Un investissement locatif permet de préparer sa retraite, percevoir des revenus complémentaire, mais peut également vous permettre de diminuer votre impôt sur le revenu. En effet, le mécanisme du déficit foncier peut diminuer l’impact des revenus locatifs sur le montant de votre impôt. Vous pouvez déduire jusqu’à 10 700 € par an de déficit foncier tout en échappant au plafonnement des niches fiscales ! Vous êtes curieux ? Suivez-nous, on vous explique comment faire !
Sommaire
Qu’est-ce qu’un déficit foncier ?
Un déficit foncier est un mécanisme comptable qui permet de déduire des loyers perçus, les charges liées au bien immobilier mis en location. Concrètement, c’est lorsque les charges du logement loué sont supérieures au montant des loyers.
Ce déficit peut alors venir en déduction de vos revenus globaux (salaires, pensions de retraite, rentes…) et permet ainsi de diminuer le montant de votre impôt sur le revenu.
Attention, ce mécanisme est possible uniquement si vous réunissez trois conditions :
- Être soumis au régime réel.
- L’immeuble doit être loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit foncier.
- Le bien doit être à usage d’habitation.
En effet, lorsque vous percevez des revenus fonciers, deux options s’offrent à vous selon le montant de revenus locatifs :
- Le micro foncier : il s’applique automatiquement si vos revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 €. Dans ce cas, vous avez droit à un abattement de 30% sur le montant des loyers déclaré. Cette option est intéressante uniquement si vos charges ne dépassent pas 30%. Vous pouvez cependant opter pour le régime réel. Attention ce choix est irrévocable pendant 3 ans et s’applique sur l’ensemble de vos revenus fonciers.
- Le régime réel : Dans ce cas, vous pouvez déduire le montant réel de vos charges et donc créer éventuellement un déficit foncier si les charges sont supérieures aux loyers. À noter que cette option s’applique de plein droit lorsque les revenus sont supérieurs à 15 000 €.
Un déficit foncier concerne les locations vides, pour la location meublée on parle de déficit BIC. Mais nous vous en parlons un peu plus loin. Voyons plutôt comment générer un déficit foncier !
Comment générer un déficit foncier et avec quel plafond ?
Vous l’avez compris, il est possible de générer un déficit foncier dès lors que vous optez pour le régime réel. Nous allons voir quels sont les plafonds à respecter et les charges qu’il vous est possible de déduire.
Quels sont les plafonds d’un déficit foncier ?
Chaque année, il est possible de déduire jusqu’à 10 700 € de déficit foncier. Bonne nouvelle ! L’éventuel excédent est reportable sur les années suivantes !
En effet, vous pouvez déduire et reporter le surplus comme suit :
- Durant 6 ans sur l’ensemble de vos revenus
- Durant 10 ans sur vos seuls revenus fonciers
Attention ! Seule la fraction du déficit provenant des charges déductibles est reportable sur le revenu global. En effet, la partie correspondant aux intérêts d’emprunt est uniquement déduite des revenus fonciers pendant 10 ans.
Concrètement, si votre déficit foncier résultant des dépenses déductibles hors intérêt d’emprunt est de 10 700 €. Vous pouvez le déduire dans sa totalité de vos revenus globaux et réduire ainsi votre imposition. Dans le cas d’un surplus, il viendra en déduction des revenus globaux pendant 6 ans.
Les revenus issus d’une location non meublée rentrent dans la catégorie des revenus fonciers. Ces revenus sont soumis à l’impôt sur le revenu. En résumé, votre revenu global est égal aux revenus fonciers + les autres revenus (salaires, prestations sociales ou familiales, pensions de retraite, dividendes…).
Pour finir, le déficit foncier échappe au plafonnement des niches fiscales de 10 000 €. En d’autres termes, si vous bénéficiez d’une réduction d’impôt dans le cadre d’une défiscalisation comme Pinel par exemple, alors vous pouvez la cumuler avec votre déficit foncier.
Quelles sont les charges déductibles au régime réel ?
En optant pour le régime réel, vous pouvez déduire de vos revenus fonciers, les charges suivantes :
- Les frais de gestion et d’administrations : frais d’agence immobilière, honoraires de location, honoraires état de lieux…
- Les primes d’assurances : assurance loyers impayés, assurance propriétaire non occupant, assurance multirisque immeuble…
- La taxe foncière hors ordures ménagères
- Les provisions pour charges de copropriété
- Les charges locatives non récupérées auprès du locataire au 31 décembre de l’année suivant son départ.
- L’indemnité d’éviction ou de relogement du locataire.
- Les dépenses de réparation et d’entretien du logement : Uniquement les travaux occasionnés par la vétusté du logement ou visant à améliorer le bien. Sont exclus les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement.
- Les intérêts et frais d’emprunt (assurance emprunteur) déductibles uniquement des revenus fonciers
Les charges déductibles sont à renseigner lors de la déclaration de vos revenus fonciers via le formulaire n°2044 qui doit être joint à la déclaration de revenus globale soit le formulaire n°2042.
Comment se calcule un déficit foncier ?
Après la théorie, la pratique afin de mieux comprendre le mécanisme du déficit foncier !
