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SCPI européennes : quelles sont les meilleures en 2024 ?

Expert Benoît Fruchard
Posté par
Benoît Fruchard
Mis à jour le
04 mars 2024

Soumises au droit français, les SCPI européennes ont la particularité d’être investies majoritairement dans des pays d’Europe, en dehors de l’Hexagone. Elles sont très appréciées des investisseurs, mais pourquoi ? Comment fonctionnent les SCPI européennes ? Quelles différences avec les SCPI françaises (notamment en matière de fiscalité) ? Quels sont les risques et les avantages ? Vous découvrirez également notre classement des meilleures SCPI européennes.

Qu’est-ce qu’une SCPI européenne ?

Une SCPI européenne est une SCPI dont la majorité ou la totalité des actifs sont investis hors de France. La plupart de ces investissements se concentrent au sein de la zone euro, notamment en Allemagne, en Espagne ou aux Pays-Bas. Certaines SCPI européennes détiennent également des immeubles hors zone euro, en Pologne ou au Royaume-Uni, par exemple.

De manière générale, les SCPI européennes favorisent les pays qui présentent à la fois une économie dynamique et un contexte politique stable.

La politique d’investissement des SCPI européennes est très similaire à celle des SCPI françaises. Les sociétés de gestion visent donc différents types d’actifs (bureaux, commerces, entrepôts, santé), en accordant un soin particulier à la localisation du bien. De plus, il existe des SCPI diversifiées, qui détiennent différents types de biens immobiliers, et des SCPI européennes thématiques. Celles-ci sont spécialisées dans un secteur en particulier, comme la santé ou l’hôtellerie.

Du côté du fonctionnement, il y a là encore peu de différences avec les SCPI investies en France.  Dans les deux cas, vous devrez vous acquitter de frais d’entrée (certaines n’en mettent pas comme Iroko Zen) et de frais de gestion. Ils peuvent être plus ou moins élevés suivant l’intermédiaire choisi.

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Pourquoi investir dans des SCPI européennes ?

Le marché de l’immobilier français a connu depuis plusieurs années une croissance constante, qui a entraîné une hausse continue des prix de l’immobilier. Depuis 2023, on assiste à une baisse des prix qui met en difficulté certaines SCPI, quand d’autres tirent leur épingle du jeu. Les SCPI récentes qui mettent en place des stratégies opportunistes au moment où les prix baissent, sont donc des SCPI prometteuses pour l’avenir. Or, il s’agit le plus souvent de SCPI qui investissent en grande partie hors de France

L’accès à des marchés sous-côtés et en pleine croissance

En achetant des parts de SCPI européennes, vous bénéficiez des opportunités de croissance des marchés européens. Ces derniers présentent un décalage avec la France, ce qui permet aux SCPI d’acquérir des actifs sous-cotés, dans des métropoles qui connaissent une demande locative croissante.

Les SCPI européennes offrent donc des perspectives de rendement plus élevées que les SCPI françaises. De plus, elles disposent d’une belle marge de croissance dans les années à venir, puisque les SCPI qui investissent hors de France sont souvent les plus opportunistes. Plusieurs SCPI européennes ont ainsi profité de la baisse des prix liée au Brexit pour acquérir des immeubles à Londres. Sur le long terme, il est probable que la valeur des biens et les loyers connaissent une revalorisation et se rapprochent des tendances du marché français.

La fiscalité des SCPI européennes

Investir en SCPI européennes est également très intéressant sur le plan fiscal si vous êtes fortement imposé. Tout d’abord, vous n’aurez pas à payer les prélèvements sociaux qui seront payés dans le pays d’origine par la société de gestion. Autre atout, les revenus d’une SCPI européennes permettent d’obtenir un crédit d’impôt.

Par exemple, si vous êtes dans la tranche marginale d’imposition à 30% et que votre tranche moyenne d’imposition est de 20%, vous pourrez bénéficiez d’un crédit d’impôts de 20% sur vos revenus de la SCPI pour les biens situés en Europe (Allemagne, Espagne…). Finalement, l’imposition sur le revenu ne sera que de 10% sur vos revenus !

Les réductions sont encore plus spectaculaires pour les investisseurs fortement imposés (plus de 41%). Dans ce cas, les rendements nets après crédit d’impôt sont quasiment doublés pour une SCPI 100% européennes par rapport à une SCPI française !

Quelles sont les 5 meilleures SCPI européennes ?

Nous vous proposons un classement de nos 5 SCPI européennes préférées :

SCPIRendement 2023Ticket d’entrée
Pierval Santé5,10% 1 020 €
Novaxia Neo6,51% 187 €
Remake Live7,79%205 €
Iroko Zen7,12%5 000 €
Novapierre Allemagne4,80%8 400 €
Les 5 meilleures SCPI européennes

Cette sélection tient avant tout compte du rendement servi par ces SCPI, de leur patrimoine et de leur gestion. Nous rappelons cependant qu’il ne s’agit que de quelques indicateurs, qui ne doivent pas constituer la seule base de votre investissement.

Une question sur les SCPI ? Nous sommes là pour vous aider

Comment choisir une SCPI européenne ?

Afin de bénéficier du plein potentiel des SCPI européennes, plusieurs critères sont à prendre en compte au moment de faire votre choix.

