SC Tangram : pourquoi sortir de ce fonds ?

La SC Tangram créée en 2019 par Amundi Immobilier est une SCI à capital variable diversifiée en immobilier de bureaux et commerces. La stratégie d’investissement de ce fonds de rendement est d’investir sur des actifs de « qualités » avec une sélection de produits issus de différentes sociétés de gestion. Son objectif est d’offrir un rendement stable tout en valorisant ses actifs sur le long terme. Est-ce que le contrat est rempli ? Quelles sont ses performances ? Faut-il y investir ? On vous partage notre avis !

Présentation de la SC Tangram

La SC Tangram est donc une SCI (société civile immobilière) à capital variable gérée par Amundi immobilier. Créée en 2019, elle a pour objet la constitution et la gestion d’un patrimoine immobilier composé de bureaux, de commerces, mais aussi résidentiel. Elle vise à offrir des perspectives de rendement et de valorisation sur un horizon d’investissement à long terme.

Ainsi, la SC Tangram permet d’accéder à un marché de l’immobilier d’entreprise à travers un véhicule innovant en multi gestion diversifiée.

En effet, elle investit dans les actifs suivants :

• Acquisition en direct d’un actif immobilier ;
• Immobilier coté (ETF) ;
• Fonds collectifs, via des fonds collectifs immobiliers français ou européens (SCPI, OPCI, fonds institutionnels) ;
• Investissement à plusieurs (club deal).

L’avantage principal de ce fonds est qu’il est accessible au sein de contrats d’assurance-vie ou de capitalisation. Sur le papier, le fonds a été créé pour concurrencer le fonds euros en permettant aux assureurs d’avoir un support d’investissement qui leur permette de gagner plus d’argent, en limitant le risque… Malheureusement, dans les faits, cela s’avère aujourd’hui compliqué, mais nous allons en parler plus tard.

Comment fonctionne la SC Tangram ?

Afin de pérenniser sa performance, la SC Tangram se positionne sur deux stratégies d’investissement :

• Investir dans des biens immobiliers avec des baux fermes de longues durées afin d’assurer le taux d’occupation à son maximum. De même, elle évite d’avoir des travaux importants à prévoir.
• Investir dans des actifs relativement sécurisés avec un potentiel de valorisation soit en réalisant des travaux, soit en renégociant les baux

Ainsi, la SC Tangram mise sur la diversité des actifs, de la zone géographique, mais aussi sectorielle.

Répartition des actifs de la SC tangram Source Amundi

Quelles sont les performances depuis son lancement ?

Après un lancement dynamique lors des premiers mois, la performance de la SC Trangram a rapidement commencé à devenir moins intéressante. Depuis son lancement en 2019, la performance est de -2,95% (28 mars 2024).

La performance n’a jamais été incroyable, si ce n’est lors des premiers mois qui ont suivi le lancement (4,50% de performance entre août et décembre 2019). Actuellement la situation est préoccupante pour cette SCI.

Comment souscrire à la SC Tangram ?

Le fonds est accessible exclusivement en unités de compte au sein d’un contrat d’assurance-vie. La durée d’investissement conseillé est de 8 ans.

Les frais de la SC Tangram sont les suivants :

• Frais de gestion du fonds : 0,85% HT.
• Droits d’entrée acquis au fonds : 2%.
• Pas de frais de sortie.

Pourquoi investir dans cette SC ?

La SC Tangram souhaite mutualiser les risques en diversifiant ces investissements, ces actifs et ces zones géographiques.

Au sein de la SC Tangram, les investissements ont été réalisés dans 8 SCPI gérés par Amundi Immobilier, AZW Ciloger, BNP REIM, Immovalor Gestion. L’investissement en SCPI représentant 44% de ses actifs et c’est ce qui explique en partie les performances actuelle de la SC. En effet, ces SCPI sont parmi les moins performantes du marché en terme de rendement, et ont aussi du baisser le prix de leurs parts pour refléter la valeur réelle de leur patrimoine.

