Comparer les frais des SCPI n’est pas chose aisée : entre les frais d’entrée, les frais de gestion et parfois les commissions de sortie, difficile de connaître leur impact réel sur votre investissement. D’autant plus que ces frais diffèrent considérablement d’une SCPI à l’autre. Certaines SCPI choisissent de ne pas pratiquer de frais d’entrée, mais pratiquent des frais de gestion élevés, quand d’autres optent pour la stratégie inverse. Quels sont les différents frais prélevés et à quoi servent-ils ? Combien vous coûtent-ils réellement ? On vous explique tout ce qu’il faut savoir sur les frais des SCPI pour vous aider à faire les bons choix.
Sommaire
Quels sont les différents frais prélevés par les SCPI ?
Les frais d’entrée
Les frais d’entrée (ou frais de souscription) sont prélevés uniquement lorsque vous rachetez vos parts de SCPI.
Ils oscillent entre 8 et 12% suivant la SCPI. Sur un investissement de 100 000 €, vous serez donc prélevé à hauteur de 10 000 € à la sortie en moyenne.
Sachez néanmoins que le marché est en train de changer. Les SCPI récentes ne pratiquent plus de frais d’entrée. C’est un bon point pour les nouveaux arrivants, car l’absence de frais n’a pas d’impact sur le risque de la SCPI. Ces frais servent exclusivement à rémunérer la société de gestion, ils ne servent donc pas à la trésorerie de la SCPI, comme c’est le cas des frais de gestion.
Les frais de gestion
Les frais de gestion sont prélevés chaque année et permettent aux SCPI de couvrir leurs charges et de rémunérer toutes les parties prenantes.
Lorsque vous achetez des parts de SCPI, vous investissez dans de l’immobilier sans les contraintes de gestion (trouver les locataires, gérer les tâches administratives, les travaux, s’acquitter des charges de copropriété…). Il est donc logique de rémunérer la société de gestion qui va effectuer les dépenses et les tâches associées à votre place.
Les frais de gestion participent également à la réserve d’argent qui permettra à la SCPI d’effectuer des travaux ou de lisser le versement des dividendes même en cas de vacance locative. Ce fonds porte un nom : “le Report à Nouveau”.
Le fait de prélever des frais de gestion permet donc d’assurer le bon fonctionnement de la SCPI et d’avoir la trésorerie nécessaire pour payer les travaux et autres imprévus inhérents à tout investissement dans l’immobilier.
Les frais de commission de sortie
Il n’est pas rare d’entendre parler de “frais de sortie” pour les SCPI. En réalité, ce type de prélèvement n’existe pas. Il existe en revanche des SCPI qui ne pratiquent pas de frais d’entrée. Ces SCPI se réservent la possibilité de prélever des frais de commission de sortie en cas de revente des parts dans les 5 ans qui suivent l’investissement en SCPI. Les frais de commission de sortie sont alors compris entre 5 et 6% du montant investi, selon la SCPI. Les investisseurs ont donc tout intérêt à conserver leurs parts 5 ans minimum pour ne pas payer ces commissions.
Pour les SCPI qui pratiquent des frais d’entrée, ces frais sont souvent confondus avec les frais d’entrée. Les frais de souscription étant prélevés uniquement au moment de la revente de vos parts, il est normal que cet aspect prête parfois à confusion. On désigne alors par “frais de sortie” les frais de souscription, mais c’est un abus de langage.
Quels frais sont inclus dans le calcul du taux de distribution des SCPI ?
Seuls les frais de gestion sont comptabilisés dans le calcul des taux de distribution « officiels ». Ces taux qui fixent le rendement d’une SCPI sont ceux que vous pouvez trouver dans les différents comparatifs. Vous les trouverez également dans les bulletins d’information des sociétés de gestion publiés tous les ans.
Mais alors, pourquoi les frais d’entrée ne sont pas comptabilisés ?
Tout simplement parce que ce critère est propre à chaque investisseur et peut considérablement varier suivant la durée de détention des parts.
Prenons un exemple pour illustrer ce point :
Deux investisseurs décident d’investir en même temps 50 000 € dans une SCPI à 4,5% de taux de rendement en moyenne, qui prélève 10% de frais d’entrée :
- Le premier investisseur décide de vendre ses parts au bout de 5 ans.
- Le deuxième investisseur ne les revend qu’au bout de 15 ans.
Les deux investisseurs devront verser 5000 € de frais à la revente, mais ces frais seront bien mieux amortis dans le second cas. L’investisseur qui n’a gardé ses parts que 5 ans sera bien loin des 4,5% de taux de rendement espéré :
- Dans le premier cas, les frais de 5 000 € pèsent environ 8% et minorent d’autant le rendement des parts de SCPI ;
- Dans le second cas, les 5 000 € ne pèsent plus que 5% et le taux de rentabilité se rapproche donc davantage du taux de distribution attendu.
On voit donc qu’il est impossible de tenir compte des frais d’entrée dans le calcul du taux de distribution des SCPI puisque leur impact change d’un investisseur à l’autre. C’est la raison pour laquelle les SCPI n’affichent jamais de taux de distribution nets de frais d’entrée.
Quelles sont les SCPI avec le moins de frais ?
