Il n’est pas rare de créer une SCI (société civile immobilière) pour un investissement locatif. En effet, la SCI permet d’éviter les contraintes de l’indivision et de faciliter la transmission des biens. Ainsi, les associés perçoivent les loyers à hauteur de la quote-part qu’ils détiennent dans la SCI et doivent les déclarer comme des revenus fonciers. C’est pour cette raison qu’une SCI peut aussi générer un déficit foncier et permettre aux associés de réduire leur impôt ! Explications !
Sommaire
Qu’est-ce qu’un déficit foncier en SCI ?
Être associé dans une SCI, c’est détenir des parts d’un bien généralement mis en location. Ainsi, les loyers perçus rentrent dans la catégorie des revenus fonciers.
Lorsque les charges réelles de la SCI sont plus importantes que les revenus, on parle alors de déficit foncier. Chaque associé peut donc imputer ce déficit sur leur revenu global afin de réduire l’assiette de l’impôt et diminuer ainsi le montant imposable.
Par ailleurs, si le revenu global est insuffisant pour absorber le déficit, il est possible de le reporter sur les revenus globaux pendant 6 ans. En revanche, la fraction du déficit qui excède 10 700 € ou qui résulte des intérêts d’emprunt est imputable sur les revenus fonciers pendant 10 ans.
Le déficit foncier de la SCI apparaît généralement lorsque des travaux importants sont réalisés, il est aussi possible de déduire les intérêts d’emprunt dans le cadre d’un crédit immobilier en SCI.
Comment bénéficier d’un déficit foncier en SCI ?
Tout d’abord, seules les SCI soumises à l’IR (impôt sur le revenu) peuvent bénéficier du mécanisme de déficit foncier.
De plus, vous devez souscrire au régime réel pour vous permettre de déduire les charges liées à votre investissement locatif. En effet, le micro foncier en SCI ne permet pas de déduire les charges. Vous bénéficiez d’un abattement de 30% sur les revenus locatifs.
Ainsi, le mécanisme du déficit foncier en SCI est possible uniquement si les conditions suivantes sont réunies :
- Être soumis au régime réel.
- Le bien doit être loué pour au moins 3 ans
- Les associés doivent conserver leurs parts dans la SCI
- Le logement doit être à usage d’habitation
- La SCI doit être soumise à l’IR (impôts sur le revenu)
Comment fonctionne un déficit foncier en SCI ?
Tout d’abord, rappelons brièvement les charges qui sont déductibles des revenus fonciers :
- Les frais de gestion et d’administrations
- Les primes d’assurances
- La taxe foncière hors ordures ménagères
- Les provisions pour charges de copropriété
- Les charges locatives non récupérées auprès du locataire au 31 décembre de l’année suivant son départ.
- L’indemnité d’éviction ou de relogement du locataire.
- Les dépenses de réparation et d’entretien du logement (hors travaux de construction, reconstruction ou agrandissement.)
- Les intérêts et frais d’emprunt
Dès lors que les charges sont supérieures aux revenus locatifs, alors la SCI crée un déficit foncier.
Ce déficit vient donc en déduction des revenus dans la limite annuelle de 10 700 €. Néanmoins, l’excédent est reportable sur les revenus globaux pendant 6 ans.
Dans le cadre d’un investissement sous le dispositif Cosse, le plafond du déficit foncier est relevé à 15 300 €.
Ainsi les associés d’une SCI peuvent déduire le déficit au moment de leur déclaration d’impôt, à hauteur des parts qu’ils détiennent dans la société.
Par ailleurs, le déficit foncier échappe au plafonnement des niches fiscales de 10 000 €. Ainsi, si vous bénéficiez d’une réduction d’impôt dans le cadre d’une défiscalisation comme Pinel par exemple, alors vous pouvez la cumuler avec votre déficit foncier.
En revanche, si les intérêts d’emprunt sont supérieurs aux loyers, ils ne peuvent pas être imputés sur les revenus globaux. En effet, ils sont déductibles uniquement des revenus fonciers.
Comment déclare-t-on un déficit foncier en SCI ?
