 m² le prix d’achat éventuel est de : 13 444 € x 35 m²= 470 540 € hors frais d’acquisition.

Calcul de la rentabilité : 100 x (loyer hors charges x 12) / prix d’acquisition.

100 x (1092 € x 12) /470 540 € = 2,78 %

La rentabilité brute de votre investissement est donc de 2,78 % sans tenir compte des frais supplémentaires ni de la fiscalité !

Comme vous le constatez, le prix d’achat d’un logement à Paris et le prix de la location encadré ne permettent pas d’obtenir une rentabilité élevée.

Est-ce qu’un investissement locatif à Paris est toujours intéressant ? Notre avis

Un investissement locatif doit toujours être envisagé avec précaution, et encore plus à Paris. En effet, les prix du marché immobilier parisien sont très élevés. De plus, il existe peu d’offres de logements destinés à l’investissement locatif. Cette situation impacte fortement le rendement locatif qui reste faible, notamment avec le principe d’encadrement des loyers.

C’est pourquoi, un investissement locatif à Paris doit être envisagé sur du long terme afin de compenser la faible rentabilité par une plus-value à la revente.

Néanmoins, Paris reste une ville économique, dynamique et attractive qui continue de séduire les étudiants, les professionnels et les touristes. Ainsi, vous limitez les risques de vacances locatives puisque Paris reste une zone tendue où la demande de logement est toujours plus forte.

Conclusion, pour réussir un investissement locatif à Paris, vous devez vous armer de patience afin de trouver la perle rare qui vous offrira le meilleur compromis entre rentabilité et prix d’achat. Pour cela, n’hésitez pas à comparer les arrondissements, les quartiers et vous imprégner du marché immobilier local. Notre conseil est toutefois, de faire appel à des chasseurs d’appartements ou à un conseiller en investissement, des professionnels qui connaissent parfaitement Paris et qui sauront vous guider dans votre achat immobilier !

L'auteur

Benoît Fruchard

Fondateur de Cleerly - Conseiller en gestion de patrimoine

Benoît Fruchard est passionné de finances personnelles depuis son plus jeune âge. Après une licence d'économie à l'Université de Nantes puis un Master à l'Université de Bordeaux, il rentre en école de commerce à Rouen. Il a travaillé 2 ans au sein de la BNP Paribas puis 5 ans chez un courtier en ligne. En 2021, il a créé Cleerly, un cabinet en gestion de patrimoine et un site pour démocratiser les finances personnelles... en savoir plus

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