Qu’est-ce que le prêt locatif solidaire ?

Expert
Par Benoît Fruchard
Mis à jour le 19 avril 2022

Afin d’encourager les investisseurs privés à construire des logements sociaux en France, l’état a mis en place plusieurs dispositifs, dont le prêt locatif solidaire ou social appelé PLS. Le but étant de favoriser la construction et l’acquisition de logements afin de les louer à des ménages dont les ressources sont insuffisantes pour accéder au parc locatif privé. Mais en quoi consiste le PLS ? Qui peut en bénéficier ? Quelles sont les modalités du prêt ? Quels sont les conditions et les plafonds à respecter ? Quels en sont les avantages et les inconvénients ? On vous répond !

Comment fonctionne le prêt locatif social ?

Le prêt locatif social dit PLS est un prêt réglementé destiné aux investisseurs. Il permet de financer l’acquisition, la construction ou l’amélioration de logements sociaux dans certaines zones géographiques. Ces logements sont destinés à être loués à des ménages ayant de faibles ressources et garanties.

Un PLS peut être demandé pour financer les opérations immobilières mentionnées à l’article D 331-1 du code de la construction et de l’habitat, à savoir :

En effet, l’objectif du prêt locatif solidaire est de booster la construction et la réhabilitation de logements sociaux. En contrepartie de leur investissement, les propriétaires bénéficient d’avantages fiscaux et d’un prêt avantageux.

Par ailleurs, le PLS est accordé à toute personne physique ou morale qui souhaite investir dans des logements sociaux. Ainsi, le bailleur peut être public ou privé, à savoir :

Comment bénéficier d’un PLS ?

Tout d’abord, il faut savoir que le prêt locatif social est octroyé par les établissements suivants :

Afin de bénéficier d’un prêt locatif social, l’investisseur doit respecter les conditions suivantes :

Le bailleur ne peut pas louer le logement à un membre de sa famille ou de celle de son conjoint.

Quelles sont les modalités d’un prêt locatif social ?

Pour commencer, le montant du prêt locatif social doit financer au minimum 50% du cout total de l’opération immobilière.

La durée du prêt locatif solidaire varie entre 15 et 30 ans. Néanmoins, ce délai peut être porté à 60 ans dans les zones tendues c’est-à-dire ou la demande de logement est supérieur à l’offre.

Toutefois, un PLS, tout comme un crédit immobilier est soumis à une étude bancaire. Même s’il n’est pas obligatoire, un apport de 10% peut être demandé par la banque. En outre, le prêt devra être garanti soit par une hypothèque, ou par un organisme de caution bancaire.

Dans le cadre d’un PLS, les frais bancaires sont plafonnés à 700 euros pour les bailleurs personnes physiques.

Mais là où se situe l’avantage de recourir à un PLS réside dans son taux d’intérêt. En effet, le taux d’un prêt locatif social est indexé au taux de rémunération du livret A ; actuellement au taux de 0,50% ; augmenté de 111 points de base.

Ainsi pour 2021, selon la réglementation des logements sociaux , le taux du PLS sont les suivants :

Il est possible d’obtenir un préfinancement d’une durée de 3 à 24 mois, période pendant laquelle vous ne remboursez que le capital.

Quelles sont les conditions et le plafond de location à respecter ?

Les logements financés par un PLS sont destinés à être loués à des personnes ayant de faibles ressources. C’est pourquoi les loyers sont plafonnés et fixés par décret en fonction de la localisation des biens.

Quel est le plafond de loyer d’un logement financé par un PLS ?

Le zonage utilisé pour déterminer le plafond de loyer d’un logement PLS est celui du zonage Pinel. D’ailleurs, vous pouvez connaître la zone géographique du bien en utilisant  le simulateur mis à disposition par le service public.

Ainsi pour 2022, le plafond de loyers pour les logements financés en PLS est les suivants :

ZonagePrix du m²
Zone A Bis13,69 €
Zone A10,55 €
Zone B19,09 €
Zone B28,71 €
Zone C8,08 €
Loyer maximum en fonction de la zone

Les opérations conventionnées à l’APL, tel que des logements PLS sont réévalués sur la base de l’indice IRL du 2e trimestre de l’année précédente. Ainsi pour 2022, le plafond est augmenté de 0,42% (IRL du 2e trimestre 2021)

Néanmoins, il ne suffit pas de multiplier la superficie du logement par le prix au m².

En effet, la superficie prise en compte est ce que l’on appelle la surface utile qui correspond à la surface habitable pondérée de la moitié des surfaces annexes telles que les balcons, loggias, terrasses, caves… Sont exclues de ce calcul toutes les surfaces annexes qui donnent lieu à une perception d’un loyer supplémentaire comme un parking par exemple.

Par ailleurs, il convient d’appliquer un coefficient de structure (CS) afin d’obtenir le loyer mensuel maximum. Ce coefficient se calcule ainsi : CS = 0,77 x (1+20/surface utile)

Ainsi pour déterminer le loyer maximum pour un logement PLS, vous devez appliquer la formule suivante :

Prix du m² x surface utile x CS

Exemple de calcul de loyer d’un logement PLS :

Pour un logement situé dans la Zone A dont le plafond est fixé à 10,55 €/m². La surface habitable est de 50 m² et les surfaces annexes pris en compte sont de 6 m². La surface utile est donc de 56 m².

Calcul du Coefficient de structure : 0,77 x (1+20/56) = 1,045

Loyer maximum hors charge : 10,55 x 56 x 1,045 = 617,38 €

Quel est le plafond de ressources des locataires d’un logement PLS ?

Les logements financés par un prêt locatif social sont destinés à des ménages modestes qui doivent percevoir des ressources inférieures ou égales au plafond fixé chaque année par décret.

Le montant du plafond de ressources est celui prévu pour les prêts PLUS (Prêt Locatif à Usage Social) majorés de 30%.

Ainsi en 2022, les plafonds selon les zones et la composition du foyer sont le suivant :

Composition du foyerParis et communes limitrophesIle de France hors Paris et communes limitrophesAutres régions métropolitaines
131 611 €31 611 €27 481 €
247 243 €47 243 €36 700 €
361 931 €56 789 €44 134 €
473 941 €68 024 €53 281 €
587 974 €80 527 €62 678 €
698 994 €90 619 €70 639 €
Personne supplémentaire+ 11 032€+ 10 097 €+ 7 879 €
Plafonds de revenu selon la zone et la composition du foyer

En tant que bailleur, vous devez donc prendre en compte l’ensemble des revenus fiscaux du foyer au titre de l’année N-2. Par exemple, pour un bail signé en 2022, vous devez vérifier le revenu de 2020 figurants sur l’avis d’imposition 2021.

Quels sont les avantages d’un PLS ?

Le prêt locatif solidaire donne accès à de nombreux avantages pour l’investisseur, à savoir :

Quels sont les inconvénients d’un PLS ?

Les inconvénients liés au prêt locatif social sont principalement les suivants :

En résumé, comme tous les prêts réglementés, il convient de bien se renseigner avant de se lancer dans un investissement de logements dits intermédiaires. En effet, même si les avantages fiscaux sont présents, il convient de garder à l’esprit que les locations sont soumises à des plafonds de loyers et de ressources.

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