  • Société de gestion reconnue : Il est préférable de choisir une société de gestion historique réputée. Investir dans l’immobilier européen demande en effet une certaine expertise. L’expérience d’une société de gestion ayant déjà fait ses preuves constituera donc un atout indéniable.
  • Patrimoine de qualité : Les immeubles constituant le patrimoine de la SCPI sont le socle de son rendement. L’état des immeubles détenus (récents ou rénovés, bien entretenus) ainsi que leur localisation est particulièrement importante.
  • Le Taux d’occupation Financier (TOF) : Il s’agit de l’un indicateur permettant de mesurer le potentiel locatif d’une SCPI et sa performance. Il est obtenu en divisant le montant total des loyers et indemnités collectés par le montant théorique qui serait perçu si la  totalité du patrimoine était effectivement loué. Choisissez une SCPI européenne présentant un TOF supérieur à 90%, le plus proche possible des 100%.
  • L’implantation en Europe : Pour prospecter, acquérir et gérer des biens dans les pays européens, les sociétés de gestion doivent disposer de représentants sur place. Certaines (comme Paref ou Sofidy) ont opté pour l’installation de bureaux dans les grandes villes européennes. Cette implantation leur permet de gérer leurs investissements en direct, ce qui constitue bien souvent un atout. D’autres sociétés de gestion font appel à des sous-traitants. Dans ce cas, assurez-vous que les commissions de gestion prélevées ne sont pas trop importantes.
  • Diversité : Opter pour une SCPI européenne permet en principe d’investir dans un portefeuille d’actifs répartis dans plusieurs pays. Il existe ensuite des SCPI européennes diversifiées et des SCPI européennes thématiques (hôtellerie, santé…). Si vous envisagez d’investir dans une seule SCPI, préférez une SCPI diversifiée, afin de ne pas dépendre d’un seul marché. 2024 nous donne raison sur ce point ! Les SCPI thématiques s’en sortent souvent beaucoup moins bien que les SCPI diversifiées.

Quels sont les avantages à investir dans l’immobilier européen ?

Les SCPI européennes sont l’objet d’un engouement croissant des épargnants français. Et pour cause, elles présentent plusieurs atouts majeurs.

  • Performance : Les SCPI européennes permettent d’espérer des rendements intéressants. Plusieurs affichent ainsi un rendement supérieur à 6% en 2020, soit bien au-dessus de la moyenne des SCPI.
  • Accessibilité : Vous pouvez acheter des parts de SCPI à partir de quelques centaines ou milliers d’euros. Le ticket d’entrée est donc modeste, surtout en comparaison avec un bien en direct. Par ailleurs, vous avez la possibilité d’investir dans des actifs habituellement inaccessibles aux particuliers.   
  • Opportunisme : Investir dans des SCPI européennes permet de répartir votre investissement sur plusieurs pays et dans plusieurs secteurs. Vous pouvez par exemple investir simultanément dans des commerces en Allemagne, des bureaux à Londres et des entrepôts aux Pays-Bas. Acheter des SCPI européens peut donc constituer un excellent moyen d’introduire de la diversité dans votre portefeuille, tout en réalisant des stratégies souvent très prometteuses sur le long terme.
  • Fiscalité attractive : Les SCPI européennes offrent une fiscalité plus légère que les SCPI françaises. En effet, les revenus fonciers sont imposés dans le pays où est situé le bien. Selon les pays concernés, une régularisation a lieu auprès de l’administration fiscale française, mais l’épargnant reste généralement gagnant. De plus, les revenus issus des SCPI européennes ne sont pas assujettis aux prélèvements sociaux de 17,2%.

Que penser des SCPI européennes en 2024 ?

En 2024, les SCPI européennes présentent des atouts indéniables, mais aussi quelques points de vigilance qu’il faut garder en tête avant d’investir. 

Le contexte actuellement baissier du marché immobilier permet aux SCPI européennes d’aller là où les opportunités sont les plus intéressantes. Dans le même temps, certains investissements réalisés en 2020 et 2021 peuvent subir des corrections. C’est notamment le cas en Allemagne où le marché a été un peu plus baissier qu’ailleurs. 

Il convient donc d’être particulièrement vigilant dans la mise en place de votre stratégie d’investissement et de demander conseil (gratuitement) si possible. Investir dans les SCPI européennes, oui, mais pas n’importe comment ! Chez Cleerly, nous anticipons les tendances car nous avons accès aux demandes de retrait des investisseurs et à d’autres indices qui nous permettent d’identifier les SCPI les plus à risque. N’hésitez pas à nous consulter pour être conseillé sur ce point.

Cleerly vous aide à sélectionner les meilleures SCPI selon votre situation (fiscale, patrimoniale…)
L'auteur

Benoît Fruchard

Fondateur de Cleerly - Conseiller en gestion de patrimoine

Benoît Fruchard est passionné de finances personnelles depuis son plus jeune âge. Après une licence d'économie à l'Université de Nantes puis un Master à l'Université de Bordeaux, il rentre en école de commerce à Rouen. Il a travaillé 2 ans au sein de la BNP Paribas puis 5 ans chez un courtier en ligne. En 2021, il a créé Cleerly, un cabinet en gestion de patrimoine et un site pour démocratiser les finances personnelles... en savoir plus

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