Les dividendes perçus lors d’un investissement en SCPI (société civile de placement immobilier) entrent dans la catégorie des revenus fonciers. Pour les déclarer vous avez le choix entre le régime micro foncier et le régime réel. Néanmoins, pour bénéficier du régime micro foncier, vous devez respecter certaines conditions. Notamment le montant total de vos revenus locatifs doit être inférieur ou égal à 15 000 €. Quels sont les avantages et inconvénients du régime micro foncier en SCPI ? On vous aide à prendre la bonne décision pour votre épargne !
Sommaire
Quelles sont les conditions pour bénéficier du micro foncier avec des parts de SCPI ?
Conformément à l’article 32 du code général des impôts, le régime d’imposition simplifié ou micro foncier s’applique dès lors que le revenu brut foncier total est inférieur ou égal à 15 000 € par an.
Ainsi, un détenteur de parts de SCPI peut bénéficier du régime micro foncier en respectant les conditions suivantes :
- Le cumul des revenus fonciers doit être inférieur à 15 000 € brut annuel par an (hors charges) y compris les dividendes versés par la SCPI.
- Le bien immobilier doit être loué nu. En effet, les revenus des logements meublés entrent dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).
- Les dividendes ne doivent pas être issus des SCPI fiscales, comme une SCPI Pinel.
- Les dispositifs de défiscalisation sont exclus du régime micro foncier
Par ailleurs, le bien immobilier locatif en direct doit être implanté en France.
En revanche, dans le cas où les revenus locatifs de l’investisseur proviennent uniquement des SCPI, il ne pourra pas bénéficier du régime micro foncier, et ce même si le montant des dividendes est inférieur à 15 000 €.
Le principal avantage : la simplicité du régime d’imposition
Le régime micro foncier est un régime d’imposition simplifié. En effet, il permet de déduire un abattement de 30% sur les revenus bruts annuels.
Il s’agit d’un abattement ayant pour objectif de couvrir les différentes charges liées à votre investissement. Dans le cas où vos charges sont effectivement inférieures à 30%, le régime micro foncier permet d’alléger le montant de votre imposition.
Par ailleurs, la déclaration des revenus micro foncier en SCPI, est simplifiée. En effet, les sociétés de gestion vous envoient un document avec le montant qu’elle a transmis aux impôts. Ces chiffres apparaitront sur la déclaration préremplie. Nous vous expliquons plus loin comment déclarer les revenus du régime micro foncier.
Ainsi l’avantage de ce régime par rapport au régime réel, est qu’elle vous affranchie des démarches fiscales qui sont liées à la déclaration de revenus fonciers.
Le risque : la sous-estimation des charges réelles
Comme nous l’avons vu précédemment, vous ne pouvez pas déduire les charges réelles si vous optez pour le régime micro foncier.
Et c’est justement le principal inconvénient de ce régime. En effet, il n’est pas rare que les charges liées à un investissement locatif ou en SCPI soient supérieures à l’abattement de 30%.
Dans le régime réel, vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, les travaux, ou encore les charges de copropriété.
Ainsi, il est préférable de bien étudier les deux régimes en fonction de vos revenus et de vos charges. En effet, si vous optez pour le régime réel et renoncez au régime micro foncier, cette option sera irrévocable pendant 3 ans.
Comment déclarer les revenus d’une SCPI via le régime micro foncier ?
La déclaration des revenus fonciers issus d’une SCPI sous le régime micro foncier est simplifiée. En effet, vous recevez l’imprimé fiscal unique (IFU) qui est envoyé par la société de gestion.
Ainsi, les loyers bruts indiqués sur l’IFU sont directement à reporter sur la déclaration de revenus n°2042. Il suffit de reporter dans la case 4BE le montant de vos recettes locatives de l’année.
L’abattement de 30% sera automatiquement appliqué. Les revenus fonciers seront ensuite imposés selon votre taux marginal d’imposition auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17.2%.
Exemple : Vous percevez 10 000 € de revenus locatifs et 4 000 € de dividendes.
Les revenus à déclarer sont de 14 000 €
Revenus fonciers imposables après abattement : 14 000 € x 70 % = 9 800 €
Votre taux d’imposition est de 30%
9 800 € x 30 % = 2 940 €
9 800 € x 17.2 % = 1 685,60 €
Montant de l’impôt : 4 625,60 €
En résumé, le régime micro foncier dépendra essentiellement des charges réelles liées à votre investissement. De plus, pour choisir cette option vous devez respecter les conditions vues précédemment. Notamment, vous ne devez pas percevoir uniquement des revenus issus d’une SCPI.
En tout état de cause, un régime d’imposition doit être opté selon votre profil patrimonial et fiscal.
Vous pouvez opter pour le régime micro-foncier si votre investissement comporte peu de charges (pas de travaux de rénovation, charges de copropriété peu élevées…). Dans le cas contraire, préférez le régime réel.
Vous recevrez un imprimé fiscal unique (IFU) envoyé par la société de gestion. les loyers bruts indiqués sur l’IFU sont directement à reporter sur la déclaration de revenus n°2042 (case 4BE).