Afin d’encourager les investisseurs privés à construire des logements sociaux en France, l’état a mis en place plusieurs dispositifs, dont le prêt locatif solidaire ou social appelé PLS. Le but étant de favoriser la construction et l’acquisition de logements afin de les louer à des ménages dont les ressources sont insuffisantes pour accéder au parc locatif privé. Mais en quoi consiste le PLS ? Qui peut en bénéficier ? Quelles sont les modalités du prêt ? Quels sont les conditions et les plafonds à respecter ? Quels en sont les avantages et les inconvénients ? On vous répond !
Sommaire
Comment fonctionne le prêt locatif social ?
Le prêt locatif social dit PLS est un prêt réglementé destiné aux investisseurs. Il permet de financer l’acquisition, la construction ou l’amélioration de logements sociaux dans certaines zones géographiques. Ces logements sont destinés à être loués à des ménages ayant de faibles ressources et garanties.
Un PLS peut être demandé pour financer les opérations immobilières mentionnées à l’article D 331-1 du code de la construction et de l’habitat, à savoir :
- Acquisition de terrains en vue de construire des logements neufs
- Achat d’immeuble ou d’appartements nécessitant d’importantes rénovations
- Achat de locaux en vue de les transformer en appartement
- Acquisition de résidences sociales ou de logements foyers destinés aux personnes âgées ou handicapées
En effet, l’objectif du prêt locatif solidaire est de booster la construction et la réhabilitation de logements sociaux. En contrepartie de leur investissement, les propriétaires bénéficient d’avantages fiscaux et d’un prêt avantageux.
Par ailleurs, le PLS est accordé à toute personne physique ou morale qui souhaite investir dans des logements sociaux. Ainsi, le bailleur peut être public ou privé, à savoir :
- Un OPH (office public de l’habitat) ou encore une collectivité locale
- Un organisme d’HLM
- Un promoteur immobilier privé
- Un investisseur particulier
Comment bénéficier d’un PLS ?
Tout d’abord, il faut savoir que le prêt locatif social est octroyé par les établissements suivants :
- La caisse des dépôt et consignation (CDC) : obligatoire les bailleurs sociaux qui sont des personnes morales comme les organismes HLM par exemple
- Les banques et établissements de crédit ayant signé une convention avec le CDC comme le Crédit Agricole, la Banque Postale, la Caisse d’épargne, le Crédit foncier ou encore la Société Générale.
Afin de bénéficier d’un prêt locatif social, l’investisseur doit respecter les conditions suivantes :
- Avoir reçu l’accord de la DDT (direction département des territoires) ;
- Signer une convention avec l’État : Cette convention est conclue pour la même durée que celle du prêt. Elle permet de mentionner les travaux à réaliser et les conditions d’occupation des locaux (baux, loyers révisions…). En outre, cette convention doit être enregistrée au bureau des hypothèques afin de confirmer l’éligibilité des logements aux APL (aide personnalisé aux logements) ;
- S’engager à gérer lui-même ou via un organisme agréé le logement financé par le PLS ;
- Louer le logement à titre de résidence principale à des locataires respectant le plafond de ressources imposé.
- Respecter le plafond de loyer fixé par décret selon la zone géographique du bien.
Le bailleur ne peut pas louer le logement à un membre de sa famille ou de celle de son conjoint.
Quelles sont les modalités d’un prêt locatif social ?
Pour commencer, le montant du prêt locatif social doit financer au minimum 50% du cout total de l’opération immobilière.
La durée du prêt locatif solidaire varie entre 15 et 30 ans. Néanmoins, ce délai peut être porté à 60 ans dans les zones tendues c’est-à-dire ou la demande de logement est supérieur à l’offre.
Toutefois, un PLS, tout comme un crédit immobilier est soumis à une étude bancaire. Même s’il n’est pas obligatoire, un apport de 10% peut être demandé par la banque. En outre, le prêt devra être garanti soit par une hypothèque, ou par un organisme de caution bancaire.
Dans le cadre d’un PLS, les frais bancaires sont plafonnés à 700 euros pour les bailleurs personnes physiques.
Mais là où se situe l’avantage de recourir à un PLS réside dans son taux d’intérêt. En effet, le taux d’un prêt locatif social est indexé au taux de rémunération du livret A ; actuellement au taux de 0,50% ; augmenté de 111 points de base.
Ainsi pour 2021, selon la réglementation des logements sociaux , le taux du PLS sont les suivants :
- Entre 1.61% et 1.86% pour les bailleurs privés personnes morales
- Entre 1.61% et 1.91% pour les bailleurs privés personnes physiques.
Il est possible d’obtenir un préfinancement d’une durée de 3 à 24 mois, période pendant laquelle vous ne remboursez que le capital.
Quelles sont les conditions et le plafond de location à respecter ?