Exemple 1 : Déficit foncier et intérêts d’emprunt inférieurs aux loyers
| Étapes de calcul du déficit foncier | Exemple pour 10 000 € de revenus fonciers |
|---|---|
| Revenus fonciers bruts | 10 000 € |
| Intérêts d’emprunt | 2 950 € |
| Déduction des intérêts d’emprunt | 10 000 € – 2950 € soit 7 050 € |
| Charges et travaux déductibles | 12 000 € |
| Déduction des charges et travaux sur les revenus | 7 050 € – 12 000 € soit – 4 950 € de déficit imputable |
Le déficit imputable sur ce premier exemple sur les revenus globaux est de 4 950 €
Exemple 2 : Déficit foncier inférieur à 10 700 € et intérêts d’emprunt supérieurs aux loyers
| Étapes de calcul du déficit foncier | Exemple avec déficit foncier inférieur à 10 700 € |
|---|---|
| Revenus fonciers bruts | 4 000 € |
| Intérêts d’emprunt | 4 500 € |
| Déduction des intérêts d’emprunt | 4 000 € – 4 500 € soit – 500 € |
| Charges et travaux déductibles | 9 000 € |
| Déduction des charges et travaux sur les revenus | Ces 500 € ne peuvent pas créer de déficit foncier. |
Dans cet exemple, les 500 € ne peuvent pas créer de déficit foncier. Ils seront imputés sur les revenus fonciers de l’année suivante.
Il convient donc de déduire ces 500 euros du montant du déficit
Cela donne : 4000 € – (4 500 € + 9 000 €) = – 9 500 €
9 500 € – 500 € = 9 000 €
On obtient un déficit imputable sur le revenu global de 9 000€.
Exemple 3 : Déficit foncier supérieur à 10 700 € et intérêts d’emprunt supérieurs aux loyers
| Étapes de calcul du déficit foncier | Exemple avec déficit foncier supérieur à 10 700 € |
|---|---|
| Revenus fonciers bruts | 4 000 € |
| Intérêts d’emprunt | 4 500 € |
| Déduction des intérêts d’emprunt | 4 000 € – 4 500 € soit – 500 € |
| Charges et travaux déductibles | 12 000 € |
| Déduction des charges et travaux sur les revenus | Ces 500 € ne peuvent pas créer de déficit foncier. |
Les 500 € ne vont pas créer de déficit foncier. Vous devez les imputer sur les revenus fonciers des années suivantes.
Il convient donc de déduire les 500 € du montant total du déficit foncier.
4 000 € – (4 500 + 12 000) = – 12 500 €
12 500 – 500 € = – 12 000 €
Le montant du déficit est de 12 000 €. Seul 10 700 € peut être imputé sur les revenus globaux.
L’excédent de 1 300 € (12 000 € – 10 700 €) est reportable sur les revenus fonciers des années suivantes.
LMNP et déficit foncier : Comment ça fonctionne ?
Si vous êtes un loueur meublé non professionnel, vous bénéficiez donc du statut LMNP et de ces avantages fiscaux générés notamment par son mécanisme d’amortissement. Cela s’explique par le fait que les revenus issus des locations meublées rentrent dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).
En tant que loueur meublé non professionnel, vous pouvez opter soit pour le régime micro BIC soit pour le régime réel.
- Régime micro BIC : vous bénéficiez d’un abattement de 50 % sur vos revenus.
- Régime réel : vous pouvez déduire les charges, travaux, intérêt d’emprunt et vous bénéficiez des amortissements.
Le régime réel s’applique de plein droit pour les revenus supérieurs à 72 600 €. Toutefois, il est possible d’opter pour ce régime même si vos recettes sont inférieures. Cette option est intéressante uniquement si vos charges sont supérieures à 50 % de vos revenus.
Concrètement, le régime réel en LMNP vous permet de déduire les charges, les travaux et les intérêts d’emprunt, au même titre que si vous louez un logement vide. Mais en plus des charges vous pouvez amortir le bien (hors terrain), le mobilier ou encore les frais de notaire.
Néanmoins, dans ce cas, on ne parle pas de déficit foncier. En effet, vous reportez le déficit BIC uniquement sur vos revenus locatifs et non sur les revenus globaux. Les amortissements sont reportables sans limitation de durée.
En résumé, ce mécanisme vous permet de baisser vos recettes locatives et de ne pas impacter le montant de vos impôts.
SCPI de déficit foncier : Comment ça marche ?
Réduire ses impôts en investissant dans une SCPI déficit foncier peut s’avérer être une solution particulièrement intéressante dès lors que votre tranche marginale d’imposition est de 30%.
Une SCPI déficit foncier achètent des biens à rénover qui génèrent un déficit foncier pendant les premières années.
Ainsi, en tant qu’associé de la SCPI, vous pouvez déduire cette quote-part de travaux de vos autres revenus fonciers, mais aussi de vos revenus globaux. De plus, vous n’êtes pas dans l’obligation de percevoir d’autres revenus fonciers pour bénéficier du déficit. Il s’imputera uniquement sur les revenus globaux dans la limite de 10 700 €.
Concrètement, une SCPI déficit foncier prévoit une quote-part de travaux représentant entre 40% et 60% du montant de la souscription.
Exemple
Si vous souhaitez investir 10 000 € et que la quote-part affectée aux travaux est de 45%, vous pourrez déduire 4 500 € de vos revenus globaux.
Ainsi, investir dans une SPCI déficit foncier, vous permet d’optimiser vos impôts sans les contraintes de la gestion et des travaux.