En résumé, les avantages d’investir dans ce fonds sont les suivants : 

• Vous allez diversifier le patrimoine de votre assurance vie avec de l’immobilier d’entreprise ;
• Vous allez mutualiser les risques, en tout cas sur le papier.

Quels sont les risques d’investir dans la SC Tangram ?

La SC Tangram affiche un risque de 3/7 selon l’indicateur synthétique de risque (ISR). Ce qui la positionne dans une classe de risque entre basse et moyenne. L’ISR se base sur l’investissement recommandé de 8 ans minimum. Ce qui implique que le risque peut être différent si vous optez pour une sortie anticipée.

Aussi les risques liés la performance de la SC Tangram sont les suivants :

• Les fluctuations des marchés immobiliers et des taux d’intérêt, nous sommes en plein dedans…
• Les caractéristiques spécifiques des actifs du portefeuille du fonds, majoritairement des SCPI peu performantes.
• Les conditions de location des immeubles sous-jacents comme le taux d’occupation, les valeurs locatives, les risques d’impayés… Il devient plus compliqué de louer certains biens depuis le Covid avec la hausse du télétravail et la désertion de certains quartiers, notamment La Défense à Paris.
• L’endettement de la SC Tangram peut jouer sur la variation de sa performance.
• L’accumulation des frais bride la performance. En effet, la SC Trangram qui a des frais va par exemple investir sur des SCPI qui ont aussi des frais. Sachant que pour reprendre les SCPI sur lesquelles la SC Tangram est investie, il y a aussi des SCI. Cela fini par faire beaucoup de couches de frais et l’impact sur le rendement est important.

De plus, un investissement dans ce fonds représente les inconvénients et risques suivants :

• Placement recommandé sur le long terme (8 ans).
• Risque de perte en capital.
• Risques liés à la fluctuation du marché immobilier.
• Risque de liquidité des parts.
• Risque lié à la valorisation des parts et des actifs.

Est-ce une bonne idée d’investir dans la SC Tangram ?

Non, à la vue des performances de la SC Tangram qui a réalisé -12,76 en 2023, ce n’est pas une bonne idée d’y investir. D’ailleurs, la SC Tangram n’a jamais été en mesure de respecter son objectif de performance de 4% (sauf en 2019, année du lancement).

La chute de la SC Trangram a été actée fin novembre 2023 avec un ajustement malheureux pour les épargnants. Cette baisse est expliquée dans le rapport hebdomadaire d’Amundi par l’obligation de réaliser des cessions pour faire face aux retraits est aussi la conséquence de la gestion d’Amundi.

Pour comprendre, il faut imaginer qu’Amundi a vu en 2023 ces SCPI subir de nombreuses demandes de retrait. La demande de retrait étant plus forte que les souscriptions, il est impossible de répondre favorablement à ces demandes. Concrètement, cela signifie que les épargnants ne peuvent pas récupérer leur argent. Il se trouve que la SC Tangram est majoritairement investie dans des SCPI et est beaucoup plus liquide. C’est-à-dire que si un épargnant souhaite arbitrer son placement, il peut le faire très facilement sur son assurance vie. Cela oblige derrière la SC Tangram a être réactive. Seulement, si elle vend ces parts de SCPI, elle accentue la pression baissière sur ces SCPI. Cela oblige la SC Trangram mais aussi les SCPI à vendre en urgence des biens, en les bradant. C’est le serpent qui se mord la queue, comme pour la SCI Capimmo.

La SC Tangram a été créée pour permettre d’apporter du dynamisme sur les contrats d’assurance vie avec un placement peu risqué. Alors que l‘offre actuelle des fonds en euros peut être supérieure à 3%, la SC Tangram n’a plus sa place, selon moi, dans une allocation. Ce n’est pas un conseil en investissement, juste mon ressenti et cela dépendra bien évidemment de chaque situation particulière.

Afin de définir une stratégie d’allocations d’actifs en adéquation avec vos objectifs et votre profil investisseurs, n’hésitez pas à nous contacter, nous sommes un cabinet en gestion de patrimoine !