Déclarer les revenus d’une SCI nécessite deux déclarations, à savoir :
- La déclaration du gérant de la SCI : elle doit être déposée au plus tard le 2éme jour ouvré après le 1er mai, auprès du SIE (service des impôts des entreprises) dont dépend la SCI. Cette déclaration concerne le montant des revenus de l’année N-1 et la part revenant à chaque associé. Le formulaire 2072-S est à utiliser dans les cas suivants :
- Les associés sont des personnes physiques
- La SCI ne doit pas être : propriétaire d’un immeuble Loi Malraux ou Monuments historique, posséder un bien en nue-propriété, ne pas avoir opté pour la déduction au titre de l’amortissement Perissol, Besson, Borloo neuf, Robien. Dans ce cas, il faudra utiliser le formulaire 2072-C
- La déclaration de chaque associé via le formulaire 2044 qui doit être déposée en même temps que celle de l’impôt sur le revenu.
Une fois que le gérant à déclarer les revenus et les charges de la SCI, il obtient un résultat qui sera réparti entre les associés de la SCI proportionnellement à leur quote-part détenue.
Ensuite, il appartient à chaque associé de déclarer le montant des revenus fonciers sur la base de la déclaration du gérant. Il convient alors d’utiliser le formulaire 2044. Chaque associé doit calculer le revenu net foncier en déduisant les frais et charges. Selon le résultat de la SCI, le montant à déclarer peut être déficitaire. Dans ce cas, les associés bénéficient d’une quote-part de ce déficit. Ils peuvent donc l’imputer sur leurs revenus globaux.
Comment calcule-t-on un déficit foncier en SCI : Exemple !
Imaginons deux associés d’une SCI qui détiennent chacun 50% des parts. La SCI génère un déficit de 25 000 €, dont 7 000 € d’intérêts d’emprunt. Chaque associé bénéficie donc de 12 500 € de déficit, dont 3 500 € d’intérêts d’emprunt.
Le déficit foncier dépasse le plafond de 10 700 €. L’associé 1 a un revenu global de 40 000 €, dont 10 000 € de revenus fonciers. Il peut imputer la totalité des intérêts d’emprunt sur ses revenus fonciers :
10 000 € – 3 500 € = 6 500 €
En revanche, le reste du déficit sera imputé à hauteur de : 7 200 €
10 700 € – 3 500 € = 7 200 €
De plus, il bénéficiera d’un déficit reportable sur les revenus fonciers pendant 10 ans de : 1 800 €
12 500 € – 10 700 € = 1 800 €
L’associé 2 a un revenu global de 6 000 € composé de 3 500 € de revenus fonciers. Il peut imputer la totalité des intérêts d’emprunt sur ses revenus fonciers
3 500 € – 3 500 € = 0 €
En revanche, le reste du déficit ne sera imputable qu’à hauteur de 2 500 €. En effet, ses revenus ne permettent pas d’imputer davantage. Dans ce cas, il bénéficie d’un déficit foncier reportable d’un montant de 4 700 € qu’il pourra imputer sur ses revenus globaux pendant 6 ans. Mais aussi d’un déficit de 1 800 € sur ses revenus fonciers pendant 10 ans.
| Associé 1 | Associé 2 | |
|---|---|---|
| Revenu global (foncier inclus) | 40 000 € | 6 000 € |
| Déficit foncier SCI | 12 500 € | 12 500 € |
| Dont les intérêt d’emprunt | 3 500 € | 3 500 € |
| Revenus fonciers inclus dans revenu global | 10 000 € | 3 500 € |
| Intérêt d’emprunt imputable sur les revenus fonciers | 3 500 € | 3 500 € |
| Revenus fonciers après imputation des intérêts d’emprunts | 6 500 € (10 000 € – 3 500 €) | 0 € (3 500 € – 3 500 €) |
| Déficit restant à imputer | 7 200 € (10 700 € – 3 500 €) | 7 200 € (10 700 € – 3 500€) |
| Déficit imputable sur le revenu global (revenus fonciers- déficit restant à imputer) | 700 € (6 500€ – 7 200€) | 7 200 € (0 € – 7 200 €) |
| Revenu global | 29 300 € (30 000 € – 700 €) | – 4 700 € (2 500 € – 7 200 €) |
| Déficit reportable sur le revenu global (6 ans) | 0 | 4 700 € |
| Déficit reportable sur les revenus fonciers (10 ans) | 1 800 € (12 500 €– 10 700 €) | 1 800 € (12 500 €– 10 700 €) |
Tout comme un investissement locatif en direct, les associés d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu bénéficient du mécanisme du déficit foncier permettant de réduire les revenus fonciers et globaux !