Les logements financés par un PLS sont destinés à être loués à des personnes ayant de faibles ressources. C’est pourquoi les loyers sont plafonnés et fixés par décret en fonction de la localisation des biens.
Quel est le plafond de loyer d’un logement financé par un PLS ?
Le zonage utilisé pour déterminer le plafond de loyer d’un logement PLS est celui du zonage Pinel. D’ailleurs, vous pouvez connaître la zone géographique du bien en utilisant le simulateur mis à disposition par le service public.
Ainsi pour 2022, le plafond de loyers pour les logements financés en PLS est les suivants :
| Zonage | Prix du m² |
|---|---|
| Zone A Bis | 13,69 € |
| Zone A | 10,55 € |
| Zone B1 | 9,09 € |
| Zone B2 | 8,71 € |
| Zone C | 8,08 € |
Les opérations conventionnées à l’APL, tel que des logements PLS sont réévalués sur la base de l’indice IRL du 2e trimestre de l’année précédente. Ainsi pour 2022, le plafond est augmenté de 0,42% (IRL du 2e trimestre 2021)
Néanmoins, il ne suffit pas de multiplier la superficie du logement par le prix au m².
En effet, la superficie prise en compte est ce que l’on appelle la surface utile qui correspond à la surface habitable pondérée de la moitié des surfaces annexes telles que les balcons, loggias, terrasses, caves… Sont exclues de ce calcul toutes les surfaces annexes qui donnent lieu à une perception d’un loyer supplémentaire comme un parking par exemple.
Par ailleurs, il convient d’appliquer un coefficient de structure (CS) afin d’obtenir le loyer mensuel maximum. Ce coefficient se calcule ainsi : CS = 0,77 x (1+20/surface utile)
Ainsi pour déterminer le loyer maximum pour un logement PLS, vous devez appliquer la formule suivante :
Prix du m² x surface utile x CS
Exemple de calcul de loyer d’un logement PLS :
Pour un logement situé dans la Zone A dont le plafond est fixé à 10,55 €/m². La surface habitable est de 50 m² et les surfaces annexes pris en compte sont de 6 m². La surface utile est donc de 56 m².
Calcul du Coefficient de structure : 0,77 x (1+20/56) = 1,045
Loyer maximum hors charge : 10,55 x 56 x 1,045 = 617,38 €
Quel est le plafond de ressources des locataires d’un logement PLS ?
Les logements financés par un prêt locatif social sont destinés à des ménages modestes qui doivent percevoir des ressources inférieures ou égales au plafond fixé chaque année par décret.
Le montant du plafond de ressources est celui prévu pour les prêts PLUS (Prêt Locatif à Usage Social) majorés de 30%.
Ainsi en 2022, les plafonds selon les zones et la composition du foyer sont le suivant :
| Composition du foyer | Paris et communes limitrophes | Ile de France hors Paris et communes limitrophes | Autres régions métropolitaines |
|---|---|---|---|
| 1 | 31 611 € | 31 611 € | 27 481 € |
| 2 | 47 243 € | 47 243 € | 36 700 € |
| 3 | 61 931 € | 56 789 € | 44 134 € |
| 4 | 73 941 € | 68 024 € | 53 281 € |
| 5 | 87 974 € | 80 527 € | 62 678 € |
| 6 | 98 994 € | 90 619 € | 70 639 € |
| Personne supplémentaire | + 11 032€ | + 10 097 € | + 7 879 € |
En tant que bailleur, vous devez donc prendre en compte l’ensemble des revenus fiscaux du foyer au titre de l’année N-2. Par exemple, pour un bail signé en 2022, vous devez vérifier le revenu de 2020 figurants sur l’avis d’imposition 2021.
Quels sont les avantages d’un PLS ?
Le prêt locatif solidaire donne accès à de nombreux avantages pour l’investisseur, à savoir :
- Un taux d’intérêt indexé sur le taux de rémunération du livret A
- Une TVA à taux réduit à 5,5%
- Une exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties. La durée de l’exonération peut atteindre les 25 ans.
Quels sont les inconvénients d’un PLS ?
Les inconvénients liés au prêt locatif social sont principalement les suivants :
- Les démarches administratives lourdes : accord de la DDT, signature de la convention avec l’état pour une durée minimum de 15 ans et la demande de prêt auprès de la banque
- La rentabilité locative faible : Les loyers sont plafonnés et le montant dépend de la zone géographique du bien
- Le choix du locataire est soumis à des conditions de ressources
- La revente d’un logement PLS : Bien que tout à fait possible, vendre un logement PLS demande d’obtenir l’accord du représentant de l’État dans le département et celui de l’établissement prêteur.
En résumé, comme tous les prêts réglementés, il convient de bien se renseigner avant de se lancer dans un investissement de logements dits intermédiaires. En effet, même si les avantages fiscaux sont présents, il convient de garder à l’esprit que les locations sont soumises à des plafonds de loyers et de ressources.