Il n’existe pas de SCPI sans aucun frais. Les SCPI sans frais d’entrée prélèvent des frais de gestion qui sont souvent un peu plus élevés que les SCPI qui prélèvent des frais de souscription. Néanmoins, il existe des SCPI à frais réduits que nous pouvons vous lister.
Les SCPI sans frais d’entrée
| SCPI | Frais d’entrée | Frais de gestion |
|---|---|---|
| Iroko Zen | 0% (si plus de 3 ans) | 14,6% |
| Remake Live | 0% (si plus de 5 ans) | 18% |
| Novaxia Neo | 0% (si plus de 5 ans) | 18% |
Les SCPI avec les frais de gestion les plus bas
| SCPI | Frais d’entrée | Frais de gestion |
|---|---|---|
| Coeur d’Europe | 11% | 7% |
| Cap’HebergImmo | 10% | 7,2% |
| Placement Pierre | 10% | 7,2% |
On voit donc que les SCPI qui pratiquent des frais d’entrée ont tendance à pratiquer des frais de gestion plus bas que les SCPI sans frais d’entrée (et inversement). Mais qu’est-ce qui est le plus intéressant pour l’épargnant ?
Faut-il privilégier les SCPI à frais réduits ?
Attention, les frais ne doivent pas devenir le critère déterminant pour votre investissement. Le montant des frais de gestion en particulier, peut devenir un piège car ces frais ne disent rien de la performance réelle d’une SCPI. L’absence de frais d’entrée est en revanche un critère qui peut avoir sa pertinence dans votre investissement. On vous explique pourquoi.
SCPI sans frais d’entrée : un très bon point qui peut peser dans votre investissement
L’absence de frais d’entrée est un argument qui doit avoir son importance dans votre décision finale et ce pour différentes raisons. L’une d’entre elle tient à l’absence de frais d’entrée en elle-même, mais la plupart tiennent à la qualité des SCPI qui ont choisi cette stratégie.
Le fait pour une société de gestion de ne pas prélever de frais d’entrée valorise considérablement le rendement réel que vous pouvez espérer suite à votre investissement. Comme évoqué précédemment, l’absence de frais d’entrée n’entre pas dans le calcul des taux de distribution des SCPI, car ils dépendent de la durée de détention des parts et diffèrent donc d’un investisseur à l’autre. Les taux de distribution des SCPI sans frais d’entrée sont donc systématiquement sous-évalués par rapport aux taux affichés par les SCPI qui pratiquent des frais de souscription.
Mais en réalité, ce sont surtout les qualités intrinsèques des SCPI sans frais d’entrée qui expliquent leur attractivité :
- Les SCPI sans frais d’entrée réalisent de très belles performances depuis leur création. Les SCPI Remake Live et Iroko Zen réalisent ainsi les meilleurs rendements du marché en 2022 avec plus de 7% de taux de distribution chacune.
- Ces SCPI ont une stratégie pertinente d’un point de vue fiscal, car elles investissent en partie à l’étranger et dans des pays à la fiscalité plus favorable qu’en France. Investir dans des SCPI 100% françaises est en effet l’un des meilleurs moyens d’être lourdement imposé et donc de voir le rendement net de vos SCPI fondre comme neige au soleil !
Leur principal défaut consiste dans leur faible capitalisation (rappelons que ce sont les SCPI les plus récentes du marché !). Elles présentent donc un peu plus de risque que des SCPI plus anciennes et fortement capitalisées.
Par ailleurs, certaines SCPI peuvent être plus intéressantes d’un point de vue fiscal en fonction de votre profil investisseur. Vous pouvez obtenir des renseignements plus précis en remplissant via notre formulaire de contact.
SCPI à frais de gestion bas : un faux critère qu’il vaut mieux ne pas privilégier
Enfin, faire peser l’absence de frais de gestion dans votre investissement est une fausse bonne idée. Les frais de gestion ne disent rien de la performance réelle d’une SCPI puisque les taux de distribution sont toujours affichés nets de frais de gestion.
A titre d’exemple, les SCPI qui présentent les frais de gestion les plus bas en 2022 sont loin d’être celles qui présentent les meilleurs taux de distribution du marché. Aucune d’entre elles ne se situent dans le top 10 des meilleurs rendements, ce qui montre bien que ce critère ne donne aucune indication sur la performance réelle d’une SCPI.
Les SCPI qui pratiquent des frais d’entrée ne pratiquent pas de frais de sortie. En revanche, elles prélèvent les frais d’entrée à la revente de vos parts (d’où la confusion). Des commissions de sortie sont en revanche prélevées en cas de revente des SCPI avant 5 ans par les SCPI qui ne pratiquent pas de frais d’entrée.
Les taux de distribution sont toujours affichés nets de frais de gestion, mais pas nets de frais d’entrée. Nous vous conseillons donc d’être plus vigilant sur les frais d’entrée que sur les frais de gestion, puisqu’ils ont un impact qui n’apparaît pas dans le taux de distribution affiché par les SCPI dans leur bulletin d’information.
La fiscalité, le taux de rendement et le risque lié à la SCPI sont les principaux critères à étudier avant d’investir. Les frais d’entrée sont aussi un élément important à ne pas négliger mais qui n’aura pas le même poids suivant le profil de l’épargnant. Si vous ne savez pas quel critère prioriser dans votre cas, rapprochez-vous d’un expert qui étudiera votre profil investisseur pour vous conseiller la SCPI la mieux adaptée à votre situation.
